Berlin ist überall

Von Jürgen Michael Schick, Investmentmakler und Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD

Jürgen Michael Schick

Jürgen Michael Schick, Immobilienverband IVD

Das Urteil des Amtsgerichtes Berlin zum Mietspiegel hat – auch wenn es noch nicht rechtskräftig ist – Bedeutung weit über die Hauptstadt hinaus. In dem Verfahren ging es um eine Mietanhebung von 853,21 Euro auf 946,99 Euro, der die Mieter nicht zustimmten.

Bisher dachten Mieter und Vermieter, sie seien auf der sicheren Seite, wenn sie sich im Rahmen des Mietspiegels bewegten. Doch ist der Mietspiegel wirklich die Basis, auf die sich künftig alle beziehen werden?

In dem entschiedenen Fall stellte es sich heraus, „dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 b GBG handelt, da dieser nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist“.

Berliner Mietspiegel kein Einzelfall

Das Gericht stellt klar, dass es unmaßgeblich ist, ob die Ersteller selbst einen Mietspiegel als „qualifiziert“ bezeichnen oder nicht. Ebenso sei unmaßgeblich, ob ein solcher Mietspiegel von Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt und veröffentlicht worden sei. Ein Gutachter ließ in dem Prozess kein gutes Haar an den Methoden, mit denen der Mietspiegel erstellt worden war. Der Gutachter führte aus, dass die dem Mietspiegel zugrunde liegende Stichprobe „beträchtliche Zweifel hinsichtlich ihrer Repräsentativität erlaube“. Die Definition der Mietspiegelzellen und die Zuordnung der Wohnungen zu diesen Zellen sei „stellenweise systemwidrig“, die bei der Berechnung der Nettomieten in Anschlag gebrachten Abschläge für Betriebskosten entsprächen „nicht der Mietenwirklichkeit“ und die Zu- und Abschläge, die mit rechnerischen Verfahren ermittelt wurden, seien „lediglich Fantasieprodukte“.

Das Gericht ließ offen, ob es alle Kritikpunkte teile. Es reiche jedoch schon aus – und dies stellte das Gericht unzweifelhaft fest – dass die sogenannte „Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist“. Darüber hinaus sei die Einordnung von verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien „mittel“, „gut“ und „einfach“ viel zu ungenau und grobschlächtig, wie das Gericht sehr überzeugend argumentierte.

Also: Der Mietspiegel in Berlin entsprach eindeutig in zahlreichen Punkten nicht den Anforderungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel zu stellen sind. Ein Einzelfall? Nein. In anderen Städten sind die Einteilungen teilweise noch viel grobschlächtiger und es wird nur in zwei Lagen unterschieden. Und auch sonst ist der Berliner Mietspiegel keineswegs ein seltenes Beispiel für methodische Fehler.

Steigende Bedeutung der Mietspiegel

Wenn es bisher nicht sehr viel mehr Klagen gegen Mietspiegel gab, dann nicht deshalb, weil deren Qualität unzweifelhaft war. Nein, der Grund lag einfach darin, dass dem Mietspiegel keine so große Bedeutung zukam, wie dies künftig der Fall sein wird. Schon durch die Reduktion der Kappungsgrenze für die Bestandsmieten hatte sich dies geändert. Doch mit einer wahren Klageflut ist erst in einigen Monaten zu rechnen, wenn die Mietpreisbremse in den meisten großen Städten gelten wird.

Es wird zahlreiche Prozesse gaben – manchmal von Vermietern und manchmal von Mietern angestrengt –, da dem Mietspiegel künftig eine viel größere Relevanz zukommt als bisher. Schließlich ist die ortsübliche Vergleichsmiete der zentrale Begriff bei der Mietpreisbremse. Und wie diese zu ermitteln ist, ist künftig die alles entscheidende Frage auch bei Neuvermietungen.

Bisher gab es Rechtsfrieden in Deutschland zwischen Vermietern und Mietern. Sicher, in beiden Gruppen gab und gibt es Querulanten und Streithähne, aber im Großen und Ganzen haben sie sich dennoch recht gut verstanden. Es ist zu befürchten, dass dies jetzt anders werden könnte.

Berliner Mieten-Volksbegehren

Von Jacopo Mingazzini, Vorstand der ACCENTRO REAL ESTATE AG

Jacopo Mingazzini, Vorstand der ACCENTRO REAL ESTATE AG

Jacopo Mingazzini, Vorstand der ACCENTRO REAL ESTATE AG

Vor einem Jahr entschieden sich die Berliner per Volksentscheid gegen die Randbebauung des Tempelhofer Feldes – trotz Wohnraummangel. Jetzt wird der nächste Volksentscheid vorbereitet: Eine Mieterinitiative sammelt in Berlin Unterschriften, um die sechs städtischen Wohnungsgesellschaften in „Anstalten öffentlichen Rechts“ umzuwandeln. Alles ist genau ausformuliert in einem „Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“.

Die Wohnungsgesellschaften sollen künftig nicht mehr gewinnorientiert arbeiten. Sie sollen in Anstalten des öffentlichen Rechts umgewandelt werden. Bei allen Entscheidungen hat der Verwaltungsrat, der sich aus Mietern und Arbeitnehmern der Wohnungsgesellschaften zusammensetzt, das letzte Wort.

Soziale Wohnraumversorgung in Berlin

Die städtischen Wohnungsgesellschaften werden damit zu sozialen Einrichtungen. Beispielsweise dürfen sie, so ist es im Gesetzentwurf vorgesehen, vor Abschluss eines Mietvertrages nicht mehr die Bonität des Mieters prüfen. Das heißt: Jeder Mietbewerber wird, ohne Auswahlverfahren, genommen – und zwar auch dann, wenn eine Schufa-Auskunft (die jedoch laut § 13 Abs. 5 des Gesetzentwurfes nicht mehr eingeholt werden darf) zeigt, dass er überschuldet ist und seine Miete nicht wird zahlen können.

Wer seine Miete nicht zahlt, darf trotzdem wohnen bleiben. Räumungen darf es nach dem Gesetzentwurf nicht mehr geben – jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter Transferleistungen enthält, also beispielsweise Arbeitslosengeld, Hartz IV oder Zahlungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz oder Grundsicherung im Alter.

All diese Bestimmungen zeigen, dass sich der Charakter der Wohnungsgesellschaften grundlegend ändern soll. Künftig dürfen dort die Mieter – zusammen mit den Angestellten der Wohnungsgesellschaften sowie mit Vertretern von Mieterverbänden – selbst darüber entscheiden, wie hoch die Miete sein soll, die sie bezahlen müssen.

Aus Sicht der Wohnungsgesellschaften ist das natürlich ein Problem. Die jahrelangen Bemühungen, die Gesellschaften wirtschaftlich tragfähig zu machen, würden zunichte gemacht werden. Denn es bestehen gute Aussichten, dass ein Volksentscheid Erfolg haben wird. Schließlich haben sich die Mieterverbände (diese vertreten 100.000 Berliner) dafür ausgesprochen.

Entlastung für private Vermieter

Für private Vermieter ist das alles jedoch keine schlechte Sache. In jeder Stadt gibt es Menschen, die Probleme haben, im freifinanzierten Wohnungsbau eine Wohnung zu finden – beispielsweise solche, die eine negative Schufa-Auskunft haben. Und es gibt nun einmal auch eine Gruppe von Mietern, die nicht bereit oder in der Lage ist, regelmäßig ihre Miete zu zahlen. Das müssen nicht einmal Mietnomaden sein, sondern es können durchaus auch Mieter sein, die unverschuldet in wirtschaftliche Probleme geraten sind. Hier hat der Staat eine Verantwortung.

Für private Wohnungsvermieter sind Mieter mit schlechter Bonität bzw. solche, die ihre Miete nicht bezahlen, natürlich ein Problem. Diese werden jedoch, wenn die Initiative Erfolg hat, künftig von den städtischen Wohnungsgesellschaften aufgefangen. Sicherlich, für den Steuerzahler bedeutet das eine erhebliche Belastung. Aber in der einen oder anderen Weise werden diese Mietergruppen ohnehin von uns Steuerzahlern subventioniert, sei es nun durch Wohngeld, Hartz IV oder andere staatliche Leistungen.

Affen-Blick und NENI-Esprit

Hotels interessieren Gastautorin Elke Tonscheidt, seitdem sie denken kann. Sie liebt die Erwartung nach der Buchung: Wie wird das Zimmer aussehen, wie die Atmosphäre sein, was bietet das Haus?

Nicht nur berufliches Interesse treibt sie also in neue Hotelimmobilien. So ist sie kürzlich bei einem Berlinbesuch auch ins 25hours Hotel Bikini Berlin spaziert. Und hat später Francesca Schiano, die dortige Sales Managerin, gefragt, was moderne Touristen an der 25hours-Idee besonders schätzen.

Elke Tonscheidt hat sich übrigens vor allem in die gewaltigen wie gemütlichen Hängematten in der Lobby verliebt, in die man sich hineinlegtund in den Berliner Zoo schauen kann. Besonderes Highlight on top: Das NENI-Restaurant auf dem Dach.

„Was versprechen Hotels via Website nicht alles? Superlative, wo man hinklickt. Klar, man will und muss Zimmer verkaufen, gerade wenn der Hotelmarkt expandiert. Für jede Nische die passende Bettenburg und je nach Adressat mal lässig- cool, mal extravagant-edel verpackt. Seit einiger Zeit sind sogenannte New Generation Hotels am Start – Zimmer für Menschen, die viel, schnell und kommunikativ reisen wollen oder müssen. Mit besonderer Technologie ausgestattet. Eins davon steht in Wien.

Mehr als 800 „Beherbergungsstätten“ in Berlin

Jetzt bin ich Berlin. Reisende aus aller Welt kommen in die Stadt mit dem Brandenburger Tor. Touris wie Geschäftsleute. Letztere laufen nicht unbedingt Unter den Linden herum, suchen aber auch ein Dach über dem Kopf. Insgesamt sind in der Hauptstadt mehr als 800 sogenannte „Beherbergungsstätten mit mindestens 10 Betten“ registriert, darunter fast 450 Hotels, Gasthöfe und Pensionen.

Rund 13 Millionen Menschen übernachteten dort allein in der 1. Jahreshälfte 2014, gibt das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg bekannt. Allein im August dieses Jahres erreichten die Übernachtungen den Rekordwert von fast drei Millionen. Im Oktober, ich war über den Tag der Deutschen Einheit vor Ort, waren das gefühlt noch mehr. Jedenfalls ächzte nicht nur der Taxifahrer, als ich ihn fragte, wie voll die Stadt sei. „Sehr, sehr voll“, war seine kurze aber verständliche Antwort.

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Gerade in der Dämmerung lohnt sich der Blick auch aus der Bar – wie wird wohl die geschmückte Stadt bald aussehen? / Bild: 25hours Hotel Company GmbH

Viele Besucher, viele Betten: Für Berliner Hoteliers ein Muss, sich entsprechend darzustellen. Ein Hotel, das erst Anfang dieses Jahres eröffnet hat, macht schon aufgrund der direkten Nähe zum Berliner Zoo von sich reden – beziehungsweise spielt den Bonus als Nachbar der importierten Tierwelt Berlins voll aus: „Open for monkey business“, verkündet die Website, und entsprechend heißt die Bar in der 10. Etage des Gebäudes „Monkeys Bar“. Sie verkauft sich als „Hotspot für beste Drinks und leckeres Barfood“.

Stullen in der Bakery, gigantische Aussicht on top

Ist das 25hours Hotel Bikini Berlin, so die Eigenwerbung, wild wie der Dschungel? In dem denkmalgeschützten Bikini Haus am Breitscheidplatz hat man sich jedenfalls sehr bemüht, eine Hotelwelt zu schaffen, „die mit den Gegensätzen von Natur und Kultur spielt“. Neben Bett und Bad will man vor allem Unterhaltung, Überraschung und Spaß bieten. Oder wie es Francesca Schiano ausdrückt: „Wir schaffen Erlebnisse, die man mit nach Hause nimmt und erzählt. Design ist funktional und bei uns lautet es: Come as you are, also man ist willkommen und fühlt sich wohl.“

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Diese Hängematten stehen zwischen Lobby und Bakery zur Auswahl: reinlegen und wohlfühlen / Bild: 25hours Hotel Company GmbH

Als ich, mit Sohnemann (fast 4), in die sogenannte „Woodfire Bakery“ hereinstolpere, werden wir auch als Nicht-Hotelgäste freundlich begrüßt. Hier gibt es, als Teil der Lobby, je nach Tageszeit Stullen, Aperitif-Snacks oder Croissants – vor Ort frisch aus dem Holzofen gebacken. Mit einem Drink setzt man sich dann in die bunten Lounge-Bereiche oder macht es sich auf der Bikini Berlin Terrasse bequem.

Eine Freundin kommt vorbei, um mit uns im Restaurant „Neni“, hoch droben neben der Affenbar, zu lunchen. Wir haben Glück: Es ist „unter der Woche“ und keine Sonne – weniger Menschen sind unterwegs. Abends ist die angesagte Location der bekannten Gastronomin Haya Molcho meist hoffnungslos ausgebucht, heute Mittag bekommen wir den letzten freien Tisch und genießen Kulinarisches aus Israel. Der gigantische Blick ist sensationell, selbst wenn es nieselt.

Molchos Lebensfreude setzt dem Hotel die Krone auf

Wie unterscheiden sich die 25hours-Hotels von anderen Boutique- und Designhotels, von denen ja gerade auch die Hauptstadt nicht arm ist? Sales Manager Francesca Schiano freut sich jetzt besonders auf spezielle Dezember-Angebote: „Wir werden ein klassisches Konzert im Dezember organisieren. Und Balletttänzer dürfen natürlich nicht fehlen.“ Mehr verrät sie (noch) nicht.

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Im NENI Berlin sitzt und isst man nicht nur außergewöhnlich, auch der Blick aus der 10. Etage ist klasse / Bild: 25hours Hotel Company GmbH

Grundsätzlich ist sie, die früher im InterConti Berlin gearbeitet hat, vom Konzept der Gruppe überzeugt: „Kennt man eins, kennt man keins“, gibt Schiano das Motto wieder und ergänzt: „Jedes Haus ist ganz individuell und sehr stark vom Standort geprägt. Im 25hours Hotel Hafencity gibt es Kojen anstatt Zimmer, im 25hours Hotel Wien am Museumsquartier sind Zirkus und Spektakel besonders angesagt, da Wien berühmt dafür war.“ Weitere Häuser stehen in Frankfurt und Zürich.

In jeden Fall hat man in Berlin eines geschafft: Mitten in der Hauptstadt drei Dinge zu verbinden: Wohnen, Natur (der Zoo ist an sich schon ein Juwel) und kulinarische Köstlichkeiten. Gerade mit NENI, die Initialen stehen für die vier Söhne der bekannten Gastronomin Haya Molcho, hat man sich einen ganz besonderen Leckerbissen ins beziehungsweise aufs Haus geholt. Ihre Lebensfreude – für Molcho ist Kochen nicht nur Hobby, sondern die Sehnsucht nach zu Hause – setzt dem Hotelkonzept die Krone auf.

“Hotel operations radically changed”

In his opening remarks at this year’s ITB, David Scowsill, President and CEO of the World Travel & Tourism Council, said that one of the key challenges to the industry is to eliminate outdated infrastructure. “How can this work?” and “What does real estate have to do with this?” are two questions that come to mind in response to this statement.

For example, this could work by converting old downtown offices into ultra-modern hotels – even if this means getting by with 2,500 to 3,500 sqm of space. This is typically the size of smaller, downtown office buildings spread throughout Central and Western Europe, which are being converted for the first time to be used as hotels. This is precisely the concept pursued by Ruby Hotels & Resorts GmbH, which will open its first hotel in Vienna this May, the Wiener Sophiensälen.

Our author, Elke Tonscheidt, spoke with Michael Struck, the managing director of the Munich-based company, and asked him how he intends to sell hotel rooms at the level of 5-star hotels for the price of 2 to 3-star hotels.

Michael Struck, Managing Director of Ruby / Photo: private

Michael Struck, Managing Director of Ruby / Photo: private

ELKE TONSCHEIDT Mr. Struck, you intend to offer less, but exactly the right thing at a high level of quality. As the new brand on the hotel horizon, what does Ruby stand for?
MICHAEL STRUCK Ruby stands for lean luxury: A location in the heart of the city, good design and high-quality room furnishings at an exceptionally affordable price-performance ratio, i.e. 79 euros per room. We manage this by omitting other things that our guests can do without. We have also radically changed the hotel operations.

TONSCHEIDT Which operational procedures have you changed?
STRUCK For us, one of the main levers was to automate processes. This starts with the back office, continues in the reservation and even carries over into the front office: We give our guests the option of an online check-in.

TONSCHEIDT Only online or offline as well?
STRUCK A classic reception is still available for the guests that consider it important. Most of our guests, however, prefer a fast and lean process like they experience with their airline. The guest also has the option of getting the room key from a machine in just a few seconds. We have completely eliminated the check-out for our guests; everything is taken care of during the check-in.

TONSCHEIDT The success observed in hotel chains already active in the market is promising: The Dutch Citizen M Group is expanding internationally with three hotels per year; the same is true for the French Mama Shelter Group. What sets Ruby apart from a Motel One?
STRUCK What primarily sets us apart is that Ruby puts more emphasis on the features and design of its rooms. And this is important to us: Every hotel has its own individuality and its own character, which is expressed in the service, the communication and the interior design. Hotels should have stories to tell if they want to be unique.

TONSCHEIDT Isn’t that what everyone wants? What sets Ruby apart from other new generation hotels?
STRUCK We are convinced that luxury is possible even in small spaces. Our guest room is very space-efficient, thus we are reducing one of the main cost drivers. The subsequent advantage in leasing costs is passed on as a price advantage to our customers.

TONSCHEIDT How quickly do you intend for Ruby to grow, in what segments and/or locations?
STRUCK Ruby will be focusing on major European cities. This is where our guests are at home or where they are headed to when they travel. And an efficient use of space brings the greatest advantage where space is expensive. We want to grow with a sense of proportion and not merely for all it’s worth. This is particularly true for our locations. We choose them very carefully. That is why we are setting our sights on one to a maximum of three new hotels per year.

TONSCHEIDT Where do you see Ruby in ten years?
STRUCK As a true and established alternative in the hotel market.

TONSCHEIDT What role do the right partners play in your concept?
STRUCK A large one – primarily in the factor of digital technology. For example, we have found hetras as our significant system partner, whose cloud-based architecture fits well with our lean structures. Through its intuitive, tablet-based user interface, we are able to work with non-technical personnel at the reception. We have developed many of our automated processes together with this partner. We could not have developed our own automated system at the reception so economically without the open system interfaces.

TONSHEIDT Mr. Struck, thank you for your answers!

Das Interview ist auch in Deutsch unter retimes.de/2014/03/04/ablaeufe-im-hotel-radikal-veraendert nachlesbar.

„Abläufe im Hotel radikal verändert“

David Scowsill, Präsident und CEO des World Travel & Tourism Council, sagte in seinem Grußwort zur diesjährigen ITB, dass eine der wichtigsten Herausforderungen für die Branche auch darin bestehe, veraltete Infrastruktur-Systeme zu beseitigen. „Wie kann das funktionieren?“ und „Was haben Immobilien unter Umständen damit zu tun?“ sind zwei Fragestellungen, die sich uns bei diesen Worten direkt aufdrängten.

Dies kann beispielsweise funktionieren, indem alte Büros in City-Lage in topmoderne Hotels umgewandelt werden – auch wenn sie dabei mit Flächen von 2 500 bis 3 500 Quadratmetern auszukommen haben. Denn das sind typische Größenordnungen für die gerade in Zentral- und Westeuropa weit verbreiteten, kleineren Innenstadt-Geschäftshäuser, die durch Umnutzung erstmals für Hotelnutzungen erschlossen werden können. Genau dieses Konzept verfolgt die Ruby Hotels & Resorts GmbH, die im Mai in den Wiener Sophiensälen ihr erstes Hotel eröffnen wird.

Unsere Autorin Elke Tonscheidt sprach mit Michael Struck, dem Geschäftsführer des Münchener Unternehmens, und fragte nach, wie er Hotelzimmer auf dem Niveau von 5-Sterne-Häusern zu einem Preis von 2- bis 3–Sterne-Hotels verkaufen will.

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Michael Struck, Geschäftsführer von Ruby / Bild: privat

ELKE TONSCHEIDT Herr Struck, Sie wollen weniger anbieten, dafür aber das Richtige mit hoher Qualität. Wofür steht Ruby als neue Marke am Hotelsternenhimmel?
MICHAEL STRUCK
Ruby steht für Lean Luxury: Eine Lage im Herzen der Stadt, gutes Design und hochwertige Zimmerausstattung zu einem außergewöhnlich günstigen Preis-Leistungsverhältnis, sprich: ab 79 Euro pro Zimmer. Das schaffen wir, indem wir anderes weglassen, auf das unsere Gäste verzichten können. Außerdem haben wir einige Abläufe im Hotel radikal verändert.

TONSCHEIDT Welche Strukturen sind bei Ihnen neu?
STRUCK Ein wesentlicher Hebel für uns ist es Prozesse zu automatisieren. Das beginnt im Backoffice, das spielt sich in den Reservierungsprozessen ab und geht sogar bis ins Frontoffice hinein: Wir bieten unseren Gästen an, online einzuchecken.

TONSCHEIDT Nur online oder auch offline?
STRUCK Für Gäste, die darauf Wert legen, gibt es weiterhin einen klassischen Empfang. Die meisten unserer Gäste wünschen sich aber einen schnellen und schlanken Prozess wie bei ihrer Airline. Wer möchte, kann sich bei uns seinen Zimmerschlüssel innerhalb weniger Sekunden an einem Automaten abholen. Den Check-Out ersparen wir unseren Gästen komplett, alles Notwendige dafür ist bei uns schon beim Check-In erledigt.

TONSCHEIDT Der Erfolg bereits aktiver Hotelketten am Markt ist vielversprechend: So expandiert die niederländische Citizen M Gruppe international mit drei Hotels pro Jahr, ähnliches gilt für die französische Mama Shelter Gruppe. Was unterscheidet Ruby von einem Motel One?
STRUCK Vor allem unterscheiden wir uns dahingehend, dass Ruby mehr Wert auf die Ausstattung und das Design auch auf den Zimmern legt. Und uns ist wichtig: Jedes Hotel hat seine eigene Individualität und einen eigenen Charakter, der sich im Service, in der Kommunikation, im Interior Design ausdrückt. Hotels sollten Geschichten erzählen, wenn sie unverwechselbar sein wollen.

TONSCHEIDT Wollen das nicht alle, was differenziert Ruby von anderen New Generation Hotels?
STRUCK Luxus geht auch auf kleinem Raum, davon sind wir überzeugt. Unser Zimmerprodukt ist sehr flächeneffizient, damit reduzieren wir einen der wichtigsten Kostentreiber. Den resultierenden Pachtkostenvorteil geben wir als Preisvorteil an unsere Gäste weiter.

TONSCHEIDT Wie schnell soll Ruby wachsen, in welchen Segmenten beziehungsweise Standorten?
STRUCK Ruby wird sich auf die europäischen Großstädte konzentrieren. Genau da sind unsere Gäste zu Hause beziehungsweise dort bewegen sie sich auf Reisen. Und da, wo Fläche teuer ist, bringt unsere Flächeneffizienz den größten Vorteil. Wir wollen mit Augenmaß wachsen und nicht auf Teufel komm raus. Das gilt besonders für unsere Lagen. Die wählen wir sorgfältig. Daher gehen wir von ein bis maximal drei neuen Hotels pro Jahr aus.

TONSCHEIDT Wo sehen Sie Ruby in zehn Jahren?
STRUCK Als echte und dann bereits etablierte Alternative auf dem Hotelmarkt.

TONSCHEIDT Welche Rolle spielen die richtigen Partner in Ihrem Konzept?
STRUCK
Eine große – vor allem beim Faktor Digitale Technologie. Wir haben beispielsweise mit Hetras einen für uns wesentlichen Systempartner gefunden, dessen cloudbasierte Architektur gut zu unseren schlanken Strukturen passt. Durch die intuitive, Tablet-basierte Nutzeroberfläche können wir auch mit Nicht-Fachpersonal am Empfang arbeiten. Viele unserer Prozessautomatisierungen haben wir gemeinsam mit diesem Partner entwickelt. Auch unser eigenes Automatensystem am Empfang hätten wir ohne die offenen Systemschnittstellen nicht so wirtschaftlich realisieren können.

TONSCHEIDT Herr Struck, vielen Dank für das Gespräch!

This interview also exists in English. You find it here.

Gehry Partners gewinnt Architekturwettbewerb für den Neubau des ersten Wohnhochhauses am Alexanderplatz in Berlin-Mitte

Im Schnittpunkt zwischen Hackeschem Markt, Friedrichshain und Mitte plant Hines neben dem Einzelhandelsgebäude „Die Mitte“ auf dem Baufeld D4 die Errichtung des ersten neuen Wohnhochhauses an diesem Standort mit maximal 150 Meter Höhe und rund 48.000 Quadratmeter Geschossfläche. Hier werden ca. 300 Eigentumswohnungen von 1-Zimmer-Apartments bis Penthäusern in dem für Gehry charakteristischen Design entstehen. Darüber hinaus ist eine anteilige Nutzung durch ein Designhotel vorgesehen.

Um die beste städtebauliche und architektonische Lösung für diesen bedeutenden Standort zu finden, hatte Hines in Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie dem Bezirk Berlin-Mitte im Mai 2013 neun nationale und internationale Architekturbüros zu einem Architekturwettbewerb eingeladen. Daran teilgenommen haben Adjaye Associates (London, UK), Architectonica (Miami, USA), Barkow Leibinger Architekten (Berlin, GER), BE Berlin (Berlin, GER), David Chipperfield Architects (London/Berlin, UK/GER), Gehry Partners, LLP (Santa Monica, USA), Ingenhoven Architects (Düsseldorf, GER), Kleihues + Kleihues Gesellschaft von Architekten mbH (Berlin, GER), Prof. Kollhoff Generalplanungs-GmbH (Berlin, GER).

Der Siegerentwurf von Gehry Partners, Gehry Design for Residential Tower / Quelle: Hines

Der Siegerentwurf von Gehry Partners, Gehry Design for Residential Tower / Quelle: Hines

Nach einer ersten Bewertungsrunde wurden die Architekturbüros Barkow Leibinger Architekten, Gehry Partners, Ingenhoven Architects und Kleihues + Kleihues im November 2013 aufgerufen, eine Überarbeitung ihrer Entwürfe vorzunehmen.

Am 23.01.2014 wurde in der zweiten Preisgerichtssitzung die Entscheidung getroffen. Die Preisrichterinnen und Preisrichter, darunter Senatsbaudirektorin Regula Lüscher, Kristina Laduch, Leiterin des Stadtplanungsamtes Berlin-Mitte, und Christoph Reschke sowie Alexander Möll, Geschäftsführer der Hines Immobilien GmbH, haben unter Vorsitz von Prof. Peter P. Schweger über die städtebaulichen und hochbaulichen Qualitäten der in die engere Auswahl gekommenen Entwürfe entschieden.

Der Gewinnerentwurf der Architekten Gehry Partners überzeugte die Jury mit seinem skulpturalen Erscheinungsbild, das durch die Rotation von Kuben auf viele Punkte der Stadt Bezug nimmt, insbesondere auf die angrenzende Karl-Marx-Allee. Durch seine außergewöhnliche Form entwickelt das Gebäude an diesem Standort eine ganz neue Architektursprache.

Darüber hinaus zeigte sich das Preisgericht von dem harmonischen Fassadenbild und dem mineralischen Material des entworfenen Gebäudes begeistert. Die Expertenrunde kam zu dem Schluss, dass die Entwicklung eines Hochhauses mit Wohnqualität an diesem zentralen Ort durch Gehry Partners in besonders überzeugender Weise gelöst worden ist.

Platz zwei erzielte der Entwurf der Architekten Kleihues + Kleihues, den dritten Platz belegten die Architekten Barkow Leibinger.

Volksbegehren über den Erhalt des Tempelhofer Feldes kommt

Die Berliner Bürgerinnen und Bürger dürfen in einem Volksbegehren darüber entscheiden, was mit dem Tempelhofer Feld passiert.

Wie die Landesabstimmungsleiterin, Dr. Petra Michaelis-Merzbach, heute bekannt gab, wurden für das Volksbegehren 185 328 gültige Stimmen abgegeben. Notwendig wären 174 117 gültige Zustimmungserklärungen gewesen, sieben Prozent der insgesamt 2.487.385 stimmberechtigten Personen.Insgesamt waren 237 063 Stimmen am 13. Januar 2014 eingereicht worden.

Damit wird einmal mehr deutlich, wie wichtig und entscheidend die Mitnahme der Bevölkerung bei Bauvorhaben inzwischen ist – welchen Stellenwert auch Kommunikation hat.

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Den Antragstellern geht es darum, dass das Land Berlin auf eine Veräußerung, Bebauung und Teilprivatisierung des Tempelhofer Feldes verzichtet. Der Raum soll der Öffentlichkeit weiterhin in seiner Gesamtheit und ohne dauerhafte Einschränkungen zur Verfügung stehen. Außerdem soll das ehemalige Flugfeld des innerstädtischen Flughafens auch zukünftig der Freizeit und Erholung dienen. Es soll in seiner Funktion als innerstädtisches Kaltluftentstehungsgebiet fungieren und als Lebensraum für Pflanzen und Tiere geschützt werden. Nicht zuletzt werde dabei der Ort in seiner Bedeutung als historischer Ort und als Ort des Gedenkens erhalten.

Das Land Berlin, vertreten von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, plant hingegen eine Teilbebauung auf dem ehemaligen Flugfeld. Rund 230 Hektar sollen als Parkfläche erhalten bleiben, Flora und Fauna so geschützt werden. An den äußeren Rändern sollen 4 700 Wohnungen und ca. 7 000 Arbeitsplätze geschaffen werden – auf etwa 50 Hektar. Das Land Berlin begründet sein Vorhaben unter anderem damit, dass durch eine Nicht-Bebauung an diesem Ort bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ein langfristiger volkswirtschaftlicher Schaden von 298 Millionen Euro entstehe.

Bild: Blick über die Landebahn nach Neukölln / Tempelhof Projekt GmbH, www.tempelhoferfreiheit.de

Impressionen Berliner Baustellen

Berlin, 25. Januar 2014 Es ist eisig kalt in Berlin. Die Wetter-App des Handys gibt -11 Grad Celsius an. Aber die Sonne scheint. Grund genug also, das Haus zu verlassen und die wärmenden Strahlen zu erhaschen, die Lux des Lichts zu tanken. Und mit entsprechenden Klamotten und in Bewegung wird es einem sowieso nicht kalt.

Also ab in den Bus, die Fahrt geht zum Hauptbahnhof. Von dort soll es dann zu Fuß zurückgehen. Bereits beim Aussteigen stehen mir die still in den blauen Himmel ragenden Kräne der ersten Baustelle gegenüber, winken mit ausgestrecktem Arm, jedoch ohne Bewegung. Und ich entschließe mich, Impressionen großer Baustellen entlang der Spree einzufangen, bis hin zum Neubau des Schlosses.

Erneut der Neubau des BMBF. Dahinter die Kräne, die zum Bau des HumboldtHafenEins gehören. Nach Aussage der Bauherren, soll dies das grünste Bürogebäude Berlins werden.Und: In Berlin hat vieles mit Humboldt zu tun…

 

Hier ist ein Teil des Erweiterungsbaus des Marie-Elisabeth-Lüders-Hauses zu sehen. Das Projekt wird vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung betreut.

Hier ist ein Teil des Erweiterungsbaus des Marie-Elisabeth-Lüders-Hauses zu sehen. Das Projekt wird vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung betreut.

Noch ein Blick auf einen Teil des Erweiterungsbaus des Marie-Elisabeth-Lüders-Hauses.

Noch ein Blick auf einen Teil des Erweiterungsbaus des Marie-Elisabeth-Lüders-Hauses.

Die Friedrichsbrücke in Berlin-Mitte (PDF) wird auf denkmalgerechte Weise beideitig verbreitert.

Die Friedrichsbrücke in Berlin-Mitte (PDF) wird auf denkmalgerechte Weise beideitig verbreitert.

Nicht weit von der Friedrichsbrücke entfernt, ein wenig weiter die Spree entlang, erreicht man die Baustelle des Schlossneubaus – des Humboldt-Forums. Wegen des Gegenlichts ist nicht allzu viel zu erkennen, ich hatte jedoch keine Lust, die Humboldt-Box zu besteigen. Die Arbeiten am Erdgeschoss sind jedoch schon ziemlich weit vorangeschritten. Und ja: Wieder Humboldt…

Nicht weit von der Friedrichsbrücke entfernt, ein wenig weiter die Spree entlang, erreicht man die Baustelle des Schlossneubaus – des Humboldt-Forums. Wegen des Gegenlichts ist nicht allzu viel zu erkennen, ich hatte jedoch keine Lust, die Humboldt-Box zu besteigen. Die Arbeiten am Erdgeschoss sind jedoch schon ziemlich weit vorangeschritten. Und ja: Wieder Humboldt…

Und schließlich komme ich noch an der Baustelle des Ausbaus der U-Bahnstrecke 5 (U5) vorbei. Viel ist auch hier nicht zu sehen. Allerdings ist der Bauzaun der Baustelle mit allerhand interessanten Informationen bedruckt – beispielsweise zur Geschichte Berlins.

Und schließlich komme ich noch an der Baustelle des Ausbaus der U-Bahnstrecke 5 (U5) vorbei. Viel ist auch hier nicht zu sehen. Allerdings ist der Bauzaun der Baustelle mit allerhand interessanten Informationen bedruckt – beispielsweise zur Geschichte Berlins.

Mehdorn stellt sich Fragen zu BER und anderen Großprojekten

Am 15. Januar stellte sich Hartmut Mehdorn, Vorsitzender der Geschäftsführung der Flughafen Berlin Brandenburg GmbH (FBB), beim Spiegel-Gespräch an der Beuth Hochschule für Technik Berlin den Fragen von Spiegel-Redakteur Frank Hornig. Das Motto der Veranstaltung stand unter dem Titel „Zu teuer, zu komplex? Deutschlands Problem mit Großprojekten“. Mehdorn sprach über die Pläne für BER und seine Erfahrungen mit Politikern und Architekten und diskutierte mit Studierenden.

Beuthbox-Mehdorn

Mehdorn beschrieb, wie schwer es unter der entstandenen Beobachtungssituation ist, ruhig zu arbeiten, auf welchem Weg er versucht, Kommunikationsprobleme zu vermeiden, wie wichtig Sauberkeit an einer Baustelle ist und was es mit der Brandschutzanlage auf sich hat. Er sagte aber auch, dass immer mehr Teilbereiche des Flughafens für den Einsatz fertiggestellt seien. So arbeitet das Cargo-Zentrum am BER inzwischen wohl unter Vollauslastung, außerdem sei Pier Nord, der linke Flügel, fertiggestellt. Am Ende werde der Flughafen der modernste der Welt sein. Mehdorn plant für den 1. Juli den Start des Testbetriebs, an der Eröffnung 2015 werde gearbeitet.

Thema der Veranstaltung war aber nicht nur das Planungs- und Umsetzungsdesaster am Flughafenausbau in Berlin-Schönefeld, sondern überhaupt Pannen, Verzögerungen und in in die Höhe steigende Kosten bei großen Bauvorhaben: so zum Beispiel auch Stuttgart 21 und die Elbphilharmonie in Hamburg. Mehdorn nahm Stellung zu den in Angeboten aufgelisteten Kosten, er beschrieb seine Auffassung von Architektenarbeiten, beschrieb seine Sorge, dass es in Deutschland keine großen Bauunternehmen mehr gebe und erklärte, warum die ersten fünf Prozent eines Projektes spielentscheidend für den Rest des Projekts sind – dazu gehört heute auch die Projektakzeptanz bei den Bürgern. Er sagte: „Dieses Bundesbaugesetz gehört wie so viele Gesetze in Deutschland in die Tonne getreten. Das ist völlig überaltet.“

„Hey, wir haben hier keine Meisterleistung abgeliefert“, sagte Mehdorn auf die Frage, wie er persönlich mit dem Spott umgeht, der über BER niedergeht, mit der Mario Barth das gesamte Olymppiastadion in Berlin füllt. Mehdorn stellte aber klar: Wenn ein Land Großprojekte kann, dann ist es Deutschland.

Die Beuth-Hochschule stellt das Gespräch in ihrer BeuthBox weiterhin zur Nachverfolgung zur Verfügung unter: http://beuthbox.beuth-hochschule.de/live

Bild: SPIEGEL-Gespräch mit Hartmut Mehdorn im Ingeborg-Meising-Saal/Beuth Hochschule, Pressestelle

Kommt BER doch noch 2014?

Es bleibt beziehungsweise wird wohl doch noch spannend rund um Flughafen Berlin-Brandenburg BER dieses Jahr: keine Eröffnung, aber doch noch das Bauende in 2014. Das sind Neuigkeiten! Erst Anfang Januar hatte Aufsichtsratschef und Berlins regierender Bürgermeister, Klaus Wowereit, verkündet, dass es 2014 keine Eröffnung geben werde.

BER-2013

Bei dieser Ankündigung bleibt es nach Aussage von Flughafenchef Hartmut Mehdorn auch. Allerdings sagte er am 13. Januar 2014 nach übereinstimmenden Medienberichten im Flughafen-Sonderausschuss des Brandenburger Landtags, dass er davon ausgehe, dass dieses Jahr die Bauarbeiten abgeschlossen werden könnten. Freilich stünden dann noch die umfangreichen Abnahmen und Genehmigungen an.

Mehdorn sagte auch, dass es in einem Bereich des neuen Flughafens ab dem Sommer zu einem gedrosselten Testbetrieb kommen werde.

Bild: Günter Wicker / Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Blick in die Airport City – Der Anflug aus östlicher Richtung zeigt den Blick in die Airport City mit dem Willy-Brandt-Platz, der direkt vor dem neuen Terminal liegt.