Keine Immobilienblase in Deutschland

Die zuletzt gestiegenen Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Ballungsgebieten seien keine Anzeichen für eine Spekulationsblase, sie seien vielmehr fundamental begründet. Zu diesem Ergebnis kommt das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der Zentrale Immobilien Ausschusses (ZIA) letzte Woche an den Parlamentarischen Staatssekretär Florian Pronold (SPD) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) übergeben hat. Demnach gehen die Anstiege auf eine gestiegene Nachfrage zurück, sie beschränken sich auf bestimmte Regionen und bewegen sich innerhalb üblicher Grenzen.

Der Wirtschaftsweise Professor Lars P. Feld, der im Rahmen des Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung untersucht hat, sagt:“Die Ausweitung des Kreditvolumens für den Wohnungsbau ist bei längerfristiger Betrachtung moderat und eine Überhitzungsgefahr lässt sich aktuell kaum erkennen.“ Auch Feld Kollege, Professor Harald Simons, der die Wohnungsmärkte analysiert hat, fehlt die Basis für eine Immobilienblase: „Die inflationsbereinigten Angebotspreise liegen in Westdeutschland 4 Prozent und in Ostdeutschland 9,2 Prozent unter dem Preisniveau der Jahre 2005 und 2006.“ Auch das Verhältnis zwischen Hauspreisen und Einkommen bleibe weiter im Rahmen. Der Preis für eine mittlere 125 Quadratmeter große Eigentumswohnung mit gehobener Ausstattung hätte 2013 bei 7,75 Nettojahreseinkommen gelegen. 2005 waren es im Vergleich dazu 7,85 Jahreseinkommen.

Die Wissenschaftler kommen außerdem zu dem Schluss, dass es keine Auffälligkeiten im Verhältnis von mittlerem Kaufpreis und mittlerer Miete gibt. Bei einer typischen Blasenbildung würden die Kaufpreise den Mieten davonlaufen. Zusätzlich käme es zu einem breiten Anstieg der Baufertigstellungen, der zu einem Überangebot führe. In den Zentren der Großstädte sei es zwar zu einem leichten Anstieg der Bautätigkeit gekommen, absolut gesehen liege sie aber weiterhin auf einem so niedrigen Niveau, dass die Nachfrage bei weitem nicht gedeckt werden könne.

Ein weiteres Ergebnis: Die Mieten sind im Jahr 2013 in Deutschland um drei Prozent gestiegen und liegen damit weiterhin real unterhalb des Niveaus von 2005/06. Die Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser stiegen um 3,5 beziehungsweise 4,3 Prozent. Im deutschen Mittel seien die Kaufpreise und Mieten für Wohnungen damit vergleichsweise niedrig. Im Ausblick gehen die Gutachter davon aus, dass im laufenden Jahr die Mieten und Kaufpreise im bundesdeutschen Mittel voraussichtlich um drei Prozent nominal steigen.

Gute Perspektiven für Büromärkte
Das Jahr 2013 war für die deutschen Büroimmobilienmärkte durchweg positiv. Die Bürobeschäftigung, das Investmentvolumen, die Miet- und Kaufpreise, die Flächennachfrage und die Anzahl der Fertigstellungen legten im Vergleich zum Vorjahr zu und die Leerstände konnten reduziert werden.

Die langsame Erholung der Weltwirtschaft und die anhaltend positive Entwicklung der Binnenwirtschaft sorgten auf den Büromärkten für eine anziehende Konjunktur. Basis für die positive Entwicklung war ein weiterer Anstieg der Bürobeschäftigung um 0,76 Prozent. An den sieben wichtigsten Bürostandorten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart war das Wachstum mit 1,54 Prozent besonders stark ausgeprägt. Für 2014 wird bundesweit eine weitere Zunahme um 0,86 Prozent erwartet. Die Prognose für die großen Agglomerationen liegt bei plus 1,61 Prozent. Sie profitieren weiterhin am stärksten vom Zuzug hoch qualifizierter Arbeitnehmer.

Einzelhandel bekommt Online-Handel zu spüren
Der Einfluss des Online-Handels auf den stationären Handel macht sich hingegen immer stärker bemerkbar. „Zum ersten Mal in der Geschichte wird der Umsatz des stationären Einzelhandels sichtbar Anteile an den Online-Handel verlieren“, prophezeit Manuel Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK. Das Frühjahrsgutachten geht von einem Rückgang des Einzelhandelsumsatzes in Verkaufsräumen um ein Prozent auf 408 Milliarden Euro aus. Dennoch bleibe der stationäre Handel die wichtigste Säule des Einzelhandels.

Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigte sich mit einem Transaktionsvolumen von 8,7 Milliarden Euro davon unbeeindruckt. Für 2014 erwartet CBRE sogar einen leichten Anstieg des Transaktionsvolumens auf neun bis zehn Milliarden Euro. „Wachsende Online-Anteile werden nicht als Bedrohung gesehen“, gibt Jahn Entwarnung. Die Nachfrage nach Core-Objekten bleibt ungebrochen hoch, dabei vor allem nach der Spitzen-Assetklasse Shoppingcenter. Aufgrund der hohen Preise im Core-Segment geraten zunehmend Fachmarktzentren in den Blickpunkt. Hier erwarten die Gutachter ein wachsendes Investitions- und Modernisierungsinteresse.