Schlägt jetzt die Stunde der Verwalter?

Von Dr. Christian Osthus, Leitung Abteilung Recht des Immobilienverbands IVD

Hausverwalter standen in der Nahrungskette der Immobilienwirtschaft bislang eher am unteren Ende: Ihr Geschäft ist kleinteilig und konfliktträchtig, die Wertschätzung vonseiten der Eigentümer häufig gering. Das könnte sich jetzt ändern: Mit Inkrafttreten von Mietpreisbremse und „Bestellerprinzip“ wird die Leistung von Verwaltern enorm an Bedeutung gewinnen. Aus den beiden Regelungen ergeben sich für sie deutlich mehr Arbeit, Verantwortung und juristische Fallstricke. Es ist höchste Zeit für Immobilieneigentümer, die Arbeit der Verwalter stärker anzuerkennen – und für Verwalter, ihre Verträge nachzuverhandeln.

Dabei gilt es für Verwalter, schnell aktiv zu werden. Schon im Juni wird die Mietpreisbremse – zunächst in Berlin – in Kraft treten. Bei einem neuen Mietvertrag darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete dann nur um maximal zehn Prozent überschreiten. Vor allem private Vermieter werden sich mit der neuen Regelung schwer tun und es dem Verwalter überlassen, die richtige Miethöhe festzulegen. Die geschätzten eine Million Stunden pro Jahr, die Vermieter dem Justizministerium zufolge künftig werden aufwenden müssen, um die richtige Miethöhe zu ermitteln, werden zu einem Großteil die Verwalter übernehmen müssen.

Sie sind dann auch in der Pflicht, wenn der Mieter glaubt, die angesetzte Miete sei zu hoch, und eine Rüge ausspricht. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch darauf, Auskunft zu allen Faktoren zu bekommen, die in die Ermittlung der Miete mit hineinspielen – vorausgesetzt, er kann diese Informationen nicht selbst ermitteln, etwa über einen Mietspiegel. Letztlich wird der Verwalter die Auskunft erbringen müssen, wenn der sich um die Vermietung kümmert. Problematisch wird es, wenn der Mieter die Miete dennoch nicht anerkennt und vor Gericht geht. Ein solcher Prozess kann zu erheblichen Verfahrenskosten führen, was letztlich wieder einen Streit zwischen dem Verwalter und dem Eigentümer nach sich ziehen kann. Um diesen Konflikt von vornherein zu vermeiden, könnten Verwalter die Miete einfach so niedrig ansetzten, dass der Mieter keine Rüge ausspricht. Da wird aber wiederum der Eigentümer nicht mitziehen, weil ihm damit Einnahmen verloren gehen. Im schlimmsten Fall haben Verwalter mit der Mietpreisbremse also die Wahl zwischen Pest und Cholera.

Einen hohen Mehraufwand und Potenzial für Konflikte bietet auch das „Bestellerprinzip“ für die Maklerprovision. Damit wird in fast allen Fällen der Eigentümer die Courtage zahlen müssen. Um die Kosten zu umgehen, werden sich viele selbst auf die Suche nach einem Mieter machen. Oder die Aufgabe an ihren Verwalter delegieren – inklusive der hohen Arbeitsbelastung durch Vermarktung der Wohnung, Organisation von Besichtigungen und Auswahl des richtigen Mieters. Alternativ kann der Eigentümer dem Verwalter auch erlauben, einen Makler zu beauftragen. In beiden Fällen sollte im Verwaltervertrag genau vereinbart werden, welche Leistungen der Verwalter zu welchen Konditionen übernimmt.

Es gilt also: In vielen Objekten wird künftig die Mieterauswahl und Ermittlung der Miethöhe – also die Verantwortung für die Wertentwicklung der Immobilie – zumindest teilweise auf den Schultern der Verwalter liegen. Diese sollten dringend ihre Verträge mit den Immobilieneigentümern prüfen, die neuen Leistungen aufnehmen und das Honorar nachverhandeln. Nur so lassen sich Konflikte und teure Rechtsstreitigkeiten zwischen Verwalter und Eigentümer vermeiden. Das gilt insbesondere mit Blick auf mögliche Haftungsrisiken bei der Festsetzung der Miethöhe.