Lagerflächenmarkt: Die „Kaufhäuser des E-Commerce“ treiben die Nachfrage an

Von Rainer Koepke, Managing Director und Head of Industrial & Logistics Agency bei CBRE in Frankfurt am Main

Derzeit bewegt sich der E-Commerce auf einen Anteil von 20 Prozent am Gesamthandel mit klassischen Konsumgütern zu. Die Lagerhallen werden dabei immer mehr zu den Kaufhäusern der Zukunft: Die Kunden kaufen virtuell im Internet, die realen Produkte lagern bis zum Versand in den Logistikflächen. Dass es hier weiteres Wachstumspotenzial gibt, ist unstrittig.

Deswegen haben in den vergangenen Jahren auch viele klassisch aufgestellte Unternehmen eigene E-Commerce-Ableger aufgebaut. Im Schatten des übermächtigen AOZ-Trios – Amazon, Otto und Zalando – fahren sie damit häufig überraschend erfolgreich. So erfolgreich, dass viele der organisch gewachsenen Flächen jetzt an ihre Grenzen stoßen. Dieser Expansionsbedarf wird den Markt der Logistik-Immobilien in den nächsten Jahren antreiben.

Rainer Koepke

Rainer Koepke, Managing Director und Head of Industrial & Logistics Agency bei CBRE

Häufig bearbeiten diese Firmen den virtuellen Ableger parallel zu ihrem traditionellen Geschäft völlig eigenständig ohne die Unterstützung eines E-Fulfillment-Dienstleisters. Sie kümmern sich selbst um den Web-Shop, die Auftragsannahme, Fakturierung und das Retouren-Management, denn sie sehen dies als ihre Kernkompetenz an. Wollen sie sich diese Unabhängigkeit bewahren, wirkt sich dies auch auf den Flächenbedarf aus. Denn gerade das Retouren-Management wird komplexer. Weil das probeweise Bestellen für die Kunden immer selbstverständlicher wird, machen die Retouren bei einigen Anbietern bis zu 50 Prozent des Warenverkehrs aus. Daraus folgt, dass Unternehmen für eine rasche und reibungslose Abwicklung mehrere Lkw-Höfe benötigen: klassisch einen für den Outbound- und einen für den Inbound-Verkehr. Zusätzlich müssen für die Retouren-Bearbeitung ein abgetrennter Teil der Hoffläche zur Anlieferung sowie ein Teil der Lagerhalle eingeplant werden. Hier registrieren die Mitarbeiter die zurückgesandten Artikel, prüfen sie auf ihre Vollständigkeit hin, richten sie gegebenenfalls wieder her und verpacken sie neu, um sie dann wieder ins Lagersystem einzuspeisen.

Für einen konfliktfreien Ablauf ist zudem eine sichere und zuverlässige Zugangskontrolle in den Lagerbereich nötig. Hierfür könnte z.B. eine Brücke den Lkw-Bereich überspannen, auf der die Mitarbeiter des Unternehmens von den Pkw-Stellplätzen und der Bushaltestelle ins Innere des Lagers gelangen. Anders ist die sichere Hofquerung und eine Kontrolle bei drei Schichtwechseln kaum zu gewährleisten.

Auslösender Punkt für die Nachfrage nach neuen Lagerflächen ist der wachsende Platzbedarf für die Waren. Die immer größere Zahl von Artikeln in den Warenlagern erfordert größere Bodenflächen plus drei bis vier Arbeitsebenen. Die steigende Zahl der Mitarbeiter erfordert mehr und größere Sozialräume sowie Parkplätze, auf denen sie ihre Autos abstellen können.

Die Wunschliste steht damit fest. Aber wo lassen sich die für die Expansion geeigneten Flächen anmieten oder selber bauen? In den Ballungsräumen fehlen häufig die Grundstücke. Das schließt in vielen Fällen die Erweiterung in der Nähe zum bisherigen Firmensitz aus. Infrage kommen stattdessen strukturschwache Regionen beispielsweise in Ostdeutschland. Vielerorts wird hier die Tatsache, dass Lagerlogistik Arbeitsplätze schafft und die Unternehmen Gewerbesteuern zahlen, positiv gesehen. Umgekehrt bieten diese Regionen dem Interessenten vergleichsweise günstige großflächige Grundstücke. Und es gibt verfügbare Arbeitnehmer, was für viele Ballungsräume bekanntlich nicht gilt.

Wichtigster Punkt bei der Suche nach dem neuen Standort ist die Anbindung an den Logistik-Hub eines großen Paket-Dienstleisters bzw. mehrerer Anbieter. Wenn sichergestellt ist, dass die Ware auch zu einem späten Anlieferzeitpunkt noch routinemäßig in den Kreislauf eingespeist wird, ist die Zustellung am folgenden Tag bundesweit sichergestellt. Dann ist es egal, wo das Lager ist – die pünktliche Zustellung erfolgt gleichermaßen.

 

Faire Bedingungen für stationären Handel!

Von Christine Hager, Geschäftsführerin der redos retail GmbH

Angenommen, ein Dorf hat zwei Buchhandlungen. Während Buchhändler A eine Sondergenehmigung hat, jeden Tag rund um die Uhr geöffnet zu haben, darf Buchhändler B nur von Montag bis Freitag von neun bis 18 Uhr öffnen. Ungerecht? Wie Buchhändler B geht es aktuell dem stationären Handel, der sehr viel schlechtere Rahmenbedingungen vorfindet als Buchhändler A alias Online-Handel.

Nachteile des Einzelhandels gegenüber dem Online-Handel

Dies zeigt sich bereits beim Start eines stationären Geschäfts. So ist eine Fülle von Vorschriften einzuhalten. Es beginnt mit Genehmigungsverfahren bei der Eröffnung, feuerpolizeilichen Auflagen, Arbeitsstättenverordnungen, baulichen Vorschriften, Parkplatznachweisen und vielem mehr. Für den Online-Shop sind die Bedingungen völlig anders: Ohne Auflagen und umfangreiche Zusatzkosten kann er sofort eröffnet und dann auch 24 Stunden an sieben Tagen betrieben werden.

Orte des stationären Einzelhandels wie zum Beispiel Shopping-Center stehen seit einigen Jahren in wachsender unmittelbarer Konkurrenz zum Online-Shopping, das deutlich bessere Wettbewerbsbedingungen hat. Schließlich kann der Online-Handel Logistikzentren auf der „Grünen Wiese“ nutzen, bei denen es auf über 100.000 Quadratmetern Lagerfläche keinerlei Sortimentsbeschränkungen gibt und auch keine Mitarbeiter für die Fachberatung nach Einzelhandelstarifen entlohnt werden müssen.

Aufgrund der ungleichen Rahmenbedingungen ist es kein Wunder, dass der Umsatz im stationären Einzelhandel dieses Jahr wohl um etwa einen Prozent auf 403,9 Milliarden Euro zurückgehen wird, während sich der Online-Handel über Wachstumsprognosen von zwölf Prozent auf 43,6 Milliarden Euro freuen darf.

Angleichung der Rahmenbedingungen zwischen stationärem und Online-Handel

Fakt ist: Die zunehmende Digitalisierung wird den Strukturwandel im Handel vorantreiben. Zwischen den Vertriebskanälen Online, Offline und Multichannel muss daher insbesondere die Forderung nach fairen Wettbewerbsbedingungen intensiv diskutiert werden. Die Schaffung von gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Steuerung der Marktmechanismen ist daher ein anhaltendes Branchenthema. So sind beispielsweise die strengen Regelungen zu den Ladenöffnungszeiten in Deutschland ein klares Hemmnis für den stationären Handel. Ich bin der Meinung, dass die Branche für fairere Bedingungen kämpfen muss.

Supermärkte – Keine Chance ohne E-Commerce-kompatibles Konzept

Von Oliver Herrmann, Geschäftsführer der redos real estate GmbH

Kein Wachstum, nirgends? Die Umsätze im deutschen Einzelhandel verharren seit Jahren mehr oder weniger auf der Stelle. Zwischen 1995 und 2013 war real sogar ein Minus von 4,2 Prozent zu verbuchen. Gleichzeitig nahmen die Verkaufsflächen um knapp 29 Prozent zu. Um Umsatzsteigerung zu erzielen, muss das individuelle Wachstum fokussiert werden. Der Druck auf die Flächenleistungen und die Mieten steigt damit weiter an. Zudem sorgt das Thema E-Commerce für einen umfassenden Strukturwandel im Einzelhandel – er raubt vielen stationären Einzelhändlern Umsatzanteile oder verdrängt sie sogar vom Markt.

Einzelhandel unterschiedlich stark betroffen

Oliver Herrmann, redos real estate GmbH

Oliver Herrmann, redos real estate GmbH

Doch Schwarzmalerei ist nicht angebracht. Es ist keineswegs der gesamte stationäre Einzelhandel vom Internet bedroht. Vielmehr sind einige Branchen sehr stark betroffen, andere kaum – vorausgesetzt, sie wissen sich anzupassen.

So stieg der im E-Commerce erzielte Anteil am Umsatz in Bereichen wie Mode oder Unterhaltungselektronik binnen weniger Jahre auf nahezu ein Drittel, während er im Lebensmitteleinzelhandel auch in Zukunft im einstelligen Bereich bleiben wird.

Innerhalb dieses Segments wiederum sind es die Supermärkte, die dem E-Commerce recht gelassen entgegen sehen können. Denn hier stehen – anders als bei Discountern, wo der Wettbewerb über den Preis stattfindet – das Einkaufserlebnis, das Vertrauen zum Händler und dessen gute Beratung im Mittelpunkt. Und das ist etwas, dass der Online-Handel nicht im gleichen Maße bieten kann.

Zudem gelingt es vielen Supermärkten bereits heute, das Internet dazu zu nutzen, ihre Kunden an sich zu binden – zum Beispiel mit Services wie Click & Collect-Stationen, bei denen eine Online-Bestellung in ein Einzelhandelsgeschäft geliefert wird. Gleichzeitig bauen viele Betreiber ihre Frischebereiche mit Gemüse und Obst, Käse, Wurst und Co. aus. In diesem Bereich kann der Online-Handel kaum Konkurrenz sein.

Neue Kriterien für Investitionen in Supermärkte

Es lohnt sich daher für Investoren weiterhin, in Supermärkte zu investieren. Dabei müssen sie allerdings genauer hinschauen als bisher. Denn künftig kommt es nicht mehr ausschließlich auf die klassischen Ankaufkriterien wie Standort, Kaufkraftkennziffern, Mietvertragsdauer und Mieterbonität an.

Vielmehr gilt es zu überprüfen, ob die jeweiligen Mieter zukunftsfähige, E-Commerce-kompatible Konzepte erarbeitet haben. Am Markt zeigt sich jetzt schon, dass diejenigen die „Nase vorn“ haben, denen es gelingt, ihr stationäres Geschäft mit den Möglichkeiten des Online-Handels sinnvoll zu verknüpfen. Genau diese Supermärkte werden es sein, die sich langfristig gegen die Konkurrenz durchsetzen und am Markt überleben werden.