Immobilienmärkte in den regionalen Oberzentren stabil

Eine aktuelle Marktstudie der DG HYP hat ergeben, dass sich die gewerblichen Immobilienmärkte in den regionalen Oberzentren in den Segmenten Einzelhandel und Büro anhaltend stabil entwickeln. Untersucht wurde die Entwicklung in den zwölf Oberzentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg. Die Ergebnisse werden mit den sieben deutschen Top-Standorten verglichen.

Die 19 untersuchten Standorte repräsentieren gut ein Drittel der gesamtdeutschen Büro- und etwa ein Fünftel der bundesweiten Einzelhandelsfläche. Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP, sagt: „An regionalen Immobilienstandorten ist ein steigendes Interesse von Investoren zu beobachten. Der für eine Anlageentscheidung wesentliche Marktwert der Immobilie wird neben den Eigenschaften des Objekts von der Lage und den wirtschaftlichen Besonderheiten vor Ort bestimmt. Dafür muss sich die Immobilie nicht an einem Top-Standort befinden, vielmehr kommt es auf die Stellung im Wettbewerb an. Hier bieten regionale Märkte mit hoher Zentralität nachhaltig Potenzial.“

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG Hyp / Bild: Jens Komossa / DG Hyp

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP / Bild: Jens Komossa / DG HYP

Büromieten: Oberzentren weniger volatil
2013 hat sich der deutsche Büromarkt gut entwickelt. Während sich die Büromieten in den Metropolen in den vergangenen Jahren als volatil erwiesen haben, zeigten sich die Oberzentren stabil. Seit 2007 nimmt die Spitzenmiete an den regionalen Standorten kontinuierlich um rund 2,5 Prozent pro Jahr zu. Gegenüber 2003 ist dies ein Anstieg um 14 Prozent. An den Top-Standorten war im selben Zeitraum ein Wachstum von leicht unter 10 Prozent zu verzeichnen.

Leerstandsquote niedriger als an Top-Standorten
Aufgrund der guten Arbeitsmarktentwicklung hat sich die Anzahl der Bürobeschäftigten an den 19 betrachteten Standorten in den vergangenen Jahren ausgeweitet. Gleichwohl konnte die Fertigstellung neuer Büroflächen davon nicht profitieren. Als Folge von Finanzmarkt- und Staatsschuldenkrise wurden weniger neue Büroprojekte angestoßen. Infolgedessen hat sich das frei verfügbare Volumen an attraktiven Büroflächen reduziert und zu einem Anstieg der Spitzenmiete geführt. Diese Entwicklung wird durch den hohen Anteil älterer Büroflächen unterstützt, die kaum nachgefragt werden. Damit entlasten diese Flächen nicht das an vielen Standorten verringerte Angebot.

Parallel ist die Leerstandsquote seit einigen Jahren kontinuierlich gesunken. Im Durchschnitt weisen die Oberzentren mit einem Leerstand von 6,3 Prozent im vergangenen Jahr einen niedrigeren Wert auf als die Top-Standorte mit 8,4 Prozent.

Anstieg der Bürospitzenmiete auch für 2014 erwartet
Während die Nachfrageseite im laufenden Jahr stabil bleiben dürfte, könnte die Ausweitung des Flächenangebots den weiteren Mietanstieg dämpfen. So ist für 2014 infolge einer steigenden Anzahl an Büroprojekten ein höherer Flächenneuzugang an einigen Standorten zu erwarten. Dieser wird angesichts des ausgedünnten Angebots an attraktiven Büroflächen aber nicht zu einer wesentlichen Veränderung der Nachfrage-Angebots-Relation führen. Insofern ist für 2014 mit einem leicht verlangsamten Anstieg der Spitzenmiete zu rechnen.

Oberzentren mit moderat steigenden Einzelhandelsmieten
Im Segment Einzelhandel entwickeln sich die Spitzenmieten an den regionalen Standorten spürbar moderater als in den sieben
Wirtschaftszentren. Grund dafür ist das Flächenangebot, das in den Oberzentren in den vergangenen zwei Jahrzehnten stärker gewachsen ist als der Umsatz. Hinzu kommt die Attraktivität der Top-Lagen in den Metropolen für den Einzelhandel. Diese Flächen sind nur begrenzt vorhanden und konzentrieren sich auf wenige Straßenzüge sowie Shopping-Center. Dadurch ist die Spitzenmiete in den Metropolen in den vergangenen Jahren stärker gestiegen als in den Oberzentren. Kleiner sind die Unterschiede in Seitenlagen, die zudem eine geringere Mietdynamik aufweisen.

Regionale Standorte bei Expansionsstrategie im Fokus
Im Segment Einzelhandel dürften die Top-Standorte weiterhin vom hohen Interesse neuer Anbieter auf dem deutschen Markt sowie neuer Einzelhandelskonzepte profitieren. Infolge der soliden konjunkturellen Lage und der wirtschaftlichen Bedeutung Deutschlands ist mit einer anhaltenden Flächennachfrage an den Top-Standorten zu rechnen. Gleichzeitig stehen die Oberzentren insbesondere im Rahmen einer Expansionsstrategie im Fokus der Einzelhändler. Angesichts der großen Spreizung der Spitzenmiete dürfte die unterschiedliche Dynamik zwischen Top-Standorten und regionalen Immobilienzentren in Zukunft abnehmen. Infolge einer stabileren Entwicklung werden die Oberzentren auch zukünftig verlässlichere Immobilieninvestitionsstandorte bleiben.

Keine Immobilienblase in Deutschland

Die zuletzt gestiegenen Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Ballungsgebieten seien keine Anzeichen für eine Spekulationsblase, sie seien vielmehr fundamental begründet. Zu diesem Ergebnis kommt das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der Zentrale Immobilien Ausschusses (ZIA) letzte Woche an den Parlamentarischen Staatssekretär Florian Pronold (SPD) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) übergeben hat. Demnach gehen die Anstiege auf eine gestiegene Nachfrage zurück, sie beschränken sich auf bestimmte Regionen und bewegen sich innerhalb üblicher Grenzen.

Der Wirtschaftsweise Professor Lars P. Feld, der im Rahmen des Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung untersucht hat, sagt:“Die Ausweitung des Kreditvolumens für den Wohnungsbau ist bei längerfristiger Betrachtung moderat und eine Überhitzungsgefahr lässt sich aktuell kaum erkennen.“ Auch Feld Kollege, Professor Harald Simons, der die Wohnungsmärkte analysiert hat, fehlt die Basis für eine Immobilienblase: „Die inflationsbereinigten Angebotspreise liegen in Westdeutschland 4 Prozent und in Ostdeutschland 9,2 Prozent unter dem Preisniveau der Jahre 2005 und 2006.“ Auch das Verhältnis zwischen Hauspreisen und Einkommen bleibe weiter im Rahmen. Der Preis für eine mittlere 125 Quadratmeter große Eigentumswohnung mit gehobener Ausstattung hätte 2013 bei 7,75 Nettojahreseinkommen gelegen. 2005 waren es im Vergleich dazu 7,85 Jahreseinkommen.

Die Wissenschaftler kommen außerdem zu dem Schluss, dass es keine Auffälligkeiten im Verhältnis von mittlerem Kaufpreis und mittlerer Miete gibt. Bei einer typischen Blasenbildung würden die Kaufpreise den Mieten davonlaufen. Zusätzlich käme es zu einem breiten Anstieg der Baufertigstellungen, der zu einem Überangebot führe. In den Zentren der Großstädte sei es zwar zu einem leichten Anstieg der Bautätigkeit gekommen, absolut gesehen liege sie aber weiterhin auf einem so niedrigen Niveau, dass die Nachfrage bei weitem nicht gedeckt werden könne.

Ein weiteres Ergebnis: Die Mieten sind im Jahr 2013 in Deutschland um drei Prozent gestiegen und liegen damit weiterhin real unterhalb des Niveaus von 2005/06. Die Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser stiegen um 3,5 beziehungsweise 4,3 Prozent. Im deutschen Mittel seien die Kaufpreise und Mieten für Wohnungen damit vergleichsweise niedrig. Im Ausblick gehen die Gutachter davon aus, dass im laufenden Jahr die Mieten und Kaufpreise im bundesdeutschen Mittel voraussichtlich um drei Prozent nominal steigen.

Gute Perspektiven für Büromärkte
Das Jahr 2013 war für die deutschen Büroimmobilienmärkte durchweg positiv. Die Bürobeschäftigung, das Investmentvolumen, die Miet- und Kaufpreise, die Flächennachfrage und die Anzahl der Fertigstellungen legten im Vergleich zum Vorjahr zu und die Leerstände konnten reduziert werden.

Die langsame Erholung der Weltwirtschaft und die anhaltend positive Entwicklung der Binnenwirtschaft sorgten auf den Büromärkten für eine anziehende Konjunktur. Basis für die positive Entwicklung war ein weiterer Anstieg der Bürobeschäftigung um 0,76 Prozent. An den sieben wichtigsten Bürostandorten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart war das Wachstum mit 1,54 Prozent besonders stark ausgeprägt. Für 2014 wird bundesweit eine weitere Zunahme um 0,86 Prozent erwartet. Die Prognose für die großen Agglomerationen liegt bei plus 1,61 Prozent. Sie profitieren weiterhin am stärksten vom Zuzug hoch qualifizierter Arbeitnehmer.

Einzelhandel bekommt Online-Handel zu spüren
Der Einfluss des Online-Handels auf den stationären Handel macht sich hingegen immer stärker bemerkbar. „Zum ersten Mal in der Geschichte wird der Umsatz des stationären Einzelhandels sichtbar Anteile an den Online-Handel verlieren“, prophezeit Manuel Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK. Das Frühjahrsgutachten geht von einem Rückgang des Einzelhandelsumsatzes in Verkaufsräumen um ein Prozent auf 408 Milliarden Euro aus. Dennoch bleibe der stationäre Handel die wichtigste Säule des Einzelhandels.

Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigte sich mit einem Transaktionsvolumen von 8,7 Milliarden Euro davon unbeeindruckt. Für 2014 erwartet CBRE sogar einen leichten Anstieg des Transaktionsvolumens auf neun bis zehn Milliarden Euro. „Wachsende Online-Anteile werden nicht als Bedrohung gesehen“, gibt Jahn Entwarnung. Die Nachfrage nach Core-Objekten bleibt ungebrochen hoch, dabei vor allem nach der Spitzen-Assetklasse Shoppingcenter. Aufgrund der hohen Preise im Core-Segment geraten zunehmend Fachmarktzentren in den Blickpunkt. Hier erwarten die Gutachter ein wachsendes Investitions- und Modernisierungsinteresse.