Autofreies Einkaufen

von Markus Wotruba, Leiter Standortforschung bei der BBE Handelsberatung GmbH

Jede voll besetzte U-Bahn entspricht rund 950 Fahrgästen, jeder Stadtbus immerhin noch rund 130 Fahrgästen. Ein üblicher PKW dagegen hat Platz für fünf Personen. Im Durchschnitt befördert er sogar nur 1,2 Personen. Trotzdem hat der Einzelhandel in Deutschland vor allem eines im Blick: den autofahrenden Kunden. Dabei ignoriert er, dass eine stetig wachsende Kundengruppe andere Verkehrsmittel nutzt.

Markus Wotruba

Markus Wotruba, Leiter Standortforschung bei der BBE Handelsberatung GmbH

Die Zuwächse bei öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) sind in den Städten weitaus höher als die Zunahme des Autoverkehrs. Spätestens 2008, als die Kraftstoffpreise ein Zwischenhoch erreichten, zeigte sich, dass die Kunden auf steigende Mobilitätskosten durchaus mit einer Veränderung im Mobilitätsverhalten reagieren. Während das Auto insgesamt und vor allem im Freizeitverkehr nach wie vor eine wichtige Rolle spielt, wird so manche Einkaufsfahrt auf andere Verkehrsmittel verlagert. Zudem verliert das Einkaufen vor Ort generell an Bedeutung und das dafür aufgewendete Zeitbudget sinkt. Das bekommen vor allem die Betreiber von großflächigen Verkaufsflächen in autoorientierten Lagen zu spüren. Das Format des SB-Warenhauses kriselt. Lebensmittelanbieter haben bereits reagiert und kleinflächigere Konzepte für die Innenstädte entwickelt.

Zwar gilt nach wie vor, dass der Autokunde einen höheren Umsatz generiert als der Kunde, der mit anderen Verkehrsmitteln anreist. Dennoch darf nicht nur die Erreichbarkeit mit dem Auto im Fokus stehen. Der Kunde, der nicht mit dem Auto kommen möchte, kauft im besten Fall mehrmals ein – vor allem bei Lebensmitteln – und sorgt so für einen höheren Umsatz. Im für den stationären Handel schlechtesten Fall bleibt er zu Hause und bestellt im Internet.

Ziel der Einzelhändler muss es also sein, in Zukunft nicht nur bei Planungen mitzureden, die den PKW Verkehr betreffen, sondern auch bei allen anderen Verkehrsthemen. Die Erreichbarkeit zu Fuß, mit dem Fahrrad und mit Bus oder Bahn ist ein entscheidender Faktor – zumindest in Städten ab circa 60.000 Einwohnern. Und wie beim Auto zählt hier die Bequemlichkeit. Schon 100 Meter mehr zum nächsten ÖPNV-Anschluss oder eine schlechte Beschilderung können sich negativ auf die Kundenfrequenz auswirken. Fest steht: Der Handel im Allgemeinen und Betreiber von Einzelhandelsimmobilien im Speziellen sollten sich schnell auf die neuen Mobilitätsgewohnheiten einstellen. Denn neue Haltestellen verändern die Fußgängerfrequenzen mittlerweile ebenso stark wie ein neues Parkhaus.

Lagerflächenmarkt: Die „Kaufhäuser des E-Commerce“ treiben die Nachfrage an

Von Rainer Koepke, Managing Director und Head of Industrial & Logistics Agency bei CBRE in Frankfurt am Main

Derzeit bewegt sich der E-Commerce auf einen Anteil von 20 Prozent am Gesamthandel mit klassischen Konsumgütern zu. Die Lagerhallen werden dabei immer mehr zu den Kaufhäusern der Zukunft: Die Kunden kaufen virtuell im Internet, die realen Produkte lagern bis zum Versand in den Logistikflächen. Dass es hier weiteres Wachstumspotenzial gibt, ist unstrittig.

Deswegen haben in den vergangenen Jahren auch viele klassisch aufgestellte Unternehmen eigene E-Commerce-Ableger aufgebaut. Im Schatten des übermächtigen AOZ-Trios – Amazon, Otto und Zalando – fahren sie damit häufig überraschend erfolgreich. So erfolgreich, dass viele der organisch gewachsenen Flächen jetzt an ihre Grenzen stoßen. Dieser Expansionsbedarf wird den Markt der Logistik-Immobilien in den nächsten Jahren antreiben.

Rainer Koepke

Rainer Koepke, Managing Director und Head of Industrial & Logistics Agency bei CBRE

Häufig bearbeiten diese Firmen den virtuellen Ableger parallel zu ihrem traditionellen Geschäft völlig eigenständig ohne die Unterstützung eines E-Fulfillment-Dienstleisters. Sie kümmern sich selbst um den Web-Shop, die Auftragsannahme, Fakturierung und das Retouren-Management, denn sie sehen dies als ihre Kernkompetenz an. Wollen sie sich diese Unabhängigkeit bewahren, wirkt sich dies auch auf den Flächenbedarf aus. Denn gerade das Retouren-Management wird komplexer. Weil das probeweise Bestellen für die Kunden immer selbstverständlicher wird, machen die Retouren bei einigen Anbietern bis zu 50 Prozent des Warenverkehrs aus. Daraus folgt, dass Unternehmen für eine rasche und reibungslose Abwicklung mehrere Lkw-Höfe benötigen: klassisch einen für den Outbound- und einen für den Inbound-Verkehr. Zusätzlich müssen für die Retouren-Bearbeitung ein abgetrennter Teil der Hoffläche zur Anlieferung sowie ein Teil der Lagerhalle eingeplant werden. Hier registrieren die Mitarbeiter die zurückgesandten Artikel, prüfen sie auf ihre Vollständigkeit hin, richten sie gegebenenfalls wieder her und verpacken sie neu, um sie dann wieder ins Lagersystem einzuspeisen.

Für einen konfliktfreien Ablauf ist zudem eine sichere und zuverlässige Zugangskontrolle in den Lagerbereich nötig. Hierfür könnte z.B. eine Brücke den Lkw-Bereich überspannen, auf der die Mitarbeiter des Unternehmens von den Pkw-Stellplätzen und der Bushaltestelle ins Innere des Lagers gelangen. Anders ist die sichere Hofquerung und eine Kontrolle bei drei Schichtwechseln kaum zu gewährleisten.

Auslösender Punkt für die Nachfrage nach neuen Lagerflächen ist der wachsende Platzbedarf für die Waren. Die immer größere Zahl von Artikeln in den Warenlagern erfordert größere Bodenflächen plus drei bis vier Arbeitsebenen. Die steigende Zahl der Mitarbeiter erfordert mehr und größere Sozialräume sowie Parkplätze, auf denen sie ihre Autos abstellen können.

Die Wunschliste steht damit fest. Aber wo lassen sich die für die Expansion geeigneten Flächen anmieten oder selber bauen? In den Ballungsräumen fehlen häufig die Grundstücke. Das schließt in vielen Fällen die Erweiterung in der Nähe zum bisherigen Firmensitz aus. Infrage kommen stattdessen strukturschwache Regionen beispielsweise in Ostdeutschland. Vielerorts wird hier die Tatsache, dass Lagerlogistik Arbeitsplätze schafft und die Unternehmen Gewerbesteuern zahlen, positiv gesehen. Umgekehrt bieten diese Regionen dem Interessenten vergleichsweise günstige großflächige Grundstücke. Und es gibt verfügbare Arbeitnehmer, was für viele Ballungsräume bekanntlich nicht gilt.

Wichtigster Punkt bei der Suche nach dem neuen Standort ist die Anbindung an den Logistik-Hub eines großen Paket-Dienstleisters bzw. mehrerer Anbieter. Wenn sichergestellt ist, dass die Ware auch zu einem späten Anlieferzeitpunkt noch routinemäßig in den Kreislauf eingespeist wird, ist die Zustellung am folgenden Tag bundesweit sichergestellt. Dann ist es egal, wo das Lager ist – die pünktliche Zustellung erfolgt gleichermaßen.

 

Rekordwachstum bei Eigentumswohnungen

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes gab es 2014 ein Rekordwachstum von 26 Prozent bei der Fertigstellung von Eigentumswohnungen. Damit wurden zum vierten Mal in Folge die Zahlen des Vorjahrs übertroffen.

Insgesamt wurden im letzten Jahr 55.954 neue Eigentumswohnungen errichtet. Das Segment wächst damit deutlich stärker als andere Wohneigentumsformen. Ihr Anteil an den insgesamt 101.021 fertiggestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit drei und mehr Wohnungen) liegt bei über 55 Prozent. Bei Einfamilienhäusern (+ 3 %) und Zweifamilienhäusern (+ 12 %) fällt der Zuwachs an neuen Wohnungen geringer aus.

Insgesamt wurden 2014 245.325 Wohnungen fertiggestellt, rund 30.000 mehr als im Vorjahr. Das entspricht einem Plus von 14 Prozent.

Trotz der stetig anhaltenden Wachstumszahlen werden jedoch noch immer zu wenige Wohnungen gebaut. Laut jüngst veröffentlichter BBSR-Wohnungsmarktprognose liegt der Neubaubedarf bei derzeit 272.000 Wohnungen pro Jahr. Das Institut prognostiziert in den kommenden 15 Jahren zugleich einen Flächenzuwachs von 16 Prozent für Eigentumswohnungen und erwartet einen Rückgang beim Bedarf an Mietwohnraum um fünf Prozent.

„Ich designe Hotels mit Identität“

Das im Frühjahr 2015 neu eröffnete Hotel Schani Wien besticht nicht nur durch technologische Highlights. Auch die Architektur ist ausgefallen, wofür das Wiener Architektbüro „archisphere“ steht. Ein Projekt, das sehr individuell erscheint und trotz ambitionierter Zeit- und Budgetvorgaben „nachhaltig, ökonomisch und designorientiert geplant“ wurde. Elke Tonscheidt hat den Architekten Gabriel Kacerovsky gefragt, was genau das eigentlich heißt.

Gabriel Kacerovsky/Bild:

Gabriel Kacerovsky/Bild: Archisphere

Elke Tonscheidt: Herr Kacerovsky, Sie entwickeln „eigenständige Hotelpersönlichkeiten“. Was bedeutet das?
Gabriel Kacerovsky: Unabhängig von der Hotelkategorie und den Sternen ist das Hotel ein Ort, der die Individualität der Gäste wiederspiegelt. Das Hotel muss genauso wie seine Gäste Persönlichkeit haben. Eine eigenständige Persönlichkeit zeichnet sich dadurch aus, dass sie eine klare Haltung hat und etwas zu sagen hat.

Tonscheidt: Eines Ihrer letzten Projekte ist das Hotel Schani in Wien. Sie sagen selbst darüber, das es nachhaltig, ökonomisch und zugleich designorientiert ungesetzt wurde. Wie schafft man diesen Dreiklang?
Kacerovsky:
Nachhaltigkeit ist keine Option mehr, sondern eine Vorraussetzung. Im Hotel Schani wurde nicht nur eine energiesparende Klimatisierung eingesetzt, sondern auch eine nahezu völlig lautlose. Sie sorgt gleichzeitig mit einen hohen Anteil an Frischluft für saubere Luft in den Zimmern. Beim Entwurf der Möbel haben wir Wert auf echte Materialien gelegt wie Sperrholz, Messing und Stein. Wir betrachten das Hotel wie eine Wohnung, nicht die eigene, aber eine, in die ich mit Freude zu Besuch komme.

Tonscheidt: Was bedeutet die Green Building-Zertifizierung für das Schani konkret?
Kacerovsky: Wichtig ist, Nachhaltigkeit von Anfang an mit zu denken. Es geht dabei nicht nur um die Investitionskosten, sondern auch um den Betrieb, die Erhaltung, die Wieder- und Weiterverwendbarkeit. Wenn man das im Auge hat, werden die Vorraussetztungen für eine Green Building-Zertifizierung quasi im Vorbeigehen erfüllt.

Tonscheidt: Im Schani, das als zukunftsweisend gilt, wurde nichts mit der Schablone entworfen, sprich es hat eine sehr eigene individuelle Identität bekommen. Etwas, was mich persönlich sehr angesprochen hat.
Kacerovsky:
Das geht nicht nur Ihnen so. Moderne Reisende wollen in der Stadt und an dem Ort, an den sie gereist sind, auch wirklich ankommen. Sie wollen keine Hotels ohne Herz. Hotelketten, die stolz darauf sind, dass jedes Haus aussieht wie das andere, sind meines Erachtens nicht mehr auf der Höhe der Zeit.

  • Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
    Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
  • Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
    Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
  • Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
    Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst

Tonscheidt: Keiner will mehr ins Steigenberger?
Kacerovsky: Luxus definiert sich heute anders. Für mich ist Differenzierung das Zauberwort. Reisende suchen echte Erlebnisse, etwas, was sich von anderem abhebt. Das muss nicht teurer sein, aber anders. Und das muss sich in einer handwerklichen Hotellerie wiederfinden.

Tonscheidt: Sie designen Hotels nicht mit der Schablone, ist es das?
Kacerovsky:
Genau, bei unseren Projekten geht es um eine Designhaltung, die sich aus der Identität des Ortes und der lokalen Gesellschaft ableitet. Kettenhotels, die gerade stolz auf ihre Unverwechselbarkeit sind, gehören nicht dazu. Ich möchte eine emotionale Dimension in das Hotelerlebnis einbringen. Das ist mein Ansatz.

Tonscheidt: In Wien zeigt sich das wie genau?
Kacerovsky:
Nehmen wir nur das Thema Kaffeehaus, das ja mit Wien verbunden wird und als gesellschaftlicher Ort gilt. Das findet sich nicht nur in der Lobby wieder, sondern wird auch in den Zimmern fortgesetzt: Kaffeehaustisch statt Schreibtisch. Bugholzlehne auf einem Fenstersofa für lässiges Arbeiten mit dem Laptop am Schoß und gleichzeitig ein Ort zum Ausruhen, um über die Stadt zu schauen.

Tonscheidt: Man sagt, dass in der Hotelwelt heute Leisure und Business immer mehr verschwimmen. Was bedeutet das?
Kacerovsky:
Arbeit hat heute einen anderen Stellenwert als früher beziehungsweise die neue Generation organisiert sich anders. Schlagwort „Sharing Economy“. Der Trend zu Wohlfühlräumen geht auch an der Arbeit nicht vorbei. Wer heute gern und viel arbeitet, versucht das optimalerweise in einer Atmosphäre zu tun, in der es ihm auch als Mensch gut geht.

Tonscheidt: Wagen Sie mit mir die These, dass man dann auch weniger „ausbrennt“, um ein anderes Schlagwort unserer Zeit zu benutzen?
Kacerovsky: Ich bin Architekt, kein Arzt.

Tonscheidt: Und ich Journalistin, kein Guru.
Kacerovsky: Lassen Sie es mich so formulieren: Wenn man das Gefühl für den Ort hat, wo man arbeitet oder lebt, dann ist das viel wert. Für den ganzen Körper, den ganzen Menschen. Wir als Architekten können durch eine Designhaltung, die auch mutig Dinge weglässt, viel bewirken. Manche mögen das als schöngeistig verstehen. Ich glaube aber, dass veränderte Konsummuster auch dazu führen: Reisende unserer Zeit sind letztlich auch bereit, mehr für ein besseres Erlebnis zu bezahlen. Sprich, die emotionale Bindung hilft bei der Preisdurchsetzung, unabhängig vom Marktsegment, eben auch in der Hotellerie, ja, in der ganzen Immobilienwelt.

Tonscheidt: Sie meinen, man lebt dort, wo man sich wohl fühlt, man kauft da, wo es schön ist?
Kacerovsky:
Das geht sicher nicht in jedem Milieu, einverstanden. Aber bei den Zielgruppen, die zum Beispiel das Hotel Schani in Wien anspricht, ist das so.

Tonscheidt: Vielen Dank für das Gespräch!

Trend verpennt: Wohnen auf Zeit

Von Markus Selinger, Geschäftsleitung der CG Immobilien Gruppe

Deutsche Metropolen erleben einen Ansturm im Geschäftsreisemarkt. Immer öfter übernehmen Arbeitnehmer temporäre Projekte. Für längere Aufenthalte sind Hotelzimmer häufig ungeeignet – zum einen stehen weder Küche noch Waschmaschine zur Verfügung; zum anderen sind Hotels als Lösung für mehrere Monate zu teuer. Möblierte Wohnungen mit optionalen Leistungen wie Handtuchwechsel oder Brötchen an der Tür bieten die Alternative. Doch im Gegensatz zu internationalen Investoren reagiert der deutsche Markt zögernd auf die steigende Nachfrage.

Laut aktueller Studie des Global Services Apartments Industry Report (GSAIR) stieg die Anzahl der Serviced Apartments in den letzten zwei Jahren um 9,4 Prozent an. Weltweit liegt das Angebot bei 656 000 Apartments. In Deutschland gibt es etwa 25 000 – als Wirtschaftsstandort eine mittlere Katastrophe. Dabei wächst der Bedarf weiter.

Markus Selinger

Markus Selinger, CG Immobilien Gruppe

Wohnungen auf Zeit gelten als interessante Investitionschance. Dazu kommt die hohe Stabilität bei der Belegung: Anders als bei Urlaubshotels gibt es kaum saisonale Schwankungen. Durch die längeren Aufenthalte sind Apartments weniger managementintensiv und damit kostengünstiger als klassische Hotels. Zusatzangebote wie Einkaufservice, Reinigung oder Gastronomie verheißen weitere Einnahmen.

Während sich Serviced Apartments und Boardinghäuser in den USA und Kanada etabliert haben und dort Know-how im Bereich Wohnen auf Zeit vorhanden ist, fehlen in Deutschland Langzeiterfahrungen. Sicher einer der Gründe, warum deutsche Investoren noch zögern, sich in diesem Segment zu engagieren. Währenddessen drängen internationale Player auf den Markt und sichern sich die attraktivsten Standorte.

Beispiele dafür gibt es genügend: das Marriott mit dem „Residence Inn“ in München; Ascott Limited aus Singapur mit „Citadines“ in Berlin, Frankfurt, Hamburg, München oder TFE Hotels, einem Projekt der Far East Hospitality und der Toga Group, mit „Adina Apartment Hotels“ in Berlin, Frankfurt und Hamburg. Die Frasers Hospitality Group, eine Tochtergesellschaft von Frasers Centrepoint Limited, plant gerade ein Projekt in der Nähe der Museumsinsel Berlin.

Deutschland gilt als einer der Märkte mit großem Potenzial. Der Konkurrenzdruck wächst; alles spricht für einen schnellen Einstieg. Vor allem Angebote zwischen normalen Wohnungen und Boardinghäusern mit einer Vermietungsdauer jenseits eines halben Jahres sind nach wie vor Mangelware. Deutschland braucht jedoch eine neue Form des Wohnens auf Zeit mit optionalen Serviceleistungen, die Fristen zwischen sechs Monaten und zwei Jahren abdeckt und für die hochmobilen Nutzergruppen von heute geeignet sind. Momentan sind dazu weder Hotels noch Boardinghäuser oder Serviced Apartments geeignet. Diese Lücke gilt es zu schließen. Doch ein Großteil der deutschen Investoren scheint zu schlafen. Wer aber wacher als die anderen ist, kann jetzt in neue Projekte investieren und sich ein Stück des Kuchens sichern.

Affen-Blick und NENI-Esprit

Hotels interessieren Gastautorin Elke Tonscheidt, seitdem sie denken kann. Sie liebt die Erwartung nach der Buchung: Wie wird das Zimmer aussehen, wie die Atmosphäre sein, was bietet das Haus?

Nicht nur berufliches Interesse treibt sie also in neue Hotelimmobilien. So ist sie kürzlich bei einem Berlinbesuch auch ins 25hours Hotel Bikini Berlin spaziert. Und hat später Francesca Schiano, die dortige Sales Managerin, gefragt, was moderne Touristen an der 25hours-Idee besonders schätzen.

Elke Tonscheidt hat sich übrigens vor allem in die gewaltigen wie gemütlichen Hängematten in der Lobby verliebt, in die man sich hineinlegtund in den Berliner Zoo schauen kann. Besonderes Highlight on top: Das NENI-Restaurant auf dem Dach.

„Was versprechen Hotels via Website nicht alles? Superlative, wo man hinklickt. Klar, man will und muss Zimmer verkaufen, gerade wenn der Hotelmarkt expandiert. Für jede Nische die passende Bettenburg und je nach Adressat mal lässig- cool, mal extravagant-edel verpackt. Seit einiger Zeit sind sogenannte New Generation Hotels am Start – Zimmer für Menschen, die viel, schnell und kommunikativ reisen wollen oder müssen. Mit besonderer Technologie ausgestattet. Eins davon steht in Wien.

Mehr als 800 „Beherbergungsstätten“ in Berlin

Jetzt bin ich Berlin. Reisende aus aller Welt kommen in die Stadt mit dem Brandenburger Tor. Touris wie Geschäftsleute. Letztere laufen nicht unbedingt Unter den Linden herum, suchen aber auch ein Dach über dem Kopf. Insgesamt sind in der Hauptstadt mehr als 800 sogenannte „Beherbergungsstätten mit mindestens 10 Betten“ registriert, darunter fast 450 Hotels, Gasthöfe und Pensionen.

Rund 13 Millionen Menschen übernachteten dort allein in der 1. Jahreshälfte 2014, gibt das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg bekannt. Allein im August dieses Jahres erreichten die Übernachtungen den Rekordwert von fast drei Millionen. Im Oktober, ich war über den Tag der Deutschen Einheit vor Ort, waren das gefühlt noch mehr. Jedenfalls ächzte nicht nur der Taxifahrer, als ich ihn fragte, wie voll die Stadt sei. „Sehr, sehr voll“, war seine kurze aber verständliche Antwort.

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Gerade in der Dämmerung lohnt sich der Blick auch aus der Bar – wie wird wohl die geschmückte Stadt bald aussehen? / Bild: 25hours Hotel Company GmbH

Viele Besucher, viele Betten: Für Berliner Hoteliers ein Muss, sich entsprechend darzustellen. Ein Hotel, das erst Anfang dieses Jahres eröffnet hat, macht schon aufgrund der direkten Nähe zum Berliner Zoo von sich reden – beziehungsweise spielt den Bonus als Nachbar der importierten Tierwelt Berlins voll aus: „Open for monkey business“, verkündet die Website, und entsprechend heißt die Bar in der 10. Etage des Gebäudes „Monkeys Bar“. Sie verkauft sich als „Hotspot für beste Drinks und leckeres Barfood“.

Stullen in der Bakery, gigantische Aussicht on top

Ist das 25hours Hotel Bikini Berlin, so die Eigenwerbung, wild wie der Dschungel? In dem denkmalgeschützten Bikini Haus am Breitscheidplatz hat man sich jedenfalls sehr bemüht, eine Hotelwelt zu schaffen, „die mit den Gegensätzen von Natur und Kultur spielt“. Neben Bett und Bad will man vor allem Unterhaltung, Überraschung und Spaß bieten. Oder wie es Francesca Schiano ausdrückt: „Wir schaffen Erlebnisse, die man mit nach Hause nimmt und erzählt. Design ist funktional und bei uns lautet es: Come as you are, also man ist willkommen und fühlt sich wohl.“

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Diese Hängematten stehen zwischen Lobby und Bakery zur Auswahl: reinlegen und wohlfühlen / Bild: 25hours Hotel Company GmbH

Als ich, mit Sohnemann (fast 4), in die sogenannte „Woodfire Bakery“ hereinstolpere, werden wir auch als Nicht-Hotelgäste freundlich begrüßt. Hier gibt es, als Teil der Lobby, je nach Tageszeit Stullen, Aperitif-Snacks oder Croissants – vor Ort frisch aus dem Holzofen gebacken. Mit einem Drink setzt man sich dann in die bunten Lounge-Bereiche oder macht es sich auf der Bikini Berlin Terrasse bequem.

Eine Freundin kommt vorbei, um mit uns im Restaurant „Neni“, hoch droben neben der Affenbar, zu lunchen. Wir haben Glück: Es ist „unter der Woche“ und keine Sonne – weniger Menschen sind unterwegs. Abends ist die angesagte Location der bekannten Gastronomin Haya Molcho meist hoffnungslos ausgebucht, heute Mittag bekommen wir den letzten freien Tisch und genießen Kulinarisches aus Israel. Der gigantische Blick ist sensationell, selbst wenn es nieselt.

Molchos Lebensfreude setzt dem Hotel die Krone auf

Wie unterscheiden sich die 25hours-Hotels von anderen Boutique- und Designhotels, von denen ja gerade auch die Hauptstadt nicht arm ist? Sales Manager Francesca Schiano freut sich jetzt besonders auf spezielle Dezember-Angebote: „Wir werden ein klassisches Konzert im Dezember organisieren. Und Balletttänzer dürfen natürlich nicht fehlen.“ Mehr verrät sie (noch) nicht.

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Im NENI Berlin sitzt und isst man nicht nur außergewöhnlich, auch der Blick aus der 10. Etage ist klasse / Bild: 25hours Hotel Company GmbH

Grundsätzlich ist sie, die früher im InterConti Berlin gearbeitet hat, vom Konzept der Gruppe überzeugt: „Kennt man eins, kennt man keins“, gibt Schiano das Motto wieder und ergänzt: „Jedes Haus ist ganz individuell und sehr stark vom Standort geprägt. Im 25hours Hotel Hafencity gibt es Kojen anstatt Zimmer, im 25hours Hotel Wien am Museumsquartier sind Zirkus und Spektakel besonders angesagt, da Wien berühmt dafür war.“ Weitere Häuser stehen in Frankfurt und Zürich.

In jeden Fall hat man in Berlin eines geschafft: Mitten in der Hauptstadt drei Dinge zu verbinden: Wohnen, Natur (der Zoo ist an sich schon ein Juwel) und kulinarische Köstlichkeiten. Gerade mit NENI, die Initialen stehen für die vier Söhne der bekannten Gastronomin Haya Molcho, hat man sich einen ganz besonderen Leckerbissen ins beziehungsweise aufs Haus geholt. Ihre Lebensfreude – für Molcho ist Kochen nicht nur Hobby, sondern die Sehnsucht nach zu Hause – setzt dem Hotelkonzept die Krone auf.

Mit wenig Aufwand viel Energie gespart

25 Tausend Euro einmalig investiert – hunderttausend Euro jährlich eingespart. Das ist die Bilanz eines Energiesparprogramms an der TU Braunschweig. Es entstand im Rahmen einer Zusammenarbeit mit einer ihrer Ausgründungen, dem Ingenieurbüro energydesign braunschweig.

Ziel des Vorhabens war es, zu erforschen, wie man bei komplexeren Gebäuden zehn Prozent der Energiekosten mit geringen Investitionen einsparen kann, und daraus Optionen auch für andere größere Bauten abzuleiten.

Das Projekt ist ein Baustein eines umfassenden Energiesparkonzepts der Technischen Universität Braunschweig. Die Forschung wurde von der Europäischen Union im Rahmen des Re-Co-Projekts mit rund 150.000 Euro gefördert. Die Forschungsinitiative Zukunft Bau hat mit rund 50.000 Euro zur Finanzierung beigetragen.

Die Universitätsbibliothek, die Sporthalle der TU Braunschweig an der Beethovenstraße und ein Chemiegebäude waren im Rahmen eines Pilotprojekts begangen und analysiert worden. Gezielt wurden aus den insgesamt 200 Gebäuden der TU Braunschweig diejenigen ausgewählt, die bei geringen Investitionen ein hohes Sparpotenzial erwarten ließen.

„Unsere Investitionen haben sich in diesem Projekt in nur wenigen Monaten amortisiert“, erläutert der Hauptberufliche Vizepräsident der TU Braunschweig, Dietmar Smyrek. „So viel kann man nicht in allen Gebäuden erreichen, aber dies zeigt, welches Potenzial im Energiesparen steckt.“

Dabei arbeiteten die Expertinnen und Experten eng mit dem Geschäftsbereich Gebäudemanagement der TU Braunschweig zusammen. „Unter anderem durch den Austausch von Leuchtmitteln und die Optimierung von Lüftungsanalagen ergaben sich zahlreiche Verbesserungsmöglichkeiten, die nun dauerhaft zu Einsparungen führen. Auch die Information der Nutzer über den Einfluss ihres Verhaltens auf den Energieverbrauch hat zu den erheblichen Einsparungen beigetragen“, erläutert Projektleiter Dr.-Ing. Stefan Plesser, Geschäftsführer von energydesign braunschweig.

Dynamische Architektur

Auch wenn ich bei Facebook schon einmal auf den Artikel des Bytes & Building Blogs verwiesen habe, ich muss das Video zu David Fishers Dynamischer Architektur und seinem DaVINCI TOWER in Dubai jetzt auch noch einmal direkt hier einbetten.

Die Fakten zum Konzept sind, dass die 80 Etagen des geplanten Hochhauses in Fabriken produziert werden und modulartig an einem Gebäudekern installiert werden. Jede einzelne Etage kann sich selbst um 360 Grad horizontal drehen und sich so, je nach Wunsch, an der Umgebung des Umfelds und der Natur ausrichten.

Rotoren zwischen den einzelnen Etagen produzieren so viel Strom, dass die so gewonnene Energie den Eigenbedarf des Gebäudes übertrifft und auch Gebäude der Umgebung mit Energie versorgen kann. Es handelt sich daher um ein digitales Gebäude, um ein Smart Building.

Aber sehen Sie selbst:

Frankfurt am Main: Planungsrecht für „Marieninsel“ wird erarbeitet

Der Magistrat der Stadt Frankfurt hat Ende letzter Woche den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nummer 913 „Taunusanlage 9 bis 11“ gefasst. Damit sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für ein Bürohochhaus auf dem Areal der sogenannten „Marieninsel“ erarbeitet werden.

Bürgermeister Olaf Cunitz sagte, mit dem Bebauungsplan wolle die Stadt außerdem die Innenentwicklung zwischen Bankenviertel, Mainzer Landstraße und Taunusanlage verbessern und planungsrechtlich sichern. Zudem solle der öffentliche Straßenraum der Marienstraße erweitert und attraktiver gestaltet sowie der Grünanteil erhöht werden.

Geplanter Hochhausbau Taunusanlage 9/10, Perspektive aus der Mainzer Landstraße, Visualisierung, Entwurf: Thomas Müller Ivan Reimann Architekten, © Bloomimages/Hochtief Projekt GmbH

Geplanter Hochhausbau Taunusanlage 9/10, Perspektive aus der Mainzer Landstraße, Visualisierung, Entwurf: Thomas Müller Ivan Reimann Architekten, © Bloomimages/Hochtief Projekt GmbH

Das Plangebiet liegt am nordöstlichen Rand des Bahnhofsviertels und wird durch die Taunusanlage von den Grünflächen der Wallanlage getrennt. Der Bereich südlich wird von dem Hochhaus Taunusanlage 8 und dem überbauten Umspannwerk der Mainova an der Marienstraße eingenommen. Westlich angrenzend stehen moderne Bürogebäude und eine Gründerzeitvilla. Das Gebiet ist heute nahezu vollständig bebaut.

Die bestehende Bebauung auf den Grundstücken Taunusanlage 9 und 10 soll abgerissen und neu bebaut werden. Das ertüchtigte Hochhaus Taunusanlage 11 soll in seinem Bestand mit einer maximalen Höhe von 75 Metern planungsrechtlich gesichert werden und an der Mainzer Landstraße Erweiterungsmöglichkeiten erhalten.

Zur Findung einer qualitativ hochwertigen Bebauung wurde bereits im September 2013 von dem Unternehmen Hochtief Projektentwicklung GmbH ein konkurrierendes Architektenauswahl-Verfahren durchgeführt und abgeschlossen. Als erster Preisträger ging der Entwurf der Architekten Thomas Müller, Ivan Reimann aus Berlin hervor.

In der Fortschreibung 2008 des Hochhausentwicklungsplans war an dem Standort noch eine maximale Höhe von 210 Metern für das Hochhaus vorgesehen, die der Projektentwickler allerdings nicht realisieren will. Das städtebauliche Konzept beinhaltet nun ein rund 150 Meter hohes Hochhaus, das sich mit der breiten Gebäudeseite zur Taunusanlage hin orientiert und die Bauflucht vom Nachbargebäude Taunusanlage 11 aufnimmt.

Ein Sockelgebäude von sechs bis acht Vollgeschossen entlang der Marienstraße wird in der Weiterführung zur Mainzer Landstraße durch ein 10-geschossiges Gebäude akzentuiert und schließt damit den Blockrand – mit Ausnahme an der westlichen Marienstraße. Hier ist ein öffentlich zugänglicher, baumbestandener Platz vorgesehen, der durch im Erdgeschoss angesiedelte öffentliche Nutzungen wie ein Café oder Gastronomie belebt werden soll. Die Erschließung der zukünftigen Bebauung soll sich an der südlichen Marienstraße konzentrieren, um den neuen Platz weitgehend vom Verkehrslärm zu entlasten.

Das Gebiet soll planungsrechtlich als sogenanntes Kerngebiet (MK) festgesetzt werden, in dem vorwiegend Handelsbetriebe, Gastronomie und zentrale Einrichtungen der Wirtschaft und der Verwaltung sowie Wohnungen angesiedelt sein können. Die zulässigen Gebäudehöhen variieren zwischen circa 155 Metern an der Taunusanlage und circa 41 Metern an der Mainzer Landstraße.

Der nachzuweisende Wohnanteil ist im weiteren Verfahren zu quantifizieren und in geeigneter Weise zu sichern. Das Areal ist sehr gut durch öffentliche Verkehrsmittel angebunden: Die S-Bahnstation Taunusanlage liegt in unmittelbarer Nähe. Eine Verbesserung der Grünstruktur soll durch Neuanpflanzungen von Bäumen in der Marienstraße und der Taunusanlage sowie durch Dachbegrünungen erfolgen.

“Hotel operations radically changed”

In his opening remarks at this year’s ITB, David Scowsill, President and CEO of the World Travel & Tourism Council, said that one of the key challenges to the industry is to eliminate outdated infrastructure. “How can this work?” and “What does real estate have to do with this?” are two questions that come to mind in response to this statement.

For example, this could work by converting old downtown offices into ultra-modern hotels – even if this means getting by with 2,500 to 3,500 sqm of space. This is typically the size of smaller, downtown office buildings spread throughout Central and Western Europe, which are being converted for the first time to be used as hotels. This is precisely the concept pursued by Ruby Hotels & Resorts GmbH, which will open its first hotel in Vienna this May, the Wiener Sophiensälen.

Our author, Elke Tonscheidt, spoke with Michael Struck, the managing director of the Munich-based company, and asked him how he intends to sell hotel rooms at the level of 5-star hotels for the price of 2 to 3-star hotels.

Michael Struck, Managing Director of Ruby / Photo: private

Michael Struck, Managing Director of Ruby / Photo: private

ELKE TONSCHEIDT Mr. Struck, you intend to offer less, but exactly the right thing at a high level of quality. As the new brand on the hotel horizon, what does Ruby stand for?
MICHAEL STRUCK Ruby stands for lean luxury: A location in the heart of the city, good design and high-quality room furnishings at an exceptionally affordable price-performance ratio, i.e. 79 euros per room. We manage this by omitting other things that our guests can do without. We have also radically changed the hotel operations.

TONSCHEIDT Which operational procedures have you changed?
STRUCK For us, one of the main levers was to automate processes. This starts with the back office, continues in the reservation and even carries over into the front office: We give our guests the option of an online check-in.

TONSCHEIDT Only online or offline as well?
STRUCK A classic reception is still available for the guests that consider it important. Most of our guests, however, prefer a fast and lean process like they experience with their airline. The guest also has the option of getting the room key from a machine in just a few seconds. We have completely eliminated the check-out for our guests; everything is taken care of during the check-in.

TONSCHEIDT The success observed in hotel chains already active in the market is promising: The Dutch Citizen M Group is expanding internationally with three hotels per year; the same is true for the French Mama Shelter Group. What sets Ruby apart from a Motel One?
STRUCK What primarily sets us apart is that Ruby puts more emphasis on the features and design of its rooms. And this is important to us: Every hotel has its own individuality and its own character, which is expressed in the service, the communication and the interior design. Hotels should have stories to tell if they want to be unique.

TONSCHEIDT Isn’t that what everyone wants? What sets Ruby apart from other new generation hotels?
STRUCK We are convinced that luxury is possible even in small spaces. Our guest room is very space-efficient, thus we are reducing one of the main cost drivers. The subsequent advantage in leasing costs is passed on as a price advantage to our customers.

TONSCHEIDT How quickly do you intend for Ruby to grow, in what segments and/or locations?
STRUCK Ruby will be focusing on major European cities. This is where our guests are at home or where they are headed to when they travel. And an efficient use of space brings the greatest advantage where space is expensive. We want to grow with a sense of proportion and not merely for all it’s worth. This is particularly true for our locations. We choose them very carefully. That is why we are setting our sights on one to a maximum of three new hotels per year.

TONSCHEIDT Where do you see Ruby in ten years?
STRUCK As a true and established alternative in the hotel market.

TONSCHEIDT What role do the right partners play in your concept?
STRUCK A large one – primarily in the factor of digital technology. For example, we have found hetras as our significant system partner, whose cloud-based architecture fits well with our lean structures. Through its intuitive, tablet-based user interface, we are able to work with non-technical personnel at the reception. We have developed many of our automated processes together with this partner. We could not have developed our own automated system at the reception so economically without the open system interfaces.

TONSHEIDT Mr. Struck, thank you for your answers!

Das Interview ist auch in Deutsch unter retimes.de/2014/03/04/ablaeufe-im-hotel-radikal-veraendert nachlesbar.