„Ich designe Hotels mit Identität“

Das im Frühjahr 2015 neu eröffnete Hotel Schani Wien besticht nicht nur durch technologische Highlights. Auch die Architektur ist ausgefallen, wofür das Wiener Architektbüro „archisphere“ steht. Ein Projekt, das sehr individuell erscheint und trotz ambitionierter Zeit- und Budgetvorgaben „nachhaltig, ökonomisch und designorientiert geplant“ wurde. Elke Tonscheidt hat den Architekten Gabriel Kacerovsky gefragt, was genau das eigentlich heißt.

Gabriel Kacerovsky/Bild:

Gabriel Kacerovsky/Bild: Archisphere

Elke Tonscheidt: Herr Kacerovsky, Sie entwickeln „eigenständige Hotelpersönlichkeiten“. Was bedeutet das?
Gabriel Kacerovsky: Unabhängig von der Hotelkategorie und den Sternen ist das Hotel ein Ort, der die Individualität der Gäste wiederspiegelt. Das Hotel muss genauso wie seine Gäste Persönlichkeit haben. Eine eigenständige Persönlichkeit zeichnet sich dadurch aus, dass sie eine klare Haltung hat und etwas zu sagen hat.

Tonscheidt: Eines Ihrer letzten Projekte ist das Hotel Schani in Wien. Sie sagen selbst darüber, das es nachhaltig, ökonomisch und zugleich designorientiert ungesetzt wurde. Wie schafft man diesen Dreiklang?
Kacerovsky:
Nachhaltigkeit ist keine Option mehr, sondern eine Vorraussetzung. Im Hotel Schani wurde nicht nur eine energiesparende Klimatisierung eingesetzt, sondern auch eine nahezu völlig lautlose. Sie sorgt gleichzeitig mit einen hohen Anteil an Frischluft für saubere Luft in den Zimmern. Beim Entwurf der Möbel haben wir Wert auf echte Materialien gelegt wie Sperrholz, Messing und Stein. Wir betrachten das Hotel wie eine Wohnung, nicht die eigene, aber eine, in die ich mit Freude zu Besuch komme.

Tonscheidt: Was bedeutet die Green Building-Zertifizierung für das Schani konkret?
Kacerovsky: Wichtig ist, Nachhaltigkeit von Anfang an mit zu denken. Es geht dabei nicht nur um die Investitionskosten, sondern auch um den Betrieb, die Erhaltung, die Wieder- und Weiterverwendbarkeit. Wenn man das im Auge hat, werden die Vorraussetztungen für eine Green Building-Zertifizierung quasi im Vorbeigehen erfüllt.

Tonscheidt: Im Schani, das als zukunftsweisend gilt, wurde nichts mit der Schablone entworfen, sprich es hat eine sehr eigene individuelle Identität bekommen. Etwas, was mich persönlich sehr angesprochen hat.
Kacerovsky:
Das geht nicht nur Ihnen so. Moderne Reisende wollen in der Stadt und an dem Ort, an den sie gereist sind, auch wirklich ankommen. Sie wollen keine Hotels ohne Herz. Hotelketten, die stolz darauf sind, dass jedes Haus aussieht wie das andere, sind meines Erachtens nicht mehr auf der Höhe der Zeit.

  • Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
    Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
  • Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
    Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
  • Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
    Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst

Tonscheidt: Keiner will mehr ins Steigenberger?
Kacerovsky: Luxus definiert sich heute anders. Für mich ist Differenzierung das Zauberwort. Reisende suchen echte Erlebnisse, etwas, was sich von anderem abhebt. Das muss nicht teurer sein, aber anders. Und das muss sich in einer handwerklichen Hotellerie wiederfinden.

Tonscheidt: Sie designen Hotels nicht mit der Schablone, ist es das?
Kacerovsky:
Genau, bei unseren Projekten geht es um eine Designhaltung, die sich aus der Identität des Ortes und der lokalen Gesellschaft ableitet. Kettenhotels, die gerade stolz auf ihre Unverwechselbarkeit sind, gehören nicht dazu. Ich möchte eine emotionale Dimension in das Hotelerlebnis einbringen. Das ist mein Ansatz.

Tonscheidt: In Wien zeigt sich das wie genau?
Kacerovsky:
Nehmen wir nur das Thema Kaffeehaus, das ja mit Wien verbunden wird und als gesellschaftlicher Ort gilt. Das findet sich nicht nur in der Lobby wieder, sondern wird auch in den Zimmern fortgesetzt: Kaffeehaustisch statt Schreibtisch. Bugholzlehne auf einem Fenstersofa für lässiges Arbeiten mit dem Laptop am Schoß und gleichzeitig ein Ort zum Ausruhen, um über die Stadt zu schauen.

Tonscheidt: Man sagt, dass in der Hotelwelt heute Leisure und Business immer mehr verschwimmen. Was bedeutet das?
Kacerovsky:
Arbeit hat heute einen anderen Stellenwert als früher beziehungsweise die neue Generation organisiert sich anders. Schlagwort „Sharing Economy“. Der Trend zu Wohlfühlräumen geht auch an der Arbeit nicht vorbei. Wer heute gern und viel arbeitet, versucht das optimalerweise in einer Atmosphäre zu tun, in der es ihm auch als Mensch gut geht.

Tonscheidt: Wagen Sie mit mir die These, dass man dann auch weniger „ausbrennt“, um ein anderes Schlagwort unserer Zeit zu benutzen?
Kacerovsky: Ich bin Architekt, kein Arzt.

Tonscheidt: Und ich Journalistin, kein Guru.
Kacerovsky: Lassen Sie es mich so formulieren: Wenn man das Gefühl für den Ort hat, wo man arbeitet oder lebt, dann ist das viel wert. Für den ganzen Körper, den ganzen Menschen. Wir als Architekten können durch eine Designhaltung, die auch mutig Dinge weglässt, viel bewirken. Manche mögen das als schöngeistig verstehen. Ich glaube aber, dass veränderte Konsummuster auch dazu führen: Reisende unserer Zeit sind letztlich auch bereit, mehr für ein besseres Erlebnis zu bezahlen. Sprich, die emotionale Bindung hilft bei der Preisdurchsetzung, unabhängig vom Marktsegment, eben auch in der Hotellerie, ja, in der ganzen Immobilienwelt.

Tonscheidt: Sie meinen, man lebt dort, wo man sich wohl fühlt, man kauft da, wo es schön ist?
Kacerovsky:
Das geht sicher nicht in jedem Milieu, einverstanden. Aber bei den Zielgruppen, die zum Beispiel das Hotel Schani in Wien anspricht, ist das so.

Tonscheidt: Vielen Dank für das Gespräch!

„Der Garten ist ein Lebensbereich“

Welchen Wert hat ein Garten für eine Immobilie? Und wie bemisst man ihn? Diese Fragen stellte der Bundesverband Garten-, Landschaft- und Sportplatzbau ins Zentrum einer Veranstaltung. Die Ausführungen einer Immobilienfachwirtin haben retimes.de besonders gefallen. Denn Claudia Brakonier vom Maklerunternehmen von Poll Immobilien redete Klartext. Nicht überraschend, dass die Mutter zweier kleiner Kinder schöne Gärten persönlich schätzt; die Geschäftsstellenleiterin Düsseldorf weiß zudem, wie positiv es für den Verkaufspreis ist „Betonwüsten aufzuhübschen“. Elke Tonscheidt hat ihr nach dem Event einige Fragen gestellt.

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Claudia Brakonier / Bild: NED.WORK

Elke Tonscheidt: Frau Brakonier, der Wert eines Gartens für den Wert einer Immobilie soll in letzter Zeit rapide gestiegen sein. Warum ist das so?
Claudia Brakonier: Der Garten ist in den Focus der Interessenten gerutscht – er ist mittlerweile als „Wohlfühlfaktor“ erkannt und gesucht.

Tonscheidt: Lage, Lage, Lage – jeder Immobilienmakler kennt diese drei heiligen Worte. Ist der Garten mittlerweile ähnlich wichtig?
Brakonier: Das kommt auf die Zielgruppe an. Singles wollen häufig keinen Garten, während er ein „Must have“ für Familien ist.

Tonscheidt: Wann und warum haben Sie den 1. Landschaftsarchitekten beauftragt?
Brakonier: Zum ersten Mal im Jahr 2008. Da musste und wollte ich mein heutiges Haus kernsanieren. Dazu gehörte, das Grundstück auf links zu drehen, sprich: Der heutige Garten musste entsprechend der Gegebenheiten neu angelegt werden. Es ging um die gesamte Gestaltung und um Fragen wie  ‚Welche Bäume, welche Hecken, welche Blühpflanzen, wo Terrassenplätze?‘ und vieles mehr. Ich hatte einige eigene Vorstellungen. Im Gespräch mit dem Fachmann, der noch viel weitreichendere Ideen hatte, entwickelten wir diese weiter und was soll ich sagen: Ich war schlicht begeistert. Das hält bis heute an.

Tonscheidt: Beim „Aufhübschen“ des Gartens, sagen Sie, könne man „mit geringem Aufwand größten Erfolg erzielen“. Haben Sie ein gutes Beispiel dafür?
Brakonier: Ein sehr gravierendes Erlebnis hatten wir mit einem Eigentümer, der partout keinen einzigen Euro mehr in seine Immobilie investieren wollte. Natürlich forderte er gleichzeitig den höchsten Preis. Das Haus an sich war schon renovierungsbedürftig, aber ok. Doch dann der Garten! Einfach ein Albtraum.

Tonscheidt: Was war so schlimm?
Brakonier: Wenn es nur ein ‚naturgetreuer Wildgarten’ gewesen wäre … Nein, bei jeder Besichtigung kamen die gleichen Argumente: „Oh je, in dieses Grundstück müssen wir ja noch viele tausend Euro investieren.“ Das führte natürlich zu erheblichen Differenzen in der Kaufpreisfindung.

Tonscheidt: Was haben Sie gemacht? Nie einen Käufer gefunden?
Brakonier: Manchmal hilft die Zeit. Denn nach einigen Monaten und vergeblichen Kaufangeboten war der Eigentümer dann doch bereit, für die Erzielung seines Wunschpreises ein paar Euro in die Hand zu nehmen. Und, nun ja, aus investierten rund 5000 Euro wurde ein Mehrerlös von rund 10.000 Euro. Hätte der Verkäufer dies sofort umgesetzt, hätte man natürlich einen noch höheren Erlös gehabt.

Tonscheidt: Es lohnt sich also sehr, in Gärten zu investieren?
Brakonier: Durchaus! Neulich musste ich eine wirklich schöne Etagenwohnung – in einem grausigen Haus – verkaufen. Sehr ansprechend waren jedoch die durch den Haus- und Hofgärtner wunderbar gepflegten und toll begrünten, blühenden Außenanlagen. Alle Interessenten nahmen genau die sofort positiv auf.

Tonscheidt: Der Garten konnte das anfängliche Entsetzen auffangen?
Brakonier: Wir mussten bei Besichtigungsterminen immer bis in den 10. Stock. Ich hatte das Gefühl, der Anblick des schönen Gartens konnte zumindest helfen bis dorthin durchzuhalten. Dann die Wohnung: schöner Grundriss, großzügig und aufgrund der Höhe fantastisch lichtdurchflutet. Von einer Seite blickte man über Felder und Bäume mit schöner Weitsicht. Doch ausgerechnet vom Wohnzimmer aus blickte man nur zu einem Teil auf eben dies – und der andere Teil öffnete den Blick auf das Dach eines sehr präsenten Fabrikgebäudes.

Tonscheidt: Ist so etwas „aufzuhübschen“?
Brakonier: Ja. Nach der x-ten Besichtigung schlugen wir dem Eigentümer die Begrünung und Gestaltung des Balkons vor, um so ein bisschen von der „Betonwüste“ abzulenken. Und siehe da, nach Anreicherung eines Holzbodens, der kompletten Geländergestaltung mit unterschiedlichen Kübeln und hängenden Pflanzen sah es so freundlich und fröhlich aus, dass die Wohnung unmittelbar verkauft wurde. Die Kosten lagen bei unter 3000 Euro, und wir mussten nur wenig mit dem Kaufpreis verhandeln. Die zuvor eingereichten Angebote unterschieden sich bis zu 18.000 Euro von unserem aufgerufenen Kaufpreis.

Tonscheidt: Was geht gut am Markt, was nicht?
Brakonier: Extrem „durchgestylte Gärten“ sind durchaus nicht problemlos, wenn man eine Immobilie verkaufen will. Denn nicht jeder möchte solche Grünanlagen, die häufig so puristisch und teilweise künstlich wirken. Der Garten ist ein Lebensbereich, wo sich die Menschen frei fühlen möchten, dazu gehört eben auch ein bisschen „Freiwuchs“.

Tonscheidt: Ist heute immer noch richtig, dass sich potentielle Käufer lieber um ein neues Bad kümmern wollen als um das Anlegen eines neuen Gartens?
Brakonier: Ja, diese Erfahrung machen wir immer häufiger. Denn ein Badzimmer mit rund 10 Quadratmetern Größe ist leichter zu planen und umzusetzen. Dies sieht bei einem Garten von vielen Quadratmetern anders aus. Weiterhin fehlt häufig die Phantasie, was möglich ist. Ich verstehe das – auch für mich war es leichter mein Badezimmer zu planen als meinen Garten.

Tonscheidt: Frau Brakonier, vielen Dank für das Gespräch!

Zu Claudia Brakonier:
Die ausgebildete Immobilienfachfrau Claudia Brakonier war
 Immobilienmaklerin bei BNP Paribas (vormals Atis Real) in Frankfurt am Main und gründete danach in ihrer Geburtsstadt Mettmann das Unternehmen CMB Immobilien (2004 bis 2010.)
 Für Von Poll Immobilien baute die Immobilienfachwirtin 2007 die Geschäftsstelle Düsseldorf auf, wo sie bis heute tätig ist. Die Mutter zweier Kinder ist auch als geprüfte freie Sachverständige für bebaute und unbebaute Grundstücke tätig und ist Mutter zweier Mädchen im Alter von fünf und zehn Jahren.

RE Talk: „Die Datenqualität ist ein großer Wettbewerbsfaktor“

Ganz frisch aus der Druckerei kommt der neue „PMRE Monitor Spezial: IT-Excellence in der Immobilienwirtschaft“. Professorin Dr.-Ing. Regina Zeitner von der HTW Berlin und Dr. Marion Peyinghaus, Geschäftsführerin der pom+International GmbH – die beiden sind die Herausgeberinnen – untersuchen darin den Einsatz von IT-Systemen in der Immobilienwirtschaft.

Kernelement des 152-seitigen Berichts sind die Best-Practice-Beispiele. Unternehmen geben Einblick in ihre Arbeit mit der IT und beschreiben dabei auch, welche Hürden sie bei der Einführung zu meistern hatten, welche Extraschleifen gegangen werden mussten, um schließlich zum Ziel mit den gewünschten Resultaten zu kommen.

Die Untersuchung geht des Weiteren auf Marktanforderungen ein, sie beleuchtet die Chancen, nennt die Impulsgeber, beschreibt die Notwendigkeiten für IT und gibt schließlich auch Tipps, die Unternehmen der Immobilienwirtschaft bei der Einführung von IT-Systemen beachten können. So kann mancher Fehler schon im Vorfeld umgangen und vermieden werden.

Wir konnten bereits kurz vor Veröffentlichung mit Regina Zeitner und Marion Peyinghaus sprechen. Sie können sich die Antworten auf die Fragen unten anhören, wir stellen sie als Audio-Dateien zur Verfügung. Am Ende können Sie sich zudem die gesamte Studie kostenlos downloaden, sie wurde uns dafür extra zur Verfügung gestellt.

 

CHRISTOPH BERGER Frau Peyinghaus, Frau Zeitner, wie bewerten Sie die Situation in den Unternehmen bezüglich der IT-Systeme: Haben die Unternehmen schon ihre IT-Systeme oder arbeiten noch viele mit Excel-Tabellen?
MARION PEYINGHAUS & REGINA ZEITNER

BERGER Von welchen Daten sprechen wir genau?
PEYINGHAUS & ZEITNER

BERGER Kann man das schon zu Big oder Smart Data zählen?
PEYINGHAUS & ZEITNER

BERGER Was sollten IT-Systeme für die Immobilienbranche können?
PEYINGHAUS & ZEITNER

BERGER Sie schreiben: Manche Unternehmen sind schon weit in der Umsetzung, andere stehen gerade am Start. Können Sie die unterschiedlich vorangeschrittenen Entwicklungen noch etwas detaillierter erklären?
PEYINGHAUS & ZEITNER

BERGER Sollte Firmen mit einer kleineren IT-Lösung starten oder direkt ein allumfassenden System implementieren?
PEYINGHAUS & ZEITNER

BERGER Gibt es überhaupt das eine System?
PEYINGHAUS & ZEITNER

BERGER Um Transparenz zu erreichen fordern Sie in Ihrer Untersuchung Teamarbeit zwischen den Akteuren. An wen genau richtet sich dabei Ihr Appell?
PEYINGHAUS & ZEITNER

BERGER Kern Ihrer Studie sind die Erfahrungsberichte aus den Unternehmen. Sind das alles positive Beispiele und konnten Sie gravierende Unterschiede bei den Fällen feststellen?
PEYINGHAUS & ZEITNER

BERGER Gab es Fälle, die Sie besonders herausragend fanden?
PEYINGHAUS & ZEITNER

BERGER Sie haben einen 10-Punkte-Plan zur Einführung von IT-Systemen in dem Buch veröffentlicht. Wer diese Punkte beachtet, macht alles richtig und kann nicht scheitern?
PEYINGHAUS & ZEITNER

BERGER Welchen Tipp haben Sie noch für Unternehmen, die gerade am Start der Einführung eines IT-Systems stehen?
PEYINGHAUS & ZEITNER

BERGER Frau Peyinghaus, Frau Zeitner, vielen Dank für das Gespräch!

Die gesamte Studie können Sie hier kostenlos als PDF-Datei herunterladen.

„Die Daten sind immer auf dem neuesten Stand“

Der TÜV Süd präsentierte auf der Münchener Expo Real 2013 erstmals ein einheitliches Dokumentationssystem zur Risiko- und Kostensteuerung bei der Gebäudetechnik. Auch auf der Facility Management Messe in Frankfurt dieses Jahr spielte das System in einigen Vorträgen eine Rolle. Grund genug für uns, einmal etwas genauer beim TÜV Süd nachzufragen, was es mit dem Objektbrief auf sich hat und was dahinter steckt. Wir sprachen daher mit Dr. Uwe Forgber von der Division Real Estate & Infrastructure der TÜV Süd AG über das Angebot.

Dr. Uwe Forgber von der Division Real Estate & Infrastructure der TÜV SÜD AG / Foto: TÜV SÜD AG

Dr. Uwe Forgber von der Division Real Estate & Infrastructure der TÜV SÜD AG / Foto: TÜV SÜD AG

CHRISTOPH BERGER Herr Forgber, Sie planen einen Objektbrief für Immobilien. Was hat es damit konkret auf sich?
DR. UWE FORGBER Immobilienbetreiber, Property Manager und technische Dienstleister müssen relevante Daten zur technischen Gebäudeausrüstung (TGA) zuverlässig erfassen und kontinuierlich fortschreiben. Der Grund sind gesetzliche Anforderungen sowie Wartungs- und Prüfpflichten. Weil sich einheitliche Erfassungsstrukturen und eigentümerübergreifende Ansätze noch nicht durchgesetzt haben, entstehen immer wieder unvollständige oder nicht abgestimmte Datensätze. Daraus resultieren nicht zu unterschätzende Haftungsrisiken und Folgekosten. Zusammen mit verschiedenen Partnern haben wir­ mit dem TÜV Süd Objektbrief TGA eine nachhaltige Lösung für die einheitliche Erfassung und Weiterbearbeitung solcher Daten entwickelt.

BERGER Was soll in diesem Brief alles vermerkt sein?
FORGBER TÜV Süd-Experten erfassen für den Objektbrief TGA die technische Ausrüstung von Gebäuden in einer webbasierten Datenbank. Es geht um Anlagen wie Aufzüge, Brandschutzanlagen oder Klimaanlagen, die nach den Kategorien „nicht prüfpflichtig“, „prüfpflichtig“ und „Sachkundigen prüfpflichtig“ beziehzngsweise „Sachverständigen prüfpflichtig“ unterschieden werden. Die Dokumentation umfasst alle relevanten Daten – von den technischen Kennziffern über die Anlagenhersteller bis hin zum jeweiligen Stockwerk oder Raum, in dem die Anlage steht.

BERGER Ist dies vergleichbar mit einem Kfz-Brief, jetzt nur für Immobilien?
FORGBER Wie ein Fahrzeugbrief bündelt der TÜV Süd Objektbrief TGA zwar auch technische Informationen, Daten zum Hersteller und zum Betreiber einer Anlage. Der wesentliche Unterschied ist aber, dass es sich um ein webbasiertes Dokumentationstool handelt, das von mehreren Beteiligten gepflegt und aktuell gehalten wird. Das System basiert auf der offenen CAFM-Connect Schnittstelle (Anmerkung der Redaktion: Weitere Informationen zu der CAFM-Connect-Schnittstelle finden Sie beim CAFM Ring). Anlagedaten können jederzeit ein- und ausgelesen und mit gängigen Systemen für Liegenschaftsmanagement und Computer Aided Facility Management (CAFM) weiter verwendet werden. Damit sind die Daten immer auf dem neuesten Stand.

BERGER Welcher Mehrwert wird durch einen solchen Brief geschaffen?
FORGBER Wir leisten damit einen wesentlichen Beitrag dazu, eine hohe Datenverfügbarkeit und -qualität zu sichern. Das verbessert auch die Risiko- und Kostensteuerung im Gebäudebetrieb und hat Auswirkungen auf Neuplanungen von Anlagen oder auf Modernisierungen bestehender Anlagen. Betreiber, Eigentümer und Dienstleister reduzieren ihre Haftungsrisiken, weil der Brief eine rechtssichere Dokumentation der Technischen Gebäudeausrüstung ermöglicht. Das ist vor allem mit Blick auf überwachungsbedürftige prüfpflichtige Anlagen ein ganz entscheidender Vorteil. Der transparente Informationsaustausch erleichtert die Koordination von Dienstleistern und verbessert den Werterhalt der technischen Anlagen im Betrieb. Und wenn im Verkaufsfall eine technische Due Diligence zur Wertermittlung der Immobilie benötigt wird, liegen abgesicherte Informationen vor.

BERGER Wie werden die in dem Brief vermerkten Daten aufgenommen und überprüft? Wer prüft die Angaben?
FORGBER Wir begleiten Unternehmen entweder bei der Datenerfassung und -strukturierung oder prüfen und bestätigen in Audits, ob alle relevanten Daten zur TGA mit den jeweiligen Prüfpflichten vorliegen. Aber auch FM-Dienstleister und Wartungsunternehmen können die Daten generieren, aktualisieren und kontrollieren.
Die Überprüfung durch unsere Experten geschieht anhand von Stichproben, wenn – wie bei der Dokumentation für größere Gebäudekomplexe – mehrere tausend Datensätze verwaltet werden.

BERGER Wie lange behält ein solcher Brief seine Gültigkeit, wann kommt es zu einer Aktualisierung beziehungsweise neuen Überprüfung der Daten?
FORGBER Die Datensätze werden kontinuierlich aktualisiert und in bestimmten Intervallen (alle 12 bis 24 Monate) stichprobenartig überprüft. Dadurch sind die Daten im TÜV Süd Objektbrief TGA jederzeit aussagekräftig. Wenn das Gebäude verkauft wird, kann der Objektbrief auch als rechtssichere Dokumentation an den neuen Eigentümer übergeben werden.

BERGER Mit welchen Kosten ist das verbunden?
FORGBER Das hängt von der Anzahl und Größe der Gebäude und der Zahl und Komplexität der darin enthalten technischen Anlagen ab. Weil die Dokumentation der TGA durch den Objektbrief nicht nur mehr Rechtssicherheit schafft, sondern auch eine effizientere Verwaltung der Anlagen ermöglicht, senkt das die Lebenszykluskosten eines Gebäudes aufgrund von Einsparungen in der Betriebsphase. Die Kosten für den Objektbrief amortisieren sich durch ein effizientes TGA-Management.

BERGER Bis heute wurden schon einige Projekte durchgeführt. Um welche Projekte handelte es sich dabei und welche Erfahrungen konnten Sie dabei sammeln?
FORGBER Wir haben derzeit zwei besonders interessante Projekte – einmal mit dem Projektentwickler Frankonia Eurobau aus Nettal und mit den Sana Kliniken in Ismaning.
Im ersten Fall haben wir für das Projekt Montgelas Park in München gezeigt, wie das Zusammenspiel der technischen Gewerke und der am Bau Beteiligten gelingt. Frankonia Eurobau hat in dem Münchener Premium-Quartier zwischen Montgelasstraße, Törringstraße und Händelstraße hochwertige Wohnungen und Büroflächen errichtet. Dazu gehören rund 5 600 Quadratmeter Wohn- und 6 800 Quadratmeter Bürofläche, außerdem 1 500 Quadratmeter Bürofläche in einem modernisierten Bestandsgebäude sowie 8 000 Quadratmeter Bürofläche entlang der Montgelasstraße. Hier hat die Datenerfassung und -strukturierung auf Basis des TÜV Süd Objektbrief TGA sowohl der Dokumentationspflicht der Eigentümer genügt, als auch den Anforderungen der technischen Dienstleister. Unsere Experten haben bestätigt, dass die Dokumentation der gesamten technischen Gebäudeausrüstung vollständig und korrekt ist.
Für die Sana Kliniken entwickeln wir derzeit eine Dokumentationsstruktur für Bestandsbauten und definieren die erforderlichen Betreiberprozesse für die Datenaktualisierung zur TGA. Zudem soll ein nachhaltiges Risikomanagement aufgebaut werden. Hier ist insbesondere der  Brandschutz ein Thema. Das Projekt läuft noch und wird in Kürze abgeschlossen werden.

BERGER Ist der Objektbriefs denn schon regulär eingeführt?
FORGBER Wir bieten den TÜV Süd Objektbrief TGA bereits an. Grundlage ist die beschriebene CAFM-Connect-Schnittstelle. Den CAFM-Connect-Standard unterstützen bislang sieben kompatible Softwaresysteme. Die Version 1.0 ist derzeit am Markt. Einheitlich und herstellerneutral werden dabei Raumdaten bereitgestellt. Zur FM Messe in Frankfurt wurde die Version 2.0 vorgestellt. Sie verfügt auch über einen freien und offenen TGA-Anlagenkatalog. Der Katalog enthält mehr als 200 technische Anlagen mit jeweils mindestens fünf Datenfeldern pro Anlagenobjekt, zu denen beispielsweise Nummer, Kennzeichen, Bezeichnung, Ort, Typ und übergeordnetes Objekt gehören.

BERGER Welche Kompetenzen bringt der TÜV Süd in diesem Segment mit?
FORGBER Wir unterstützen die Immobilienwirtschaft seit Jahrzehnten mit Ingenieur-, Prüf- und Beratungsleistungen. Im Mittelpunkt stehen dabei Gesamtkonzepte zur Steigerung der Zukunftsfähigkeit und Werthaltigkeit von Neu- und Bestandsbauten und ein interdisziplinärer Ansatz. Wir können technisches Wissen mit betriebs- und immobilienwirtschaftlichem Know-how vernetzen, weil unsere Experten in verschiedenen Bereichen zu Hause sind. Dazu zählen neben der Bautechnik, die Elektro- und Gebäudetechnik, die Dampf- und Drucktechnik, aber auch die Förder- und Umwelttechnik sowie die Immobilienbewertung. Zudem hat TÜV Süd eine flächendeckende Präsenz in ganz Deutschland und eine starke Präsenz im europäischen Ausland.

BERGER Herr Dr. Forgber, vielen Dank für das Gespräch!

Weitere Informationen zum TÜV Süd-Objektbrief TGA finden Sie hier.

Der Fachkräfteengpass und das Image der Immobilienbranche

Mit „Gestalte unsere Zukunft – Mach Karriere mit Immobilien“ hat der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) eine Internetseite ins Netz gestellt, auf der sich Interessierte über die vielfältigen Berufsmöglichkeiten der Branche informieren können.

Unter dem Menüpunkt „Deine Chance“ werden eine ganze Reihe von Berufen vorgestellt, die mit der Branche zu tun haben. Dort werden die Aufgaben und das jeweilige Tätigkeitsfeld beschrieben und die dafür notwendigen Voraussetzungen kurz und schnell erfassbar aufgelistet.

Unter „Profis berichten“ beschreiben erfahrene Experten ihren Karriereweg und den Reiz, den die Branche auf sie ausübt. Und unter „Hier geht’s lang“ finden Interessierte Unternehmen entlang des Immobilien Lebenszyklus‘. Zielgruppe des Angebots ist ganz klar die Generation Y und Z.

Das Webportal als Ausgangsbasis nutzend, fragte ich bei Markus Amon an, ob er mir nicht einige Fragen zur Situation in der Branche beantworten kann. Markus Amon ist Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie und Mitglied im ZIA-Ausschuss Bildung und Forschung. Gerne sagte er zu – hier sind seine Antworten:

Markus Amon / Bild: IREB/Hans-Jürgen Heyer

Markus Amon / Bild: IREB/Hans-Jürgen Heyer

CHRISTOPH BERGER Herr Amon, hat die Immobilienwirtschaft einen Nachwuchs- beziehungsweise Fachkräfteengpass?
MARKUS AMON Ja, die Immobilienbranche hat einen Nachwuchs- und Fachkräfteengpass ebenso wie nahezu jede andere Branche in Deutschland auch. Allerdings wird das Problem durch das Image der Immobilienbranche verschärft. Andere Branchen werden von jungen Menschen immer noch als attraktiver wahrgenommen.

BERGER Ist das mit Zahlen belegbar?
AMON Belastbare Zahlen zu bekommen ist beinahe unmöglich, daher: Nein.

BERGER In welchen Sparten hat die Branche Probleme, Fachkräfte zu finden?
AMON Der Fachkräftemangel ist besonders ausgeprägt in den Bereichen, in denen technisches Know-how notwendig ist, wie zumBeispiel das technische Asset Management.

BERGER Und welche Qualifikationen werden für diese Bereiche benötigt?
AMON Hier werden technische Qualifikationen  – insbesondere von Bauingenieuren, Gebäudetechnikingenieuren sowie Wirtschaftsingenieuren – benötigt, die im Idealfall durch immobilienökonomisches Know-how ergänzt sind.

BERGER Wie ist es um das Image der Immobilienbranche bestellt?
AMON Leider immer noch schlecht. Solange in jedem dritten Tatort der Verdächtige Immobilienmakler oder Baulöwe ist, solange Sendungen wie „Mieten, kaufen, wohnen“ die Vorurteile gegenüber der Immobilienbranche bestätigen und solange keine anspruchsvollen Mindestqualifizierungsstandards geschaffen sind, wird die Immobilienbranche mit ihrem schlechten Image kämpfen müssen. Anlageskandale und Firmenpleiten tun ihr Übriges und tragen zum schiefen Bild der Branche bei.

BERGER Was unternehmen Sie, um dieses zu steigern?
AMON Der Ausschuss für Bildung und Forschung des ZIA hat es sich zur Aufgabe gemacht, zumindest gegenüber jungen Menschen, hier Aufklärungsarbeit zu betreiben. Wir informieren junge Menschen darüber, dass die Immobilienbranche eine der größten Branchen unserer Volkswirtschaft ist, dass die Immobilienbranche nicht nur ein Berufsbild bietet, sondern eine Vielzahl attraktiver und auch gut bezahlter Jobs bei seriösen Unternehmen.

BERGER Welche Anstrengungen unternehmen die Firmen, um sich für Einsteiger attraktiv zu machen – zum Beispiel auch im Hinblick auf die gewünschte Work-Life-Balance?
AMON Im Prinzip die gleichen wie alle anderen Unternehmen auch. Dazu zählen Programme zum Gesundheitsmanagement, Teilzeitarbeit,  Angebote zur Kinderbetreuung oder die Möglichkeit von Zuhause zu arbeiten.

BERGER Und welche Aufstiegs- und Entwicklungsmöglichkeiten bieten sich Einsteigern?
AMON Die Immobilienbranche bietet eine Fülle interessanter Karrierewege. Hier ist letztendlich für jeden etwas zu finden. Ob als international tätiger Immobilienbewerter oder als Immobilienverwalter in Süd-Oldenburg, ob als kreativer Projektentwickler in Dubai oder als Immobilienfinanzierer in Frankfurt. Die Frage ist nicht, was die Branche zu bieten hat, sondern welche Chancen zu ergreifen der Einsteiger bereit ist.

BERGER Sie haben die Internetseite „Gestalte unsere Zukunft“ ins Netz gestellt. Welche Informationen können Interessierte dort finden?
AMON Junge Menschen finden dort alle Informationen über die Immobilienbranche, um im ersten Blick beurteilen zu können, ob diese Branche für ihren weiteren Berufs- und Lebensweg interessant ist. Das Beste daran ist: Sie finden alle Informationen in ihrer Sprache, das heißt in einer Formulierung, die junge Menschen anspricht.

BERGER Ganz persönlich: Was macht für Sie die Arbeit in der Immobilienbranche so reizvoll?
AMON Eigentlich bin ich gar nicht in der Immobilienbranche. Ich bin Bildungsmanager, allerdings mit Fokus auf das Thema „Immobilie“. Die Immobilienbranche ist für mich deshalb reizvoll, weil ich so viele unterschiedliche Menschen und vor allem auch Typen kennenlerne und aus allen Gesprächen etwas für mich selbst mitnehmen kann.

BERGER Herr Amon, vielen Dank für das Gespräch!

Screenshot der Startseite von "Gestalte unsere Zukunft - Mach Karriere mit Immobilien"

Screenshot der Startseite von „Gestalte unsere Zukunft – Mach Karriere mit Immobilien“

RE Talk: Ralf Golinski

Für die heutige Ausgabe unserer Reihe RE Talk freute ich mich, Ralf Golinski begrüßen zu dürfen. Golinski war Mitbegründer des Softwarehauses conject, deren CAFM-Sparte er jahrelang leitete. Heute verantwortet er die Unternehmenskommunikation der pit-cup GmbH aus Heidelberg. Ich sprach mit ihm jedoch in seiner Funktion als Vorsitzender des CAFM-Rings.

Wir unterhielten uns über die morgen in Frankfurt am Main startende Facility Management Messe, die Rolle von CAFM in der FM-Branche, über die Vorteile und Voraussetzungen der Software sowie über das manchmal ausufernde Ausschreibungswesen.

Die im Interview angesprochen „Leitlinien für CAFM-Projekte“ finden Sie hier: www.cafmring.de/home/leitlinien/

Die manchmal in dem Interview auftretende schlechte Tonqualität (vor allem auf meiner Seite) bitte ich zu entschuldigen. Danke!

RE Talk: Professor Kai Kummert

Heute Nachmittag sprach ich mit Herrn Professor Kai Kummert von der Beuth Hochschule für Technik Berlin über die in der kommenden Woche stattfindende Facility Management Messe in Frankfurt sowie über die Herausforderungen und Defizite an und in der FM-Branche.

Hier noch einige Hintergrundinfos zu Kai Kummert:

Kai Kummert lehrt „Facility Management in der Immobilienwirtschaft“ am Fachbereich Architektur und Gebäudetechnik der Beuth Hochschule für Technik in Berlin. Dort ist er auch Leiter des Kompetenzzentrums Bau-, Immobilien- und Facility Management.

Praxiserfahrung sammelte er sowohl als Leiter des Referats Immobilienmanagement der Berliner Polizei als auch als Referent für Facility Management bei der Berliner Senatsverwaltung für Finanzen.
Kummert war beziehungsweise ist Mitglied der Arbeitsgruppe „Technische Qualität“ beim einstigen Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung – heute: Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Dort ist er auch Mitglied des Runden Tisches für Nachhaltiges Bauen.

In eigener Sache: RE Times auch in den sozialen Medien

Hier noch einmal der Hinweis für all diejenigen unter Ihnen, die es nicht wissen: RE Times ist natürlich auch auf Facebook unterwegs. Sie finden uns unter: www.facebook.com/RETimesPortal

Außerdem sind wir auch auf Google+ und Twitter unterwegs. Auf ersterem laufen wir allerdings noch unter unserem bisherigen Namen ILM Forum.

„Investieren, wo es Nutzen stiftet“

Es gibt viele Ideen und Themen rund um die Welt des vereinfachten Reisens. Dazu gehören auch die Hotels von heute und morgen. New Generation Hotels – schon mal gehört? Sie sprechen eine neue Generation an und sind auch anders als die anderen. Sie zielen auf den vielgereisten Hotelgast von morgen, der auf mobilen Webseiten bucht, per Smartphone eincheckt und im Hotelshop oder an Vending-Automaten (Anm. d. Red.: Selbstbedienungsautomaten) Snacks und Getränke zum Abendessen bestellt.
Als New Yorks größtes Hotel, das 2 000 Zimmer zählende Hilton, den Zimmerservice einstellte, wurde dies reichlich und kontrovers diskutiert. Ist aber nur konsequent, sagen Branchenkenner. Elke Tonscheidt wollte von Martin Reents wissen, welche Trends es gibt und was sich schon durchgesetzt hat. Reents ist Geschäftsführer der Hetras GmbH in Zell am See, Österreich. Das Unternehmen bietet Hotels Lösungen rund um die Hotelservices und -prozesse an. Außerdem ist es Technologiepartner des „FutureHotel„-Projekts des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO in Stuttgart.

Martin Reents, Geschäftsführer der Hetras GmbH / Bild: Hetras

Martin Reents, Geschäftsführer der Hetras GmbH / Bild: Hetras

ELKE TONSCHEIDT Was sind New Generation Hotels – Billig-Hotels, in die man nur rein hoppt und kein Ambiente braucht?
MARTIN REENTS Im Gegenteil: New Generation Hotels schaffen Reiseerlebnisse, wie sie der moderne Reisende wünscht. Mit authentischen Hotelmitarbeitern, die Spaß am Job haben und uns das spüren lassen. Vor 200 Jahren legte vielleicht einmal der Adel fest, was hochwertiges Reisen ist. Da mag ein Concierge den heimischen Torwächter ersetzt haben. Und ein Etagenkellner gab den Butler. Aber auf uns moderne Menschen wirkt das doch arg gekünstelt. Wer braucht heute noch einen Diener? Die traditionelle Sterne-Hotellerie eifert einem veralteten Ideal nach.

TONSCHEIDT Es heißt, dieser neue Hoteltyp investiert weniger pro Zimmer, kommt mit weniger Personal aus als vergleichbare Hotels und erzielt trotzdem höhere Umsätze pro verfügbarem Zimmer. Zauberei?
REENTS Die New Generation Hotels investieren da, wo es Nutzen stiftet: Bei der Ausstattung und Technologie. So gibt es zum Beispiel High-Speed WLAN für umsonst statt einer schlechten Internetverbindung, die auch noch 15 Euro am Tag kostet. Die Zimmer sind oft kleiner, dafür aber wesentlich praktischer als in klassischen Hotels. Außerdem ist die Ausstattung perfekt durchdacht und designt. Ein Schloss im „Gelsenkirchener Barock-Stil“ nachzubauen, macht heute eben keinen Sinn mehr.

TONSCHEIDT Das hört sich ein bisschen nach Revolution an – gibt es Flagschiffe, die schon heute beweisen, dass das auch funktioniert? Wenn ja, wie sehen die zu erwartenden Wachstumsraten aus?
REENTS Zu den Vorreitern gehörte sicher citizenM. Die betreiben inzwischen fünf Hotels und haben jede Menge weitere Projekte in Vorbereitung. In Europa gibt es mittlerweile gut 20 Hotelketten und einige Individualhotels, die die New Generation-Philosophie umsetzen. Jedes Jahr kommen acht bis zehn neue Ketten hinzu. Ihre Anzahl steigt schnell. Auch die großen traditionellen Hotelketten springen schon auf den Zug auf.

TONSCHEIDT Habe ich das richtig verstanden: Es geht besonders darum, Bestandsbauten in guten Innenstadtlagen aufzuwerten und besser zu nutzen? Ist das nachhaltiger als auf der grünen Wiese neu zu bauen?
REENTS Ja, das ist ein nützlicher Nebeneffekt: New Generation-Hoteliers können aus Altbauten ein neues Hotelerlebnis zaubern. Die Münchener Ruby Hotels sind ein gutes Beispiel: Die neue Hotelmarke wandelt ehemalige Bürogebäude in außergewöhnliche Hotels um. Das freut nicht nur die Stadtplaner, sondern auch die Besitzer alter Bürogebäude in Innenstadtlage. Mit einem neuen Qualitätsanspruch übrigens: „Lean luxury“ – der positioniert Ruby im oberen Segment.

TONSCHEIDT Wie viel ist denn lean, und wie viel luxury?
REENTS Das ist eben das typische Vorurteil: Manche Leute denken, es handelt sich bei New Generation um Budget oder billige Hotels. Das ist nicht so, ganz im Gegenteil: New Generation Hotels liefern außergewöhnliche Qualität und Services, aber eben mit einem klaren Fokus auf die Dinge, die der moderne Gast erleben möchte, wenn er reist.

TONSCHEIDT Wie sind diese neuen Hotels klassischerweise finanziert, welcher Investorentyp sucht genau dieses Segment und was versprechen sie sich davon?
REENTS Die Hotels werfen 15 bis 30 Prozent EBITDAR ab: Die New Generation Hotels sind für Investoren genauso attraktiv wie für die Gäste. Die Finanzierungskonzepte sind unterschiedlich. Einige Ketten mieten, andere kaufen die Immobilien, manche machen beides. Insofern muss man unterscheiden, ob ein Investor oder Betreiber die Immobilie finanziert. Oft sind es übrigens wohlhabende Privatpersonen, die sich mit Eigenkapital beteiligen.

TONSCHEIDT Nun sind Sie ja weder Investor noch Hotelmanager, aber über Ihre Kunden erfahren Sie viel. Ihr Partner Ulrich Pillau in der Geschäftsführung ist ein vielgefragter Branchenexperte. Welche relevanten Kompetenzen und Erfahrungen bringen die neuen Hotelmacher mit?
REENTS Natürlich viel Hotelerfahrung, aber immer auch Expertise aus fremden Branchen. Da sind zum Beispiel Investment Banker oder Lean Thinking-Experten dabei. Der frische Wind ist wichtig, um alte Weisheiten in Frage zu stellen. Ein neues Konzept mit einer alten Mannschaft umzusetzen, ist fast unmöglich. Es käme immer wieder das Gleiche dabei heraus. Scandic hat deshalb für sein New Generation-Konzept die neue Marke „HTL“ kreiert. Das Team bekommt jede Unterstützung, die es braucht, arbeitet aber ansonsten als Start-Up vollkommen getrennt von der Traditionsmarke. Hilton und Mariott wollen es ähnlich machen.

TONSCHEIDT Herr Reents, vielen Dank für das Gespräch!

RE Talk: Regina Zeitner und Marion Peyinghaus über Megatrends in der Immobilienwirtschaft

Wir unterhielten uns mit Prof. Dr.-Ing. Regina Zeitner und Dr. Marion Peyinghaus vom Competence Center Process Management Real Estate (CC PMRE) über ihren Preview im November 2013 zur im Frühjahr 2014 erscheinenden Studie „Megatrends und ihr Einfluss auf die Immobilienwirtschaft“.