Schlägt jetzt die Stunde der Verwalter?

Von Dr. Christian Osthus, Leitung Abteilung Recht des Immobilienverbands IVD

Hausverwalter standen in der Nahrungskette der Immobilienwirtschaft bislang eher am unteren Ende: Ihr Geschäft ist kleinteilig und konfliktträchtig, die Wertschätzung vonseiten der Eigentümer häufig gering. Das könnte sich jetzt ändern: Mit Inkrafttreten von Mietpreisbremse und „Bestellerprinzip“ wird die Leistung von Verwaltern enorm an Bedeutung gewinnen. Aus den beiden Regelungen ergeben sich für sie deutlich mehr Arbeit, Verantwortung und juristische Fallstricke. Es ist höchste Zeit für Immobilieneigentümer, die Arbeit der Verwalter stärker anzuerkennen – und für Verwalter, ihre Verträge nachzuverhandeln.

Dabei gilt es für Verwalter, schnell aktiv zu werden. Schon im Juni wird die Mietpreisbremse – zunächst in Berlin – in Kraft treten. Bei einem neuen Mietvertrag darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete dann nur um maximal zehn Prozent überschreiten. Vor allem private Vermieter werden sich mit der neuen Regelung schwer tun und es dem Verwalter überlassen, die richtige Miethöhe festzulegen. Die geschätzten eine Million Stunden pro Jahr, die Vermieter dem Justizministerium zufolge künftig werden aufwenden müssen, um die richtige Miethöhe zu ermitteln, werden zu einem Großteil die Verwalter übernehmen müssen.

Sie sind dann auch in der Pflicht, wenn der Mieter glaubt, die angesetzte Miete sei zu hoch, und eine Rüge ausspricht. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch darauf, Auskunft zu allen Faktoren zu bekommen, die in die Ermittlung der Miete mit hineinspielen – vorausgesetzt, er kann diese Informationen nicht selbst ermitteln, etwa über einen Mietspiegel. Letztlich wird der Verwalter die Auskunft erbringen müssen, wenn der sich um die Vermietung kümmert. Problematisch wird es, wenn der Mieter die Miete dennoch nicht anerkennt und vor Gericht geht. Ein solcher Prozess kann zu erheblichen Verfahrenskosten führen, was letztlich wieder einen Streit zwischen dem Verwalter und dem Eigentümer nach sich ziehen kann. Um diesen Konflikt von vornherein zu vermeiden, könnten Verwalter die Miete einfach so niedrig ansetzten, dass der Mieter keine Rüge ausspricht. Da wird aber wiederum der Eigentümer nicht mitziehen, weil ihm damit Einnahmen verloren gehen. Im schlimmsten Fall haben Verwalter mit der Mietpreisbremse also die Wahl zwischen Pest und Cholera.

Einen hohen Mehraufwand und Potenzial für Konflikte bietet auch das „Bestellerprinzip“ für die Maklerprovision. Damit wird in fast allen Fällen der Eigentümer die Courtage zahlen müssen. Um die Kosten zu umgehen, werden sich viele selbst auf die Suche nach einem Mieter machen. Oder die Aufgabe an ihren Verwalter delegieren – inklusive der hohen Arbeitsbelastung durch Vermarktung der Wohnung, Organisation von Besichtigungen und Auswahl des richtigen Mieters. Alternativ kann der Eigentümer dem Verwalter auch erlauben, einen Makler zu beauftragen. In beiden Fällen sollte im Verwaltervertrag genau vereinbart werden, welche Leistungen der Verwalter zu welchen Konditionen übernimmt.

Es gilt also: In vielen Objekten wird künftig die Mieterauswahl und Ermittlung der Miethöhe – also die Verantwortung für die Wertentwicklung der Immobilie – zumindest teilweise auf den Schultern der Verwalter liegen. Diese sollten dringend ihre Verträge mit den Immobilieneigentümern prüfen, die neuen Leistungen aufnehmen und das Honorar nachverhandeln. Nur so lassen sich Konflikte und teure Rechtsstreitigkeiten zwischen Verwalter und Eigentümer vermeiden. Das gilt insbesondere mit Blick auf mögliche Haftungsrisiken bei der Festsetzung der Miethöhe.

Berlin ist überall

Von Jürgen Michael Schick, Investmentmakler und Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD

Jürgen Michael Schick

Jürgen Michael Schick, Immobilienverband IVD

Das Urteil des Amtsgerichtes Berlin zum Mietspiegel hat – auch wenn es noch nicht rechtskräftig ist – Bedeutung weit über die Hauptstadt hinaus. In dem Verfahren ging es um eine Mietanhebung von 853,21 Euro auf 946,99 Euro, der die Mieter nicht zustimmten.

Bisher dachten Mieter und Vermieter, sie seien auf der sicheren Seite, wenn sie sich im Rahmen des Mietspiegels bewegten. Doch ist der Mietspiegel wirklich die Basis, auf die sich künftig alle beziehen werden?

In dem entschiedenen Fall stellte es sich heraus, „dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 b GBG handelt, da dieser nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist“.

Berliner Mietspiegel kein Einzelfall

Das Gericht stellt klar, dass es unmaßgeblich ist, ob die Ersteller selbst einen Mietspiegel als „qualifiziert“ bezeichnen oder nicht. Ebenso sei unmaßgeblich, ob ein solcher Mietspiegel von Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt und veröffentlicht worden sei. Ein Gutachter ließ in dem Prozess kein gutes Haar an den Methoden, mit denen der Mietspiegel erstellt worden war. Der Gutachter führte aus, dass die dem Mietspiegel zugrunde liegende Stichprobe „beträchtliche Zweifel hinsichtlich ihrer Repräsentativität erlaube“. Die Definition der Mietspiegelzellen und die Zuordnung der Wohnungen zu diesen Zellen sei „stellenweise systemwidrig“, die bei der Berechnung der Nettomieten in Anschlag gebrachten Abschläge für Betriebskosten entsprächen „nicht der Mietenwirklichkeit“ und die Zu- und Abschläge, die mit rechnerischen Verfahren ermittelt wurden, seien „lediglich Fantasieprodukte“.

Das Gericht ließ offen, ob es alle Kritikpunkte teile. Es reiche jedoch schon aus – und dies stellte das Gericht unzweifelhaft fest – dass die sogenannte „Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist“. Darüber hinaus sei die Einordnung von verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien „mittel“, „gut“ und „einfach“ viel zu ungenau und grobschlächtig, wie das Gericht sehr überzeugend argumentierte.

Also: Der Mietspiegel in Berlin entsprach eindeutig in zahlreichen Punkten nicht den Anforderungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel zu stellen sind. Ein Einzelfall? Nein. In anderen Städten sind die Einteilungen teilweise noch viel grobschlächtiger und es wird nur in zwei Lagen unterschieden. Und auch sonst ist der Berliner Mietspiegel keineswegs ein seltenes Beispiel für methodische Fehler.

Steigende Bedeutung der Mietspiegel

Wenn es bisher nicht sehr viel mehr Klagen gegen Mietspiegel gab, dann nicht deshalb, weil deren Qualität unzweifelhaft war. Nein, der Grund lag einfach darin, dass dem Mietspiegel keine so große Bedeutung zukam, wie dies künftig der Fall sein wird. Schon durch die Reduktion der Kappungsgrenze für die Bestandsmieten hatte sich dies geändert. Doch mit einer wahren Klageflut ist erst in einigen Monaten zu rechnen, wenn die Mietpreisbremse in den meisten großen Städten gelten wird.

Es wird zahlreiche Prozesse gaben – manchmal von Vermietern und manchmal von Mietern angestrengt –, da dem Mietspiegel künftig eine viel größere Relevanz zukommt als bisher. Schließlich ist die ortsübliche Vergleichsmiete der zentrale Begriff bei der Mietpreisbremse. Und wie diese zu ermitteln ist, ist künftig die alles entscheidende Frage auch bei Neuvermietungen.

Bisher gab es Rechtsfrieden in Deutschland zwischen Vermietern und Mietern. Sicher, in beiden Gruppen gab und gibt es Querulanten und Streithähne, aber im Großen und Ganzen haben sie sich dennoch recht gut verstanden. Es ist zu befürchten, dass dies jetzt anders werden könnte.

Tag der Deutschen Bauindustrie

Das sind mal Zahlen, die der Präsident des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie Professor Thomas Bauer gestern in seiner Jahrespressekonferenz zum „Tag der Deutschen Bauindustrie“ mitteilte: Demnach erwartet der Hauptverband dank einer außergewöhnlich guten Witterung zu Jahresbeginn für das 1. Quartal 2014 ein Umsatzplus von über 23 Prozent. Da gleichzeitig auch die Auftragseingänge im 1. Quartal um etwa 7 Prozent gestiegen seien, könne die Branche für das Jahr 2014 jetzt sogar mit einem Umsatzzuwachs von nominal 4,5 Prozent rechnen.

Treiber der Baukonjunktur bleibe, so Bauer, auch 2014 der Wohnungsbau. Dank einer lebhaften Nachfrage im 1. Quartal, aber auch weiter steigender Genehmigungszahlen bei Mehrfamilienhäusern könne die Branche im Wohnungsbau ein Umsatzplus von nominal 6 Prozent erwarten. Für diese positive Entwicklung spreche das anhaltend niedrige Zinsniveau, die stabile Entwicklung der Einkommen und der Einkommenserwartungen. Auch das anhaltende Interesse der Kapitalanleger an der Wohnimmobilie – nicht zuletzt aufgrund fehlender renditestarker Anlagealternativen, deute in diese positive Richtung.

Bauer beruhigte zudem, indem er sagte, dass aus Sicht der Bauindustrie in absehbarer Zeit nicht mit einer Immobilienblase zu rechnen sei. Dem regen Interesse der Investoren stehe auf der anderen Marktseite ein wachsender Bedarf an zusätzlichem Wohnraum gegenüber, der sich aus der Zuwanderung nach Deutschland und verstärkten Binnenwanderungen in die Ballungszentren erklären lasse. Gefahr gehe allenfalls von der geplanten Mietpreisbremse im Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) aus. Bauer sagte: „Der Gesetzgeber geht das Risiko ein, dass nicht nur die Mieten, sondern auch der erfreuliche Aufwärtstrend im Mietwohnungsneubau gebremst werden.“

Auch der Wirtschaftsbau habe sich in den vergangenen Monaten – trotz flauer Konjunktur im EU-Raum, ungelöster Staatsschuldenprobleme und der Ukraine-Krise – stabil entwickelt, berichtete Bauer. Ein nach wie vor günstiges gesamtwirtschaftliches Investitionsklima, ein zunehmender Auslastungsgrad der Kapazitäten im Verarbeitenden Gewerbe, die daraus resultierende Zunahme der Investitionsneigung und ein anziehendes Baugenehmigungsniveau, insbesondere für Fabrik- und Werkstattgebäude, sorgten dafür, dass die Bauindustrie 2014 mit einem Umsatzzuwachs im Wirtschaftsbau von nominal 3,5 Prozent rechnen könne.

Dagegen bereite der Öffentliche Bau – trotz des gewaltigen Investitionsstaus auf allen staatlichen Ebenen – weiterhin Sorgen. Der Bund falle als Impulsgeber im Jahre 2014 weitgehend aus; so stünden für den Verkehrswegebau im Entwurf des Bundeshaushalts 300 Millionen Euro weniger zur Verfügung als im Jahre 2013.

Auch die Länder zeigten weiterhin keine ausgeprägte Investitionsneigung: Die Konsolidierung der Haushalte habe mit Blick auf die Einführung der Schuldenbremse Vorrang vor dem Abbau des öffentlichen Investitionsstaus. Allenfalls von den Städten und Gemeinden könnten 2014 Investitionsimpulse ausgehen. Allerdings seien die vielen „Haushaltssicherungskommunen“ in West- und Norddeutschland kaum in der Lage, die angezogene Investitionsbremse zu lockern. Der Hauptverband gehe deshalb davon aus, dass sich der Werteverzehr am öffentlichen Kapitalstock auch 2014 fortsetzt. Die Umsatzerwartungen seien leicht auf + 3 Prozent nach unten revidiert worden.

Dank der günstigen Entwicklung im Wohnungs- und im Wirtschaftsbau setze sich aber 2014 der Beschäftigungsaufbau fort, erwartet Bauer. Im Jahresdurchschnitt 2014 würden voraussichtlich knapp 770 000 Menschen Arbeit und Brot im deutschen Bauhauptgewerbe finden; das seien über 10 000 mehr als 2013 und 60 000 mehr als zum beschäftigungspolitischen Tiefpunkt der Branche im Jahre 2009.

Hendricks will Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen

Bundesbauministerin Barbara Hendricks hat heute in Berlin die Grundzüge ihrer wohnungspolitischen Agenda vorgestellt. Zur Eröffnung des Immobilienkongresses „Quo vadis“ sagte die Ministerin, Wohnen dürfe kein Luxus sein:“ Gute Wohnverhältnisse für alle sind eine Grundvoraussetzung für sozialen Frieden und gesellschaftlichen Zusammenhalt.“

Hendricks kündigte an, sie wolle ein „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ schmieden. Die großen Akteure der Wohnungspolitik, Bund, Länder und Gemeinden, Verbände und Fachexperten müssten zusammen an einen Tisch.

Als vorrangige wohnungspolitische Maßnahme bezeichnete sie dabei die Umsetzung der im Koalitionsvertrag vereinbarten Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen. Damit könne der Mietpreisanstieg im Zuge von Mieterwechseln vor allem in Ballungsräumen gebremst werden. Ein wesentliches Element der sozialpolitischen Flankierung sei die weitere Verbesserung der Leistungen des Wohngeldes. Als zweite vorrangige Maßnahme nannte sie eine Wohngeldnovelle: „Dies muss und wird gerade Rentnerinnen und Rentnern sowie Familien mit Kindern zugutekommen.“

Darüber hinaus will die Bundesministerin dafür sorgen, dass der altersgerechte Umbau von Wohnungen schneller vorangeht. Bislang sei erst etwa ein Prozent der Wohnungen in Deutschland für ältere Menschen barrierefrei. Dies sei jedoch angesichts der demografischen Entwicklung unzureichend. Hendricks kündigte deswegen an, die Zuschussförderung im KfW-Förderprogramm „Altersgerecht Umbauen“ wieder einzuführen.

Bau- und Immobilienbranche fordert starke personelle Verankerung im Ministerium

Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) und der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sprachen sich letzte Woche in einer gemeinsamen Mitteilung dafür aus, einen beamteten Staatssekretär für Bau- und Immobilienthemen in das Umweltministerium zu berufen.

Die Präsidenten der beiden Verbände betonten, dass im Verlauf der Legislaturperiode wichtige Aufgaben anstünden, wobei dass Bauen und Wohnen nicht allein auf Umweltthemen reduziert werden solle und dürfe. Zudem seien mit der im Koalitionsvertrag angekündigten Einführung einer Mietpreisbremse und der Beschränkung der Modernisierungsumlage Gesetzesvorhaben geplant, die die Bau- und Immobilienwirtschaft empfindlich treffen würden.

Dr. Barbara Hendricks, Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit Copyright-Hinweis: Bundesregierung/ Sandra Steins

Dr. Barbara Hendricks, Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit
Copyright-Hinweis: Bundesregierung/ Sandra Steins

Vor diesen Hintergründen, die enorme Auswirkungen auf den Wohnungsbau haben könnten, sei es essentiell, das Thema Bau im neuen Ministerium auch personell stark zu verankern. Der neue beamtete Staatssekretär solle möglichst bald das Gespräch mit der Branche zu den genannten Themen aufnehmen.

Die Mietpreisbremse birge die Gefahr, so HDB und ZIA, dass Investoren in Zukunft den deutschen Mietwohnungsmarkt meiden. Das könnte sich negativ auf den Neubau und damit auch auf die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten einiger Großstädte auswirken.

Und durch die Reduzierung der Modernisierungsumlage würden die Bauwirtschaft und das Handwerk aufgrund einer daraus folgenden zurückgehenden Investitionsneigung leiden. Aus Sicht der Bau- und Immobilienwirtschaft solle weiterhin gelten: Wer seine Wohnungsbestände umfassend ertüchtigt, muss auch dauerhaft von der damit verbundenen Wertsteigerung profitieren können.