CAFM-RING öffnet sich für FM-Dienstleister

Bot der CAFM-Ring bislang vor CAFM-Anbietern eine Heimat, soll sich dies in Zukunft ändern. Der Verband gab Ende Juni bekannt, sich zukünftig auch FM-Dienstleistern zu öffnen.

Mit einer Kampagne sollen potenzielle neue Mitglieder angesprochen werden. Schon auf zwei vergangen Veranstaltungen warb der Branchenverband für die Aufnahme neuer Mitglieder aus dieser Branche. Die Initiative soll sich weiterhin über die Münchener Expo Real im Oktober ziehen und schließlich in der FM-Messe 2015 gipfeln.

Mit einer eigenen CA/FM Lounge soll dort ein branchenübergreifender Dialog gefördert werden, von dem sich der Verband zukunftsweisende Impulse für die Erhöhung von Qualität und Nutzen in CAFM-Projekten zum Wohle der Anwender verspricht.

Der Ring habe nun seine Statuten und Aufnahmekriterien weiter differenziert, heißt es, um die relevanten Qualitätskriterien auch mit Blick auf die neue Zielgruppe hoch zu halten, die für die Wahl und Aufnahme neuer Mitglieder die entscheidenden Voraussetzungen darstellten.

So sei der Weg frei gemacht worden, um nun offensiv für neue Mitglieder zu werben und damit die Kraft zu verstärken, mit der sich der Verband für Qualität, Transparenz, Nutzen und Nachhaltigkeit von CAFM-Projekten einsetzt.

„Die Daten sind immer auf dem neuesten Stand“

Der TÜV Süd präsentierte auf der Münchener Expo Real 2013 erstmals ein einheitliches Dokumentationssystem zur Risiko- und Kostensteuerung bei der Gebäudetechnik. Auch auf der Facility Management Messe in Frankfurt dieses Jahr spielte das System in einigen Vorträgen eine Rolle. Grund genug für uns, einmal etwas genauer beim TÜV Süd nachzufragen, was es mit dem Objektbrief auf sich hat und was dahinter steckt. Wir sprachen daher mit Dr. Uwe Forgber von der Division Real Estate & Infrastructure der TÜV Süd AG über das Angebot.

Dr. Uwe Forgber von der Division Real Estate & Infrastructure der TÜV SÜD AG / Foto: TÜV SÜD AG

Dr. Uwe Forgber von der Division Real Estate & Infrastructure der TÜV SÜD AG / Foto: TÜV SÜD AG

CHRISTOPH BERGER Herr Forgber, Sie planen einen Objektbrief für Immobilien. Was hat es damit konkret auf sich?
DR. UWE FORGBER Immobilienbetreiber, Property Manager und technische Dienstleister müssen relevante Daten zur technischen Gebäudeausrüstung (TGA) zuverlässig erfassen und kontinuierlich fortschreiben. Der Grund sind gesetzliche Anforderungen sowie Wartungs- und Prüfpflichten. Weil sich einheitliche Erfassungsstrukturen und eigentümerübergreifende Ansätze noch nicht durchgesetzt haben, entstehen immer wieder unvollständige oder nicht abgestimmte Datensätze. Daraus resultieren nicht zu unterschätzende Haftungsrisiken und Folgekosten. Zusammen mit verschiedenen Partnern haben wir­ mit dem TÜV Süd Objektbrief TGA eine nachhaltige Lösung für die einheitliche Erfassung und Weiterbearbeitung solcher Daten entwickelt.

BERGER Was soll in diesem Brief alles vermerkt sein?
FORGBER TÜV Süd-Experten erfassen für den Objektbrief TGA die technische Ausrüstung von Gebäuden in einer webbasierten Datenbank. Es geht um Anlagen wie Aufzüge, Brandschutzanlagen oder Klimaanlagen, die nach den Kategorien „nicht prüfpflichtig“, „prüfpflichtig“ und „Sachkundigen prüfpflichtig“ beziehzngsweise „Sachverständigen prüfpflichtig“ unterschieden werden. Die Dokumentation umfasst alle relevanten Daten – von den technischen Kennziffern über die Anlagenhersteller bis hin zum jeweiligen Stockwerk oder Raum, in dem die Anlage steht.

BERGER Ist dies vergleichbar mit einem Kfz-Brief, jetzt nur für Immobilien?
FORGBER Wie ein Fahrzeugbrief bündelt der TÜV Süd Objektbrief TGA zwar auch technische Informationen, Daten zum Hersteller und zum Betreiber einer Anlage. Der wesentliche Unterschied ist aber, dass es sich um ein webbasiertes Dokumentationstool handelt, das von mehreren Beteiligten gepflegt und aktuell gehalten wird. Das System basiert auf der offenen CAFM-Connect Schnittstelle (Anmerkung der Redaktion: Weitere Informationen zu der CAFM-Connect-Schnittstelle finden Sie beim CAFM Ring). Anlagedaten können jederzeit ein- und ausgelesen und mit gängigen Systemen für Liegenschaftsmanagement und Computer Aided Facility Management (CAFM) weiter verwendet werden. Damit sind die Daten immer auf dem neuesten Stand.

BERGER Welcher Mehrwert wird durch einen solchen Brief geschaffen?
FORGBER Wir leisten damit einen wesentlichen Beitrag dazu, eine hohe Datenverfügbarkeit und -qualität zu sichern. Das verbessert auch die Risiko- und Kostensteuerung im Gebäudebetrieb und hat Auswirkungen auf Neuplanungen von Anlagen oder auf Modernisierungen bestehender Anlagen. Betreiber, Eigentümer und Dienstleister reduzieren ihre Haftungsrisiken, weil der Brief eine rechtssichere Dokumentation der Technischen Gebäudeausrüstung ermöglicht. Das ist vor allem mit Blick auf überwachungsbedürftige prüfpflichtige Anlagen ein ganz entscheidender Vorteil. Der transparente Informationsaustausch erleichtert die Koordination von Dienstleistern und verbessert den Werterhalt der technischen Anlagen im Betrieb. Und wenn im Verkaufsfall eine technische Due Diligence zur Wertermittlung der Immobilie benötigt wird, liegen abgesicherte Informationen vor.

BERGER Wie werden die in dem Brief vermerkten Daten aufgenommen und überprüft? Wer prüft die Angaben?
FORGBER Wir begleiten Unternehmen entweder bei der Datenerfassung und -strukturierung oder prüfen und bestätigen in Audits, ob alle relevanten Daten zur TGA mit den jeweiligen Prüfpflichten vorliegen. Aber auch FM-Dienstleister und Wartungsunternehmen können die Daten generieren, aktualisieren und kontrollieren.
Die Überprüfung durch unsere Experten geschieht anhand von Stichproben, wenn – wie bei der Dokumentation für größere Gebäudekomplexe – mehrere tausend Datensätze verwaltet werden.

BERGER Wie lange behält ein solcher Brief seine Gültigkeit, wann kommt es zu einer Aktualisierung beziehungsweise neuen Überprüfung der Daten?
FORGBER Die Datensätze werden kontinuierlich aktualisiert und in bestimmten Intervallen (alle 12 bis 24 Monate) stichprobenartig überprüft. Dadurch sind die Daten im TÜV Süd Objektbrief TGA jederzeit aussagekräftig. Wenn das Gebäude verkauft wird, kann der Objektbrief auch als rechtssichere Dokumentation an den neuen Eigentümer übergeben werden.

BERGER Mit welchen Kosten ist das verbunden?
FORGBER Das hängt von der Anzahl und Größe der Gebäude und der Zahl und Komplexität der darin enthalten technischen Anlagen ab. Weil die Dokumentation der TGA durch den Objektbrief nicht nur mehr Rechtssicherheit schafft, sondern auch eine effizientere Verwaltung der Anlagen ermöglicht, senkt das die Lebenszykluskosten eines Gebäudes aufgrund von Einsparungen in der Betriebsphase. Die Kosten für den Objektbrief amortisieren sich durch ein effizientes TGA-Management.

BERGER Bis heute wurden schon einige Projekte durchgeführt. Um welche Projekte handelte es sich dabei und welche Erfahrungen konnten Sie dabei sammeln?
FORGBER Wir haben derzeit zwei besonders interessante Projekte – einmal mit dem Projektentwickler Frankonia Eurobau aus Nettal und mit den Sana Kliniken in Ismaning.
Im ersten Fall haben wir für das Projekt Montgelas Park in München gezeigt, wie das Zusammenspiel der technischen Gewerke und der am Bau Beteiligten gelingt. Frankonia Eurobau hat in dem Münchener Premium-Quartier zwischen Montgelasstraße, Törringstraße und Händelstraße hochwertige Wohnungen und Büroflächen errichtet. Dazu gehören rund 5 600 Quadratmeter Wohn- und 6 800 Quadratmeter Bürofläche, außerdem 1 500 Quadratmeter Bürofläche in einem modernisierten Bestandsgebäude sowie 8 000 Quadratmeter Bürofläche entlang der Montgelasstraße. Hier hat die Datenerfassung und -strukturierung auf Basis des TÜV Süd Objektbrief TGA sowohl der Dokumentationspflicht der Eigentümer genügt, als auch den Anforderungen der technischen Dienstleister. Unsere Experten haben bestätigt, dass die Dokumentation der gesamten technischen Gebäudeausrüstung vollständig und korrekt ist.
Für die Sana Kliniken entwickeln wir derzeit eine Dokumentationsstruktur für Bestandsbauten und definieren die erforderlichen Betreiberprozesse für die Datenaktualisierung zur TGA. Zudem soll ein nachhaltiges Risikomanagement aufgebaut werden. Hier ist insbesondere der  Brandschutz ein Thema. Das Projekt läuft noch und wird in Kürze abgeschlossen werden.

BERGER Ist der Objektbriefs denn schon regulär eingeführt?
FORGBER Wir bieten den TÜV Süd Objektbrief TGA bereits an. Grundlage ist die beschriebene CAFM-Connect-Schnittstelle. Den CAFM-Connect-Standard unterstützen bislang sieben kompatible Softwaresysteme. Die Version 1.0 ist derzeit am Markt. Einheitlich und herstellerneutral werden dabei Raumdaten bereitgestellt. Zur FM Messe in Frankfurt wurde die Version 2.0 vorgestellt. Sie verfügt auch über einen freien und offenen TGA-Anlagenkatalog. Der Katalog enthält mehr als 200 technische Anlagen mit jeweils mindestens fünf Datenfeldern pro Anlagenobjekt, zu denen beispielsweise Nummer, Kennzeichen, Bezeichnung, Ort, Typ und übergeordnetes Objekt gehören.

BERGER Welche Kompetenzen bringt der TÜV Süd in diesem Segment mit?
FORGBER Wir unterstützen die Immobilienwirtschaft seit Jahrzehnten mit Ingenieur-, Prüf- und Beratungsleistungen. Im Mittelpunkt stehen dabei Gesamtkonzepte zur Steigerung der Zukunftsfähigkeit und Werthaltigkeit von Neu- und Bestandsbauten und ein interdisziplinärer Ansatz. Wir können technisches Wissen mit betriebs- und immobilienwirtschaftlichem Know-how vernetzen, weil unsere Experten in verschiedenen Bereichen zu Hause sind. Dazu zählen neben der Bautechnik, die Elektro- und Gebäudetechnik, die Dampf- und Drucktechnik, aber auch die Förder- und Umwelttechnik sowie die Immobilienbewertung. Zudem hat TÜV Süd eine flächendeckende Präsenz in ganz Deutschland und eine starke Präsenz im europäischen Ausland.

BERGER Herr Dr. Forgber, vielen Dank für das Gespräch!

Weitere Informationen zum TÜV Süd-Objektbrief TGA finden Sie hier.

Studie: FM-Anbietermarkt nur unzureichend auf länderübergreifende Angebote vorbereitet

International agierende Unternehmen möchten mit FM-Dienstleistern zusammenarbeiten, die länderübergreifende innovative Modelle mit hoher Eigenleistungstiefe anbieten. Schließlich spüren vor allem produzierende Firmen den Druck der Märkte: Um ihre Wettbewerbsfähigkeit zu erhöhen, gilt es, Sekundär- und Facility-Management-Prozesse europaweit zu standardisieren. Doch der Anbietermarkt ist im Gegenzug auf diesen Wandel nur unzureichend vorbereitet. Dies ergab eine Studie von Drees & Sommer. Rund 100 Facility-Management-Dienstleister aus dem ganzen europäischen Kontinent gaben Auskunft über ihr Angebot auf den europäischen Märkten. Das Ergebnis: Keiner der Anbieter deckt ganz Europa mit einer umfassenden Eigenleistungstiefe ab.

Die jüngsten Erfahrungen von Drees & Sommer haben gezeigt, dass globale, internationale Kunden – allen vorab Industrieunternehmen – nach FM-Anbietern suchen, die länderübergreifend innovative Modelle mit hoher Eigenleistungstiefe anbieten. Bisher gibt es jedoch keine Transparenz, die aufzeigt, ob der Markt diesen Anforderungen auch gewachsen ist. Aus diesem Grund wurde die internationale Studie durchgeführt, die zyklisch jährlich wiederholt werden soll, um daraus die Entwicklungen am Anbietermarkt kontinuierlich im Blick zu haben.

Der Bedarf an Green-FM-Dienstleistungen ist erkannt – bei der Umsetzung gibt es noch Nachholbedarf.

Der Bedarf an Green-FM-Dienstleistungen ist erkannt – bei der Umsetzung gibt es noch Nachholbedarf.

Ziel der Studie war es, relevante Informationen zum europäischen FM-Markt, der Dienstleisterstrukturen mit ihrer jeweiligen Eigenleistungstiefe im kaufmännischen, technischen und infrastrukturellen Bereich sowie zur Art und Umfang internationaler und grenzüberschreitender, strategischer Partnerschaften zu erhalten.

Die Diskrepanz zwischen Anforderungen und Markt bedeutet für international agierende Unternehmen oftmals eine enorme Herausforderung. So haben die Entscheider meist nicht die Möglichkeit, alle immobilienrelevanten Leistungen für ihre europäischen Standorte in die Hände eines strategischen Betreibers zu geben. Stattdessen müssen in zum Teil aufwändigen Auswahlverfahren die Unternehmen für die einzelnen Länder mit individuellen Lösungen dem Markt anpassen, beziehungsweise Leistungen implementieren.

Kein Anbieter deckt ganz Europa ab

Auf die Frage, ob der Dienstleister Verträge, die mindestens zwei Länder umfassen, mit ihren Auftraggebern haben, haben 45 Prozent der Befragten mit ja, 55 Prozent mit nein geantwortet. Ganz Europa deckt dabei kein Anbieter mit hoher Eigenleistungstiefe ab.

Demzufolge haben die Auftraggeber derzeit nur die Wahl zwischen Modellen mit hoher Eigenleistungstiefe, die jedoch nicht europaweit angeboten werden, und reinen Management-Modellen, bei denen die Leistungen an Subunternehmer vergeben werden.

Der Trend hin zum Outsourcing ist ungebremst.

Der Trend hin zum Outsourcing ist ungebremst.

Die Studie hat zudem einen erkennbaren Trend zum weiteren Outsourcing von FM-DienstIeistungen in ganz Europa aufgezeigt – über nahezu alle Branchen hinweg. Folglich werden auch die oben bereits genannten Marktanforderungen internationaler Kunden an internationale Dienstleister weiter steigen. Die Dienstleister sind gefordert, darauf zu reagieren.

Green FM europaübergreifend noch in den Kinderschuhen

Ernüchternd waren die Ergebnisse zum Teilbereich Green FM: So schätzen zwar 86 Prozent der Befragten die Leistungen des Green FM als für ihre Kunden sehr wichtig ein, jedoch bieten gerade 72 Prozent Green-FM-Leistungen selbst an – und auch diese nicht in ganz Europa. Mittels Freitexteingabe konnten die Befragten die Leistungen angeben, die sie in diesem Bereich anbieten. Aufgeführt wurden

  • Green Lease Contracts
  • Energie- und Müllmanagement
  • Unterstützungsleistungen bei Green-Building-Zertifizierungen
  • Green Cleaning

Strategische, ganzheitliche Green-Building-Leistungen werden von den Dienstleistern überwiegend nicht angeboten. Nachhaltigkeitsmessungen im Betrieb und die Ableitung von Optimierungsmaßnahmen – wie sie von Global Playern vermehrt gefordert werden – sind für die operativen Anbieter in Europa derzeit größtenteils (noch) Zukunftsmusik.

Auch die Frage nach innovativen Lösungskonzepten zeigt auf, dass die Anbieter den Marktanforderungen hinterherhinken. Auf die Frage ‚Bietet Ihr Unternehmen innovative Lösungskonzepte an?‘ haben 52 Prozent mit ja und 1,5 Prozent mit nein geantwortet. Über 46 Prozent haben diese Frage gar nicht beantwortet.

Davon ausgehend, dass ein Unternehmen, das Innovationen anbietet, diese auch publiziert, ist die Innovationskraft bei den Dienstleistern europaübergreifend noch in den Kinderschuhen. Im Freitextfeld wurden unter anderem Total FM, Ergebnisorientierte Leistungen und Ergebnisgarantie, Energiemanagement mit zustandsorientierter Instandhaltung, Life Cycle Modelle inkl. Investitionen und Instandhaltungsgarantie und Gainsharing-Modelle angegeben. Nirgends zu finden waren CO2-Footprint-Optimierungen oder übergreifende strategische Managementkonzepte.

Grafiken: Drees & Sommer