Megatrends bewegen die Immobilienmärkte

Über Megatrends in der Immobilienwirtschaft hatte ich mich Anfang des Jahres schon einmal mit Marion Peyinghaus und Regina Zeitner vom Competence Center Process Management Real Estate (CC PMRE) unterhalten. Jetzt hat auch die Deutsche Hypo dazu eine aktuelle Studie veröffentlicht – auch sie untersuchte die Auswirkungen der Megatrends aus die Immobilienmärkte in Deutschland. Beleuchtet wurden die Megatrends Demografische Entwicklung, Technischer Fortschritt und Wertewandel.

Ein Ergebnis der Deutschen Hypothekenbank ist, dass die strikte Trennung zwischen Arbeitswelt und Privatsphäre der Vergangenheit angehört.  Zudem wirkt sich auch die zunehmende gesellschaftliche Individualisierung deutlich aus: Einerseits werden Ein- und Zwei-Personen-Haushalte im Jahr 2030 einen Anteil von rund 80 Prozent ausmachen.

Andererseits rücken in der Arbeitswelt flache Hierarchien und Projektarbeit stärker in den Fokus und erfordern eine Modernisierung der Arbeitsprozesse und damit der Bürotypen. An die Seite klassischer Zellen- beziehungsweise Großraumbüros treten zukünftig auch andere Ausprägungen, wie zum Beispiel Business Clubs, die viele Arbeitsorte mit je nach Tätigkeit unterschiedlichen Eigenschaften bereithalten.

Trotz der demografischen Entwicklung wird mit weiterem Wachstum für die Büromärkte an den deutschen Top-Standorten gerechnet. Hintergrund sind die Verlängerung der Lebensarbeitszeit und die Erhöhung des Flächenbedarfs je Bürobeschäftigten.

Die Entwicklung an peripheren Bürostandorten wird dagegen kritischer gesehen. Ähnlich ist es bei den Wohnungsmärkten: Auch hier sind die Aussichten vor allem für Metropolen und Großstädte positiv, da diese der zunehmend älteren Bevölkerung die beste Infrastruktur bieten.

Auch hinsichtlich der Ausstattung von Wohnungen und der Gestaltung von Einzelhandelsimmobilien sollten sich Investoren stärker an den Bedürfnissen älterer Menschen orientieren, heißt es in der Studie.

Auf den Seiten der Deutschen Hypo steht die vollständige Studie zum Download bereit.

Mehr Geld für die Städtebauförderung

Am Mittwoch hat das Bundeskabinett den 2. Regierungsentwurf zum Haushalt 2014 beschlossen. Dabei wurde der Etat des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) im Vergleich zu 2013 mehr als verdoppelt, er liegt demnach bei 3,647 Milliarden Euro – was auch den gewachsenen Aufgabenbereich in Folge des neuen Ressortzuschnitts widerspiegelt.

Zentraler Schwerpunkt des Entwurfs sind zusätzliche Investitionen in den Städtebau. Städte und Kommunen sollen nach Aussage von Bundesministerin Barbara Hendricks in ihrer Entwicklung unterstützt werden. Die Aufstockung der Städtebauförderung sei daher ein starkes Signal für dringend benötigte Investitionen. Das Geld werde in Städte und Gemeinden aller Größenordnungen fließen, in Metropolen genauso wie in kleinere Gemeinden im ländlichen Raum, sagte Hendricks.

Vorgesehen ist eine Aufstockung des Gesamtprogrammvolumens der Bundesmittel für die Städtebauförderung von 455 Millionen Euro im Jahr 2013 auf 700 Millionen Euro.

Die Mittel verteilen sich auf die einzelnen Programme wie folgt:
Das Programm

  • „Soziale Stadt“ erhält 150 Millionen Euro (2013: 40 Mio. Euro),
  • „Stadtumbau Ost“ 110 Millionen Euro (2013: 84 Mio. Euro),
  • „Stadtumbau West“   110 Millionen Euro (2013: 83 Mio. Euro),
  • „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“  125 Millionen Euro (2013: 97 Mio. Euro),
  • „Städtebaulicher Denkmalschutz Ost“ 80 Millionen Euro (2013: 64 Mio. Euro),
  • „Städtebaulicher Denkmalschutz West“ 45 Millionen Euro (2013: 32 Mio. Euro) und
  • „Kleinere Städte und Gemeinden“ 80 Millionen Euro statt der 55 Millionen Euro im Jahr 2013.

Zusammen mit der Kofinanzierung durch Länder und Kommunen stünden damit öffentliche Mittel in Höhe von rund 2 Milliarden Euro für die städtebauliche Erneuerung zur Verfügung.

Neben der deutlichen Aufstockung der Mittel für das Städtebauförderprogramm Soziale Stadt könnten benachteiligte Viertel auch auf Fördermittel für Arbeitsmarktprojekte für Jugendliche und Langzeitarbeitslose bauen, heißt es. So sei die nationale Kofinanzierung des neuen ESF-Bundesprogramms „Soziale Stadt – Bildung, Wirtschaft, Arbeit im Quartier (BIWAQ)“ im Regierungsentwurf in Höhe von rund 64 Millionen Euro gesichert.

Das BMUB plant darüber hinaus etwa acht Millionen Euro in Maßnahmen zur Naturschutzbegleitforschung im Hinblick auf den Ausbau erneuerbarer Energien zu stecken. Hierzu gehöre unter anderem auch ein neues Kompetenzzentrum Naturschutz und Energiewende, das bei Interessenskonflikten zwischen dem Ausbau der erneuerbaren Energien und dem Naturschutz beraten soll.

Immobilienmärkte in den regionalen Oberzentren stabil

Eine aktuelle Marktstudie der DG HYP hat ergeben, dass sich die gewerblichen Immobilienmärkte in den regionalen Oberzentren in den Segmenten Einzelhandel und Büro anhaltend stabil entwickeln. Untersucht wurde die Entwicklung in den zwölf Oberzentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg. Die Ergebnisse werden mit den sieben deutschen Top-Standorten verglichen.

Die 19 untersuchten Standorte repräsentieren gut ein Drittel der gesamtdeutschen Büro- und etwa ein Fünftel der bundesweiten Einzelhandelsfläche. Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP, sagt: „An regionalen Immobilienstandorten ist ein steigendes Interesse von Investoren zu beobachten. Der für eine Anlageentscheidung wesentliche Marktwert der Immobilie wird neben den Eigenschaften des Objekts von der Lage und den wirtschaftlichen Besonderheiten vor Ort bestimmt. Dafür muss sich die Immobilie nicht an einem Top-Standort befinden, vielmehr kommt es auf die Stellung im Wettbewerb an. Hier bieten regionale Märkte mit hoher Zentralität nachhaltig Potenzial.“

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG Hyp / Bild: Jens Komossa / DG Hyp

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP / Bild: Jens Komossa / DG HYP

Büromieten: Oberzentren weniger volatil
2013 hat sich der deutsche Büromarkt gut entwickelt. Während sich die Büromieten in den Metropolen in den vergangenen Jahren als volatil erwiesen haben, zeigten sich die Oberzentren stabil. Seit 2007 nimmt die Spitzenmiete an den regionalen Standorten kontinuierlich um rund 2,5 Prozent pro Jahr zu. Gegenüber 2003 ist dies ein Anstieg um 14 Prozent. An den Top-Standorten war im selben Zeitraum ein Wachstum von leicht unter 10 Prozent zu verzeichnen.

Leerstandsquote niedriger als an Top-Standorten
Aufgrund der guten Arbeitsmarktentwicklung hat sich die Anzahl der Bürobeschäftigten an den 19 betrachteten Standorten in den vergangenen Jahren ausgeweitet. Gleichwohl konnte die Fertigstellung neuer Büroflächen davon nicht profitieren. Als Folge von Finanzmarkt- und Staatsschuldenkrise wurden weniger neue Büroprojekte angestoßen. Infolgedessen hat sich das frei verfügbare Volumen an attraktiven Büroflächen reduziert und zu einem Anstieg der Spitzenmiete geführt. Diese Entwicklung wird durch den hohen Anteil älterer Büroflächen unterstützt, die kaum nachgefragt werden. Damit entlasten diese Flächen nicht das an vielen Standorten verringerte Angebot.

Parallel ist die Leerstandsquote seit einigen Jahren kontinuierlich gesunken. Im Durchschnitt weisen die Oberzentren mit einem Leerstand von 6,3 Prozent im vergangenen Jahr einen niedrigeren Wert auf als die Top-Standorte mit 8,4 Prozent.

Anstieg der Bürospitzenmiete auch für 2014 erwartet
Während die Nachfrageseite im laufenden Jahr stabil bleiben dürfte, könnte die Ausweitung des Flächenangebots den weiteren Mietanstieg dämpfen. So ist für 2014 infolge einer steigenden Anzahl an Büroprojekten ein höherer Flächenneuzugang an einigen Standorten zu erwarten. Dieser wird angesichts des ausgedünnten Angebots an attraktiven Büroflächen aber nicht zu einer wesentlichen Veränderung der Nachfrage-Angebots-Relation führen. Insofern ist für 2014 mit einem leicht verlangsamten Anstieg der Spitzenmiete zu rechnen.

Oberzentren mit moderat steigenden Einzelhandelsmieten
Im Segment Einzelhandel entwickeln sich die Spitzenmieten an den regionalen Standorten spürbar moderater als in den sieben
Wirtschaftszentren. Grund dafür ist das Flächenangebot, das in den Oberzentren in den vergangenen zwei Jahrzehnten stärker gewachsen ist als der Umsatz. Hinzu kommt die Attraktivität der Top-Lagen in den Metropolen für den Einzelhandel. Diese Flächen sind nur begrenzt vorhanden und konzentrieren sich auf wenige Straßenzüge sowie Shopping-Center. Dadurch ist die Spitzenmiete in den Metropolen in den vergangenen Jahren stärker gestiegen als in den Oberzentren. Kleiner sind die Unterschiede in Seitenlagen, die zudem eine geringere Mietdynamik aufweisen.

Regionale Standorte bei Expansionsstrategie im Fokus
Im Segment Einzelhandel dürften die Top-Standorte weiterhin vom hohen Interesse neuer Anbieter auf dem deutschen Markt sowie neuer Einzelhandelskonzepte profitieren. Infolge der soliden konjunkturellen Lage und der wirtschaftlichen Bedeutung Deutschlands ist mit einer anhaltenden Flächennachfrage an den Top-Standorten zu rechnen. Gleichzeitig stehen die Oberzentren insbesondere im Rahmen einer Expansionsstrategie im Fokus der Einzelhändler. Angesichts der großen Spreizung der Spitzenmiete dürfte die unterschiedliche Dynamik zwischen Top-Standorten und regionalen Immobilienzentren in Zukunft abnehmen. Infolge einer stabileren Entwicklung werden die Oberzentren auch zukünftig verlässlichere Immobilieninvestitionsstandorte bleiben.