Aufzugsmanagement: Besser prüfen oder zahlen

Ein Gastbeitrag von Daniel Ehlers, Geschäftsführer von Hundt Consult

Immobilieneigentümer müssen dafür sorgen, dass die Bewohner des Gebäudes und ihre Besucher die Anlagen nutzen können, ohne ein Risiko einzugehen – das dürfte den meisten Eigentümern bekannt sein. Aus dieser Verantwortung für den Liftbetrieb, die der Immobilieneigentümer teilweise an einen Verwalter oder Facility Manager delegieren kann, ergeben sich jedoch Haftungsrisiken, derer sich viele nicht bewusst sind.

So drohen Bußgelder in vier- bis fünfstelliger Höhe, wenn Prüfungsfristen überschritten werden. Kommt es zu einem Unfall mit Personenschaden, sind theoretisch sogar Haftstrafen möglich.

Fast täglich Bußgelder wegen vernachlässigten Prüfungspflichten
Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) legt fest, dass jeder Aufzug alle 24 Monate von einer Zugelassenen Überwachungsstelle (ZÜS) – zum Beispiel TÜV oder DEKRA – geprüft werden muss. Die richtigen Abstände zwischen den sogenannten wiederkehrenden Prüfungen einzuhalten, ist dabei essentiell: Bei einer Verspätung von mehr als zwei Monaten droht bereits ein Bußgeld. Die Prüfungen in Auftrag zu geben und fristgerecht durchführen zu lassen, ist Aufgabe des Aufzugsbetreibers – also jener Person, die die Verantwortung für den Liftbetrieb und die Sicherheit der Anlagen trägt.

Zusätzlich fallen Zwischenprüfungen an den Aufzügen an. Wie der Name vermuten lässt, müssen diese zwischen den wiederkehrenden Prüfungen stattfinden. Genauere Vorschriften zu den Fristen nennt die BetrSichV nicht.

Ebenfalls verpflichtend sind weitere regelmäßige Kontrollen der technischen Funktionalität der Anlage von einer dazu beauftragten Person, zum Beispiel dem Hausmeister. Auch für diese Kontrollen muss der Aufzugsbetreiber sorgen. Damit nicht genug: Wenn der Aufzug defekt ist und sich daraus ein Risiko für die Nutzer ergeben kann, muss der Betreiber die Anlage sofort abstellen. Reparatur-, Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten in Auftrag zu geben, diese abzunehmen und alles zu dokumentieren fällt ebenfalls in seinen Zuständigkeitsbereich.

Bußgelder wegen mangelnder Prüfung von Aufzügen werden derzeit übrigens fast täglich verhängt. Dabei ist zu beachten: Ein Immobilieneigentümer kann die Verwaltung der Anlagen und die damit zusammenhängenden Aufgaben zwar an einen technischen Leiter, Facility Manager oder Verwalter delegieren. Er kann die Verantwortung jedoch nicht komplett abgeben. Ein Bußgeldbescheid kann also theoretisch auch auf dem Schreibtisch eines Immobilieneigentümers oder des Vorstandes einer Immobilien-AG landen.

Höhere Kosten durch TRBS 1121
Auch ohne Bußgelder könnten die Kosten für Aufzugsbetreiber – beziehungsweise die Immobilieneigentümer – künftig steigen. Der Grund ist eine Änderung in den „Technischen Regeln für Betriebssicherheit – Änderungen und wesentliche Veränderungen von Aufzugsanlagen“ (TRBS 1121) auf die sich die Bundesregierung vor ihrer diesjährigen Sommerpause geeinigt hat.

Damit steigen unter anderem die Anforderungen an die Installation einer Schutzeinrichtung für den aufwärts fahrenden Fahrkorb gegen Übergeschwindigkeit. Die Kosten für Immobilieneigentümer können dadurch pro Aufzug um bis zu 500 Prozent in den fünfstelligen Eurobereich steigen.

BetrSichV wird novelliert
Bei den Vorschriften zum Liftbetrieb wird sich in naher Zukunft voraussichtlich noch mehr ändern, denn die BetrSichV wird derzeit überarbeitet. Anders als im ursprünglichen Entwurf vorgesehen, werden die Zwischenprüfungen nicht entfallen, im Gegenteil: Es wird wichtiger werden, sie fristgerecht durchzuführen. Im aktuellen Kabinettsentwurf ist zu lesen, dass die Zwischenprüfung „in der Mitte“ von zwei Hauptprüfungen stattfinden soll. Was das im Detail bedeutet, ist derzeit im Entwurf nicht erklärt, wird sich im Laufe der kommenden Wochen und Monate jedoch herausstellen.

Aufzugsbetreiber müssen ihre Pflichten ernster nehmen und sich regelmäßig über anstehende Änderungen informieren. Nur so können sie verhindern, sich strafbar zu machen und vermeiden, zur Zahlung hoher Bußgelder herangezogen zu werden. Und letztlich bedeuten versäumte Aufzugsprüfungen auch immer ein Risiko für Leib und Leben der Nutzer.

EnBW zertifiziert ihre internen Objektmanager

Die EnBW AG hat als erstes Corporate Unternehmen ihre internen Objektmanager durch RealFM e.V. zertifizieren lassen. 23 Objektmanager haben das Zertifizierungsverfahren zum „Certified Object Manager“ (certOM) erfolgreich bestanden.

Im Rahmen einer kleinen Feier im Verwaltungsgebäude EnBW-City in Stuttgart wurden die Zertifikate durch Prof. Dipl.-Ing. Géza-Richard Horn, dem ehrenamtlichen Geschäftsführer der RealFM, offiziell übergeben.

Im Vorfeld hat die EnBW mit Unterstützung der BAUAKADEMIE Gesellschaft für Forschung, Entwicklung und Bildung mbH Berlin ein  internes, speziell entwickeltes  Ausbildungsprogramm für Objektmanager aufgelegt. Hierbei konnten die Objektmanagerkandidaten einerseits anhand der Aufgaben im Infrastrukturumfeld des Konzerns ihre Kompetenz vertiefen und andererseits gleichzeitig optimal auf die Zertifizierung vorbereitet werden.

Die Teilnehmer haben sich berufsbegleitend zum täglichen Geschäft, in Schulungsveranstaltungen und Lernzirkeln aber auch in der Freizeit das notwendige Wissen angeeignet.

Infolge der Reduzierung von Kerneigenleistungen im Bereich Immobilienservice der EnBW hat sich das Tätigkeitsfeld der Mitarbeiter in den letzten Jahren verstärkt auf das Management der eingesetzten infrastrukturellen und technischen Dienstleistungen verlagert.

Die neu zertifizierten Objektmanager bilden in ihrer Rolle eine wichtige Schnittstelle zwischen Immobilieneigentümer, Dienstleister und Nutzer.

Bedenken gegenüber Energieausweis

Laut dem aktuellen Marktmonitor Immobilien 2014 von Dr. Stephan Kippes, Professor für Immobilienmarketing und Maklerwesen an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen, und dem Immobilienprotal immowelt.de stehen Immobilienspezialisten den Neuerungen in Bezug auf den Energieausweis sehr skeptisch gegenüber. Auch in seiner neuen Form halten ihn Makler nicht für transparent genug und glauben, dass er am Bedürfnis der Immobilieninteressenten vorbei geht.

So könnten Käufer mit dem im Energieausweis aufgeführten Verbrauchszahlen üblicherweise nur wenig anfangen. Und auch die Einführung der Energieeffizienzklassen vereinfache zwar die Einordnung der Zahlen, sage aber nichts über die Nebenkosten aus. Es habe sich des weiteren gezeigt, dass das Interesse am Thema Energieeffizienz nur beschränkt sei.

Der wichtigste Grund für die ablehnende Haltung der Makler gegenüber dem Energieausweis sei, dass er keine relevanten Informationen biete. Dieser Meinung sind 71 Prozent der Immobilienprofis. Tatsächliche Betriebskosten werden ihrer Meinung nach im Ausweis nicht genannt. Verglichen mit einer Auskunft des Vormieters zu dessen Nebenkostenabrechnung biete der Energieausweis keinen nennenswerten Mehrwert.

56 Prozent sind nach der Befragung außerdem der Meinung, dass für eine Miet- oder Kaufentscheidung andere Faktoren wichtiger seien als der Energiebedarf oder der Energieverbrauch. Die Tatsache, dass der Immobilieneigentümer zwischen zwei verschiedenen Ausweisen wählen darf, nämlich dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis, bemängeln 51 Prozent der Makler.

Weniger häufig gaben die Befragten an, dass der Ausweis wichtige Aspekte wie die Nutzungsdauer der Immobilie oder die Nachhaltigkeit beim Bau nicht berücksichtigt (26 Prozent). 25 Prozent bemängeln die fehlenden rechtlichen Konsequenzen, sollte der tatsächliche Energieverbrauchswert über dem angegebenen Wert liegen.

„Arbeiten am Kontoauszug für die Immobilie“

Wir stehen schon seit längerer Zeit mit der Wiener REALCUBE GmbH in Kontakt, finden deren Konzept sehr spannend, bei dem Daten von Immobilien konkreten Adressen zugeordnet werden, die in den Kartendienst Google Maps integriert werden. Seit einigen Wochen ist Realcube nun online. Daher fragten wir bei Geschäftsführer Antun Kovac nach, ob er uns nicht einige Fragen zu der Geschäftsidee beantwortet. Hier sind seine Antworten.

Antun Kovac, Geschäftsführer der Realcube GmbH aus Wien, Österreich / Foto: Realcube

Antun Kovac, Geschäftsführer der REALCUBE GmbH aus Wien, Österreich / Foto: Realcube

CHRISTOPH BERGER Herr Kovac, was drückt der Name „Realcube“ aus, was steckt hinter der Idee und wie sieht Ihr Geschäftsmodell aus?
ANTUN KOVAC Wir schaffen eine Heimat für die wichtigsten Immobiliendaten. Und das für jede beliebige Adresse. Sämtliche Daten zu einer Immobilie lassen sich bei uns vereinen, mit allen Ansichten und unabhängig davon, mit welchem Software-System die Daten erzeugt wurden. Außerdem lässt sich bei uns eine Chronologie aller existierenden Daten darstellen.

BERGER Seit wann arbeiten Sie an dem Projekt?
KOVAC Wir arbeiten seit Jahren an dem Konzept. Die zündende Idee wurde dann im Frühjahr 2013 geboren. Dabei waren die Erfahrungen aus der Planung, Bauherrenvertretung und dem Software-Umfeld sehr hilfreich, um die relevanten Sichten einfach und strukturiert abzubilden.

BERGER Für wen ist Realcube gedacht, wer hat etwas davon?
KOVAC Die Geschäftsführung von Immobilienunternehmen reduziert ihre Risiken und gibt ihren verantwortlichen Asset Managern mit Realcube ein vernünftiges Werkzeug in die Hand, ganz nach dem Motto: Einfach, strukturiert, verfügbar. Die Lösung ist etwas für sämtliche Akteure, die Immobilien verwalten und betreiben. Dazu gehören auch Städte, Kommunen, Retailer, Immobiliendienstleister, etc.

BERGER Welche Daten werden bei Realcube hinterlegt?
KOVAC Alle zentralen Eigentümerdokumente und die dazugehörigen, strukturierten Daten. Dazu gehören das Technische Immobilien-Management, das Finanzielle Immobilien-Management, Standort-Analysen sowie das Baurecht.

BERGER Wer hat Zugang zu den Daten?
KOVAC Eigentümer, Dienstleister und Käufer – der Zugriff kann nach Bedarf gesteuert werden. Der Eigentümer hat die Vergabe von Zugangsrechten in der Hand.

BERGER Und wer erhebt die Daten?
KOVAC Die Eigentümer selbst oder ihre Dienstleister. Realcube hilft dabei, die Aufwände zu minimieren.

BERGER Wo werden die Daten gespeichert?
KOVAC Wir haben dafür einen Dienstleister mit einem zertifizierten Rechenzentrum in Deutschland.

BERGER Die Daten der Immobilien sind mit Googles Kartendienst Google Maps verknüpft. Was ist der Vorteil an dieser Verbindung?
KOVAC Heutzutage bedient sich jeder diverser Kartensysteme im täglichen Ablauf. Auf diesem Weg sollen auch unsere Eigentümer spielend und schnell finden, was sie suchen. Und zwar anhand der Immobilienadresse.

BERGER Der TÜV Süd bietet seit einiger Zeit einen Objektbrief für Immobilien an. Inwiefern unterscheiden Sie sich mit ihrem Angebot davon?
KOVAC Der TÜV Süd Objektbrief für technische Anlagen (TGA) ergänzet sich mit Realcube. Dabei erfasst und bewertet der TÜV Süd technische Anlagen, bietet zusätzliche Mehrwertleistungen und stellt seinen Kunden die TGA-Daten im marktkompatiblen Format CAFM Connect 2.0 zur Verfügung. So lassen sich auch die durch den TÜV Süd erfassten TGA-Daten in Realcube einfach und strukturiert verwalten. Somit verleihen wir unter anderem auch diesen Immobiliendaten Beine.

BERGER Überall scheint es derzeit darum zu gehen, die zur Verfügung stehenden Daten in den Griff zu bekommen. Welche Herausforderungen gibt es bei den Immobiliendaten?
KOVAC Immobilien sind Sachwerte mit leider sehr oft mangelhafter Dokumentation. Realcube arbeitet am Kontoauszug für die Immobilie. Unserer Meinung nach sollte dieser nicht nur für das Sparkonto selbstverständlich sein.

BERGER Eigentlich geht man doch davon aus, dass die Daten, die sie abspeichern, auch bei den Betreibern und/oder Besitzern vorhanden sind, oder nicht?
KOVAC Erstaunlicherweise kennen viele Betreiber weder ihre Betreiberpflichten in der Gesamtheit, noch den Zustand ihrer Gebäudetechnik oder den Stand der letzten Baugenehmigung mit den darin enthaltenen Auflagen. In anderen Themenbereichen wie zum Beispiel dem Mietmanagement sieht es ähnlich aus. Insbesondere beim Leerstands-Management, den Miet-Restlaufzeiten oder dem Cash-Flow auf Gebäude/Liegenschafts-Ebene fehlt sehr häufig der oft gewünschte „Bierdeckel-Report“, der das Steuern rechtzeitig und zielführend unterstützt. Hier helfen wir gerne, Licht ins Dunkel zu bringen, zum Nutzen der Immobilien, ihrer Benutzer und Eigentümer sowie zu guter Letzt dem Bankauszug, der es dann auch noch auf der Guthabenseite positiver aussehen lässt.

BERGER Herr Kovac, vielen Dank für das Gespräch!

Fachsymposium CAFM

Am 26. Juni findet im Parkhotel Stuttgart Messe-Airport das vom „Der Facility Manager“ und dem CAFM Ring organisierte Fachsymposium CAFM statt.

Inhaltlich wird es um den Einsatz von CAFM, also Computer Aided Facility Management-Systemen, für den Gebäudebetrieb gehen. So lassen sich beispielsweise sämtliche rechtlich relevanten Dokumente in der Software hinterlegen und per Knopfdruck Informationen über anstehende und ausgeführte Wartungen und Reparaturen abrufen. Dies hilft Immobilieneigentümern, Facility Managern und Facility Services-Anbietern, ihrer Dokumentationspflicht im Rahmen der Betreiberverantwortung gerecht zu werden. Zudem lassen sich durch CAFM Arbeitsabläufe im Facility Management effektiver gestalten und Flächen effizienter verwalten.

Und wer schon mal da ist, kann gleich noch ein verlängertes Wochenende in der Stadt mitsamt Umgebung anschließen. Denn die Woche darauf findet in direkter Nachbarschaft zum Veranstaltungsort die Consense statt. Dazu dann mehr am Montag.

Weitere Informationen zum Fachsymposium CAFM finden Sie hier.