Berlin ist überall

Von Jürgen Michael Schick, Investmentmakler und Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD

Jürgen Michael Schick

Jürgen Michael Schick, Immobilienverband IVD

Das Urteil des Amtsgerichtes Berlin zum Mietspiegel hat – auch wenn es noch nicht rechtskräftig ist – Bedeutung weit über die Hauptstadt hinaus. In dem Verfahren ging es um eine Mietanhebung von 853,21 Euro auf 946,99 Euro, der die Mieter nicht zustimmten.

Bisher dachten Mieter und Vermieter, sie seien auf der sicheren Seite, wenn sie sich im Rahmen des Mietspiegels bewegten. Doch ist der Mietspiegel wirklich die Basis, auf die sich künftig alle beziehen werden?

In dem entschiedenen Fall stellte es sich heraus, „dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 b GBG handelt, da dieser nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist“.

Berliner Mietspiegel kein Einzelfall

Das Gericht stellt klar, dass es unmaßgeblich ist, ob die Ersteller selbst einen Mietspiegel als „qualifiziert“ bezeichnen oder nicht. Ebenso sei unmaßgeblich, ob ein solcher Mietspiegel von Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt und veröffentlicht worden sei. Ein Gutachter ließ in dem Prozess kein gutes Haar an den Methoden, mit denen der Mietspiegel erstellt worden war. Der Gutachter führte aus, dass die dem Mietspiegel zugrunde liegende Stichprobe „beträchtliche Zweifel hinsichtlich ihrer Repräsentativität erlaube“. Die Definition der Mietspiegelzellen und die Zuordnung der Wohnungen zu diesen Zellen sei „stellenweise systemwidrig“, die bei der Berechnung der Nettomieten in Anschlag gebrachten Abschläge für Betriebskosten entsprächen „nicht der Mietenwirklichkeit“ und die Zu- und Abschläge, die mit rechnerischen Verfahren ermittelt wurden, seien „lediglich Fantasieprodukte“.

Das Gericht ließ offen, ob es alle Kritikpunkte teile. Es reiche jedoch schon aus – und dies stellte das Gericht unzweifelhaft fest – dass die sogenannte „Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist“. Darüber hinaus sei die Einordnung von verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien „mittel“, „gut“ und „einfach“ viel zu ungenau und grobschlächtig, wie das Gericht sehr überzeugend argumentierte.

Also: Der Mietspiegel in Berlin entsprach eindeutig in zahlreichen Punkten nicht den Anforderungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel zu stellen sind. Ein Einzelfall? Nein. In anderen Städten sind die Einteilungen teilweise noch viel grobschlächtiger und es wird nur in zwei Lagen unterschieden. Und auch sonst ist der Berliner Mietspiegel keineswegs ein seltenes Beispiel für methodische Fehler.

Steigende Bedeutung der Mietspiegel

Wenn es bisher nicht sehr viel mehr Klagen gegen Mietspiegel gab, dann nicht deshalb, weil deren Qualität unzweifelhaft war. Nein, der Grund lag einfach darin, dass dem Mietspiegel keine so große Bedeutung zukam, wie dies künftig der Fall sein wird. Schon durch die Reduktion der Kappungsgrenze für die Bestandsmieten hatte sich dies geändert. Doch mit einer wahren Klageflut ist erst in einigen Monaten zu rechnen, wenn die Mietpreisbremse in den meisten großen Städten gelten wird.

Es wird zahlreiche Prozesse gaben – manchmal von Vermietern und manchmal von Mietern angestrengt –, da dem Mietspiegel künftig eine viel größere Relevanz zukommt als bisher. Schließlich ist die ortsübliche Vergleichsmiete der zentrale Begriff bei der Mietpreisbremse. Und wie diese zu ermitteln ist, ist künftig die alles entscheidende Frage auch bei Neuvermietungen.

Bisher gab es Rechtsfrieden in Deutschland zwischen Vermietern und Mietern. Sicher, in beiden Gruppen gab und gibt es Querulanten und Streithähne, aber im Großen und Ganzen haben sie sich dennoch recht gut verstanden. Es ist zu befürchten, dass dies jetzt anders werden könnte.