Faire Bedingungen für stationären Handel!

Von Christine Hager, Geschäftsführerin der redos retail GmbH

Angenommen, ein Dorf hat zwei Buchhandlungen. Während Buchhändler A eine Sondergenehmigung hat, jeden Tag rund um die Uhr geöffnet zu haben, darf Buchhändler B nur von Montag bis Freitag von neun bis 18 Uhr öffnen. Ungerecht? Wie Buchhändler B geht es aktuell dem stationären Handel, der sehr viel schlechtere Rahmenbedingungen vorfindet als Buchhändler A alias Online-Handel.

Nachteile des Einzelhandels gegenüber dem Online-Handel

Dies zeigt sich bereits beim Start eines stationären Geschäfts. So ist eine Fülle von Vorschriften einzuhalten. Es beginnt mit Genehmigungsverfahren bei der Eröffnung, feuerpolizeilichen Auflagen, Arbeitsstättenverordnungen, baulichen Vorschriften, Parkplatznachweisen und vielem mehr. Für den Online-Shop sind die Bedingungen völlig anders: Ohne Auflagen und umfangreiche Zusatzkosten kann er sofort eröffnet und dann auch 24 Stunden an sieben Tagen betrieben werden.

Orte des stationären Einzelhandels wie zum Beispiel Shopping-Center stehen seit einigen Jahren in wachsender unmittelbarer Konkurrenz zum Online-Shopping, das deutlich bessere Wettbewerbsbedingungen hat. Schließlich kann der Online-Handel Logistikzentren auf der „Grünen Wiese“ nutzen, bei denen es auf über 100.000 Quadratmetern Lagerfläche keinerlei Sortimentsbeschränkungen gibt und auch keine Mitarbeiter für die Fachberatung nach Einzelhandelstarifen entlohnt werden müssen.

Aufgrund der ungleichen Rahmenbedingungen ist es kein Wunder, dass der Umsatz im stationären Einzelhandel dieses Jahr wohl um etwa einen Prozent auf 403,9 Milliarden Euro zurückgehen wird, während sich der Online-Handel über Wachstumsprognosen von zwölf Prozent auf 43,6 Milliarden Euro freuen darf.

Angleichung der Rahmenbedingungen zwischen stationärem und Online-Handel

Fakt ist: Die zunehmende Digitalisierung wird den Strukturwandel im Handel vorantreiben. Zwischen den Vertriebskanälen Online, Offline und Multichannel muss daher insbesondere die Forderung nach fairen Wettbewerbsbedingungen intensiv diskutiert werden. Die Schaffung von gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Steuerung der Marktmechanismen ist daher ein anhaltendes Branchenthema. So sind beispielsweise die strengen Regelungen zu den Ladenöffnungszeiten in Deutschland ein klares Hemmnis für den stationären Handel. Ich bin der Meinung, dass die Branche für fairere Bedingungen kämpfen muss.

Supermärkte – Keine Chance ohne E-Commerce-kompatibles Konzept

Von Oliver Herrmann, Geschäftsführer der redos real estate GmbH

Kein Wachstum, nirgends? Die Umsätze im deutschen Einzelhandel verharren seit Jahren mehr oder weniger auf der Stelle. Zwischen 1995 und 2013 war real sogar ein Minus von 4,2 Prozent zu verbuchen. Gleichzeitig nahmen die Verkaufsflächen um knapp 29 Prozent zu. Um Umsatzsteigerung zu erzielen, muss das individuelle Wachstum fokussiert werden. Der Druck auf die Flächenleistungen und die Mieten steigt damit weiter an. Zudem sorgt das Thema E-Commerce für einen umfassenden Strukturwandel im Einzelhandel – er raubt vielen stationären Einzelhändlern Umsatzanteile oder verdrängt sie sogar vom Markt.

Einzelhandel unterschiedlich stark betroffen

Oliver Herrmann, redos real estate GmbH

Oliver Herrmann, redos real estate GmbH

Doch Schwarzmalerei ist nicht angebracht. Es ist keineswegs der gesamte stationäre Einzelhandel vom Internet bedroht. Vielmehr sind einige Branchen sehr stark betroffen, andere kaum – vorausgesetzt, sie wissen sich anzupassen.

So stieg der im E-Commerce erzielte Anteil am Umsatz in Bereichen wie Mode oder Unterhaltungselektronik binnen weniger Jahre auf nahezu ein Drittel, während er im Lebensmitteleinzelhandel auch in Zukunft im einstelligen Bereich bleiben wird.

Innerhalb dieses Segments wiederum sind es die Supermärkte, die dem E-Commerce recht gelassen entgegen sehen können. Denn hier stehen – anders als bei Discountern, wo der Wettbewerb über den Preis stattfindet – das Einkaufserlebnis, das Vertrauen zum Händler und dessen gute Beratung im Mittelpunkt. Und das ist etwas, dass der Online-Handel nicht im gleichen Maße bieten kann.

Zudem gelingt es vielen Supermärkten bereits heute, das Internet dazu zu nutzen, ihre Kunden an sich zu binden – zum Beispiel mit Services wie Click & Collect-Stationen, bei denen eine Online-Bestellung in ein Einzelhandelsgeschäft geliefert wird. Gleichzeitig bauen viele Betreiber ihre Frischebereiche mit Gemüse und Obst, Käse, Wurst und Co. aus. In diesem Bereich kann der Online-Handel kaum Konkurrenz sein.

Neue Kriterien für Investitionen in Supermärkte

Es lohnt sich daher für Investoren weiterhin, in Supermärkte zu investieren. Dabei müssen sie allerdings genauer hinschauen als bisher. Denn künftig kommt es nicht mehr ausschließlich auf die klassischen Ankaufkriterien wie Standort, Kaufkraftkennziffern, Mietvertragsdauer und Mieterbonität an.

Vielmehr gilt es zu überprüfen, ob die jeweiligen Mieter zukunftsfähige, E-Commerce-kompatible Konzepte erarbeitet haben. Am Markt zeigt sich jetzt schon, dass diejenigen die „Nase vorn“ haben, denen es gelingt, ihr stationäres Geschäft mit den Möglichkeiten des Online-Handels sinnvoll zu verknüpfen. Genau diese Supermärkte werden es sein, die sich langfristig gegen die Konkurrenz durchsetzen und am Markt überleben werden.

Keine Immobilienblase in Deutschland

Die zuletzt gestiegenen Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Ballungsgebieten seien keine Anzeichen für eine Spekulationsblase, sie seien vielmehr fundamental begründet. Zu diesem Ergebnis kommt das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der Zentrale Immobilien Ausschusses (ZIA) letzte Woche an den Parlamentarischen Staatssekretär Florian Pronold (SPD) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) übergeben hat. Demnach gehen die Anstiege auf eine gestiegene Nachfrage zurück, sie beschränken sich auf bestimmte Regionen und bewegen sich innerhalb üblicher Grenzen.

Der Wirtschaftsweise Professor Lars P. Feld, der im Rahmen des Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung untersucht hat, sagt:“Die Ausweitung des Kreditvolumens für den Wohnungsbau ist bei längerfristiger Betrachtung moderat und eine Überhitzungsgefahr lässt sich aktuell kaum erkennen.“ Auch Feld Kollege, Professor Harald Simons, der die Wohnungsmärkte analysiert hat, fehlt die Basis für eine Immobilienblase: „Die inflationsbereinigten Angebotspreise liegen in Westdeutschland 4 Prozent und in Ostdeutschland 9,2 Prozent unter dem Preisniveau der Jahre 2005 und 2006.“ Auch das Verhältnis zwischen Hauspreisen und Einkommen bleibe weiter im Rahmen. Der Preis für eine mittlere 125 Quadratmeter große Eigentumswohnung mit gehobener Ausstattung hätte 2013 bei 7,75 Nettojahreseinkommen gelegen. 2005 waren es im Vergleich dazu 7,85 Jahreseinkommen.

Die Wissenschaftler kommen außerdem zu dem Schluss, dass es keine Auffälligkeiten im Verhältnis von mittlerem Kaufpreis und mittlerer Miete gibt. Bei einer typischen Blasenbildung würden die Kaufpreise den Mieten davonlaufen. Zusätzlich käme es zu einem breiten Anstieg der Baufertigstellungen, der zu einem Überangebot führe. In den Zentren der Großstädte sei es zwar zu einem leichten Anstieg der Bautätigkeit gekommen, absolut gesehen liege sie aber weiterhin auf einem so niedrigen Niveau, dass die Nachfrage bei weitem nicht gedeckt werden könne.

Ein weiteres Ergebnis: Die Mieten sind im Jahr 2013 in Deutschland um drei Prozent gestiegen und liegen damit weiterhin real unterhalb des Niveaus von 2005/06. Die Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser stiegen um 3,5 beziehungsweise 4,3 Prozent. Im deutschen Mittel seien die Kaufpreise und Mieten für Wohnungen damit vergleichsweise niedrig. Im Ausblick gehen die Gutachter davon aus, dass im laufenden Jahr die Mieten und Kaufpreise im bundesdeutschen Mittel voraussichtlich um drei Prozent nominal steigen.

Gute Perspektiven für Büromärkte
Das Jahr 2013 war für die deutschen Büroimmobilienmärkte durchweg positiv. Die Bürobeschäftigung, das Investmentvolumen, die Miet- und Kaufpreise, die Flächennachfrage und die Anzahl der Fertigstellungen legten im Vergleich zum Vorjahr zu und die Leerstände konnten reduziert werden.

Die langsame Erholung der Weltwirtschaft und die anhaltend positive Entwicklung der Binnenwirtschaft sorgten auf den Büromärkten für eine anziehende Konjunktur. Basis für die positive Entwicklung war ein weiterer Anstieg der Bürobeschäftigung um 0,76 Prozent. An den sieben wichtigsten Bürostandorten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart war das Wachstum mit 1,54 Prozent besonders stark ausgeprägt. Für 2014 wird bundesweit eine weitere Zunahme um 0,86 Prozent erwartet. Die Prognose für die großen Agglomerationen liegt bei plus 1,61 Prozent. Sie profitieren weiterhin am stärksten vom Zuzug hoch qualifizierter Arbeitnehmer.

Einzelhandel bekommt Online-Handel zu spüren
Der Einfluss des Online-Handels auf den stationären Handel macht sich hingegen immer stärker bemerkbar. „Zum ersten Mal in der Geschichte wird der Umsatz des stationären Einzelhandels sichtbar Anteile an den Online-Handel verlieren“, prophezeit Manuel Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK. Das Frühjahrsgutachten geht von einem Rückgang des Einzelhandelsumsatzes in Verkaufsräumen um ein Prozent auf 408 Milliarden Euro aus. Dennoch bleibe der stationäre Handel die wichtigste Säule des Einzelhandels.

Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigte sich mit einem Transaktionsvolumen von 8,7 Milliarden Euro davon unbeeindruckt. Für 2014 erwartet CBRE sogar einen leichten Anstieg des Transaktionsvolumens auf neun bis zehn Milliarden Euro. „Wachsende Online-Anteile werden nicht als Bedrohung gesehen“, gibt Jahn Entwarnung. Die Nachfrage nach Core-Objekten bleibt ungebrochen hoch, dabei vor allem nach der Spitzen-Assetklasse Shoppingcenter. Aufgrund der hohen Preise im Core-Segment geraten zunehmend Fachmarktzentren in den Blickpunkt. Hier erwarten die Gutachter ein wachsendes Investitions- und Modernisierungsinteresse.