„Ich designe Hotels mit Identität“

Das im Frühjahr 2015 neu eröffnete Hotel Schani Wien besticht nicht nur durch technologische Highlights. Auch die Architektur ist ausgefallen, wofür das Wiener Architektbüro „archisphere“ steht. Ein Projekt, das sehr individuell erscheint und trotz ambitionierter Zeit- und Budgetvorgaben „nachhaltig, ökonomisch und designorientiert geplant“ wurde. Elke Tonscheidt hat den Architekten Gabriel Kacerovsky gefragt, was genau das eigentlich heißt.

Gabriel Kacerovsky/Bild:

Gabriel Kacerovsky/Bild: Archisphere

Elke Tonscheidt: Herr Kacerovsky, Sie entwickeln „eigenständige Hotelpersönlichkeiten“. Was bedeutet das?
Gabriel Kacerovsky: Unabhängig von der Hotelkategorie und den Sternen ist das Hotel ein Ort, der die Individualität der Gäste wiederspiegelt. Das Hotel muss genauso wie seine Gäste Persönlichkeit haben. Eine eigenständige Persönlichkeit zeichnet sich dadurch aus, dass sie eine klare Haltung hat und etwas zu sagen hat.

Tonscheidt: Eines Ihrer letzten Projekte ist das Hotel Schani in Wien. Sie sagen selbst darüber, das es nachhaltig, ökonomisch und zugleich designorientiert ungesetzt wurde. Wie schafft man diesen Dreiklang?
Kacerovsky:
Nachhaltigkeit ist keine Option mehr, sondern eine Vorraussetzung. Im Hotel Schani wurde nicht nur eine energiesparende Klimatisierung eingesetzt, sondern auch eine nahezu völlig lautlose. Sie sorgt gleichzeitig mit einen hohen Anteil an Frischluft für saubere Luft in den Zimmern. Beim Entwurf der Möbel haben wir Wert auf echte Materialien gelegt wie Sperrholz, Messing und Stein. Wir betrachten das Hotel wie eine Wohnung, nicht die eigene, aber eine, in die ich mit Freude zu Besuch komme.

Tonscheidt: Was bedeutet die Green Building-Zertifizierung für das Schani konkret?
Kacerovsky: Wichtig ist, Nachhaltigkeit von Anfang an mit zu denken. Es geht dabei nicht nur um die Investitionskosten, sondern auch um den Betrieb, die Erhaltung, die Wieder- und Weiterverwendbarkeit. Wenn man das im Auge hat, werden die Vorraussetztungen für eine Green Building-Zertifizierung quasi im Vorbeigehen erfüllt.

Tonscheidt: Im Schani, das als zukunftsweisend gilt, wurde nichts mit der Schablone entworfen, sprich es hat eine sehr eigene individuelle Identität bekommen. Etwas, was mich persönlich sehr angesprochen hat.
Kacerovsky:
Das geht nicht nur Ihnen so. Moderne Reisende wollen in der Stadt und an dem Ort, an den sie gereist sind, auch wirklich ankommen. Sie wollen keine Hotels ohne Herz. Hotelketten, die stolz darauf sind, dass jedes Haus aussieht wie das andere, sind meines Erachtens nicht mehr auf der Höhe der Zeit.

  • Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
    Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
  • Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
    Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
  • Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst
    Das Hotel Schani in Wien/Bild: Kurt Hoerbst

Tonscheidt: Keiner will mehr ins Steigenberger?
Kacerovsky: Luxus definiert sich heute anders. Für mich ist Differenzierung das Zauberwort. Reisende suchen echte Erlebnisse, etwas, was sich von anderem abhebt. Das muss nicht teurer sein, aber anders. Und das muss sich in einer handwerklichen Hotellerie wiederfinden.

Tonscheidt: Sie designen Hotels nicht mit der Schablone, ist es das?
Kacerovsky:
Genau, bei unseren Projekten geht es um eine Designhaltung, die sich aus der Identität des Ortes und der lokalen Gesellschaft ableitet. Kettenhotels, die gerade stolz auf ihre Unverwechselbarkeit sind, gehören nicht dazu. Ich möchte eine emotionale Dimension in das Hotelerlebnis einbringen. Das ist mein Ansatz.

Tonscheidt: In Wien zeigt sich das wie genau?
Kacerovsky:
Nehmen wir nur das Thema Kaffeehaus, das ja mit Wien verbunden wird und als gesellschaftlicher Ort gilt. Das findet sich nicht nur in der Lobby wieder, sondern wird auch in den Zimmern fortgesetzt: Kaffeehaustisch statt Schreibtisch. Bugholzlehne auf einem Fenstersofa für lässiges Arbeiten mit dem Laptop am Schoß und gleichzeitig ein Ort zum Ausruhen, um über die Stadt zu schauen.

Tonscheidt: Man sagt, dass in der Hotelwelt heute Leisure und Business immer mehr verschwimmen. Was bedeutet das?
Kacerovsky:
Arbeit hat heute einen anderen Stellenwert als früher beziehungsweise die neue Generation organisiert sich anders. Schlagwort „Sharing Economy“. Der Trend zu Wohlfühlräumen geht auch an der Arbeit nicht vorbei. Wer heute gern und viel arbeitet, versucht das optimalerweise in einer Atmosphäre zu tun, in der es ihm auch als Mensch gut geht.

Tonscheidt: Wagen Sie mit mir die These, dass man dann auch weniger „ausbrennt“, um ein anderes Schlagwort unserer Zeit zu benutzen?
Kacerovsky: Ich bin Architekt, kein Arzt.

Tonscheidt: Und ich Journalistin, kein Guru.
Kacerovsky: Lassen Sie es mich so formulieren: Wenn man das Gefühl für den Ort hat, wo man arbeitet oder lebt, dann ist das viel wert. Für den ganzen Körper, den ganzen Menschen. Wir als Architekten können durch eine Designhaltung, die auch mutig Dinge weglässt, viel bewirken. Manche mögen das als schöngeistig verstehen. Ich glaube aber, dass veränderte Konsummuster auch dazu führen: Reisende unserer Zeit sind letztlich auch bereit, mehr für ein besseres Erlebnis zu bezahlen. Sprich, die emotionale Bindung hilft bei der Preisdurchsetzung, unabhängig vom Marktsegment, eben auch in der Hotellerie, ja, in der ganzen Immobilienwelt.

Tonscheidt: Sie meinen, man lebt dort, wo man sich wohl fühlt, man kauft da, wo es schön ist?
Kacerovsky:
Das geht sicher nicht in jedem Milieu, einverstanden. Aber bei den Zielgruppen, die zum Beispiel das Hotel Schani in Wien anspricht, ist das so.

Tonscheidt: Vielen Dank für das Gespräch!

Effizientes Zeitmanagement am Bau

Ein Gastbeitrag von Verena Mikeleit

Wie moderne, webbasierte Technologie im privaten Sektor Komfort bringt und in vielen Situationen intelligente Hilfestellung leistet, zeigen Modelle wie die Packstationen des Paketdienstes DHL oder das CAR2GO-Konzept des Autovermieters Europcar. Keine Zeit während der regulären Öffnungszeiten der örtlichen Postfiliale? Auf Sightseeing-Tour in einer Großstadt ohne eigenes Auto und keine Lust auf öffentliche Verkehrsmittel und lange Schlangen vor der Autovermietung? Immer mehr Bürgerinnen und Bürger nutzen die intelligenten Bestell- und Mietkonzepte und schätzen die Vorteile.

Auch der Konzeptanbieter 2G Konzept aus Kirchheim an der Weinstraße verfolgt diese Idee – allerdings für das Handwerk. Er vermarktet Service-Stationen, mit denen Profiwerkzeuge inklusive Zubehör sowie Verbrauchsmaterialien gekauft und gemietet werden können. Die Basis der Lösung, die in Zusammenarbeit mit den Hochschulen in Darmstadt, Dresden und in Wuppertal konzipiert und realisiert wurde, bilden die aus der Telekommunikation bekannte UMTS- sowie die in der Logistik erprobte RFID-Technologie.

Fokus auf die Bauleistung statt organisieren und verwalten

24 Stunden täglich an insgesamt 365 Tagen im Jahr. /Quelle: 2G Konzept

24 Stunden täglich an insgesamt 365 Tagen im Jahr. /Quelle: 2G Konzept

Im Handwerk kommt es nicht selten vor, dass Maschinen gerade dann ausfallen, wenn sie dringend zum Abschluss einer Aufgabe benötigt werden. Speziell bei kleineren Betrieben fehlt oft Ersatz. Genauso können Zubehörteile beschädigt werden oder entscheidende Verbrauchsmaterialien sind in dem Moment, in dem sie eingebaut werden sollen, nicht in benötigter Menge vorhanden.

Die Folge: Die Arbeiten müssen unterbrochen werden und es gilt, schnellstmöglich Geräte und Material zu beschaffen. Ein Organisations-Rattenschwanz, der Zeit und damit Geld kostet – für Handwerksbetriebe und Kunden gleichermaßen. Nach Angaben des Fraunhofer-Instituts kommt Stand heute nur rund 35 Prozent der eigentlichen Arbeitszeit der auszuführenden Bauleistung zugute. Den Rest schlucken Organisation, Verwaltung und Co.

24 Stunden geöffnet an 365 Tagen im Jahr

Um hier Abhilfe zu schaffen, möchten die Pfälzer die neuen Service-Stationen in verschiedenen Gewerbegebieten innerhalb der Bundesrepublik platzieren. Kleine und mittelständische Betriebe sowie Privatpersonen können in diesen Containern Profiwerkzeuge für ihre Aufgaben mieten, Zubehör dafür erwerben – etwa Trennscheiben, Bohrer oder Meißel – sowie weitere Materialien bestellen und kaufen. Der Vorteil im Gegensatz zum Baumarkt: Wie bei den DHL-Packstationen sind sie nicht an die Öffnungszeiten des Geschäftes gebunden. Die Service-Station steht 24 Stunden täglich an insgesamt 365 Tagen im Jahr zur Verfügung.

Eine Ampelschaltung zeigt die Verfügbarkeit in Echtzeit an. Aus einem vorab definierten Katalog können die Nutzer zusätzliche Verbrauchsmaterialien in den Container bestellen. Die Lieferung erfolgt in der Regel innerhalb von 24 Stunden. Die Materialorder funktioniert ebenso in der Service-Station vor Ort. Beim Hinterlegen der Kontaktdaten erfolgt eine Benachrichtigung per SMS, sobald die Baustoffe vorrätig sind. Auch dies ist eine bekannte Vorgehensweise aus der Logistikbranche.

Damit Zubehörteile permanent zur Verfügung stehen, informiert die Stations-Software die Lieferanten, wann immer Teile verkauft wurden und entsprechend nachgefüllt werden muss.

Einfaches Bezahlsystem und Dokumentation

Und wie funktioniert die Bezahlung? „Dank der intelligenten IT im Hintergrund einfach und komplett nachvollziehbar“, erklärt Geschäftsführer und Gründer Reiner Gradwohl. In der Regel können Nutzer mit EC- oder Kreditkarte Geräte mieten sowie Zubehör und Verbrauchsmaterialien erwerben.

Sofern gewünscht, können Betriebe ihre Mitarbeiter oder Projektpartner auch mit speziellen Kundenkarten für die Service-Station ausstatten, worüber eine Bezahlung möglich ist. Die RFID-Technologie dokumentiert exakt, wie lange eine Maschine oder ein Gerät im Einsatz war und rechnet stundengenau ab.

Wird ein Gerät vermietet, hinterlegt der Besteller eine Kaution, die ihm bei Rückgabe abzüglich der Miete auf sein Konto zurückgebucht wird. Eine Quittung dokumentiert sämtliche Mieten und Einkäufe für die Buchhaltung. Ebenso vorteilhaft: Maschinen und Geräte müssen nicht zwingend an derjenigen Station zurückgegeben werden, an der sie ursprünglich gemietet wurden. Praktisch, wenn ein Unternehmen ein Gerät beispielsweise für mehrere Projekte an unterschiedlichen Standorten benötigt.

Auch das Thema Arbeitssicherheit ist durchgängig integriert: Die webbasierte Stations-Lösung beinhaltet nicht zuletzt die Termine für die für jedes Unternehmen vorgeschriebenen BGV-A3-Prüfungen aller Maschinen. Steht ein Prüftermin für ein Gerät an, so kann dieses bis zum Abschluss der Prüfung nicht mehr vermietet werden.

Integrierte Unternehmenslösung

Die Stations-Systeme bieten alles in allem auch die Voraussetzungen für den Einsatz auf Baustellen innerhalb eines Bauunternehmens. Denn auch hier gilt es, Ressourcen stets effizient zu nutzen, Materialverfügbarkeit sicherzustellen und hinreichende Sicherheit durch regelmäßige Prüfungen zu gewährleisten.

Hinzu kommt die Möglichkeit, die Qualifikationen der Mitarbeiter auf den Baustellen ins System aufzunehmen, sodass stets nur diejenigen Kollegen ein Gerät verwenden dürfen, für das sie über die notwendige Qualifikation verfügen. Da sämtliche Service-Container via WWW mit einem zentralen Server in Verbindung stehen, kann eine umfassende Auswertung für beispielsweise Kalkulation und Gerätebuchhaltung vorgenommen werden. „Unsere Technologie lässt sich individuell an die Prozesse eines Unternehmens adaptieren und dabei außerdem in die vorhandene IT-Infrastruktur, wie zum Beispiel Finanzbuchhaltung, Projektmanagement-Software oder IT-Lösung für Bautagesberichte, durchgängig integrieren“, erklärt Gradwohl.

Affen-Blick und NENI-Esprit

Hotels interessieren Gastautorin Elke Tonscheidt, seitdem sie denken kann. Sie liebt die Erwartung nach der Buchung: Wie wird das Zimmer aussehen, wie die Atmosphäre sein, was bietet das Haus?

Nicht nur berufliches Interesse treibt sie also in neue Hotelimmobilien. So ist sie kürzlich bei einem Berlinbesuch auch ins 25hours Hotel Bikini Berlin spaziert. Und hat später Francesca Schiano, die dortige Sales Managerin, gefragt, was moderne Touristen an der 25hours-Idee besonders schätzen.

Elke Tonscheidt hat sich übrigens vor allem in die gewaltigen wie gemütlichen Hängematten in der Lobby verliebt, in die man sich hineinlegtund in den Berliner Zoo schauen kann. Besonderes Highlight on top: Das NENI-Restaurant auf dem Dach.

„Was versprechen Hotels via Website nicht alles? Superlative, wo man hinklickt. Klar, man will und muss Zimmer verkaufen, gerade wenn der Hotelmarkt expandiert. Für jede Nische die passende Bettenburg und je nach Adressat mal lässig- cool, mal extravagant-edel verpackt. Seit einiger Zeit sind sogenannte New Generation Hotels am Start – Zimmer für Menschen, die viel, schnell und kommunikativ reisen wollen oder müssen. Mit besonderer Technologie ausgestattet. Eins davon steht in Wien.

Mehr als 800 „Beherbergungsstätten“ in Berlin

Jetzt bin ich Berlin. Reisende aus aller Welt kommen in die Stadt mit dem Brandenburger Tor. Touris wie Geschäftsleute. Letztere laufen nicht unbedingt Unter den Linden herum, suchen aber auch ein Dach über dem Kopf. Insgesamt sind in der Hauptstadt mehr als 800 sogenannte „Beherbergungsstätten mit mindestens 10 Betten“ registriert, darunter fast 450 Hotels, Gasthöfe und Pensionen.

Rund 13 Millionen Menschen übernachteten dort allein in der 1. Jahreshälfte 2014, gibt das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg bekannt. Allein im August dieses Jahres erreichten die Übernachtungen den Rekordwert von fast drei Millionen. Im Oktober, ich war über den Tag der Deutschen Einheit vor Ort, waren das gefühlt noch mehr. Jedenfalls ächzte nicht nur der Taxifahrer, als ich ihn fragte, wie voll die Stadt sei. „Sehr, sehr voll“, war seine kurze aber verständliche Antwort.

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Gerade in der Dämmerung lohnt sich der Blick auch aus der Bar – wie wird wohl die geschmückte Stadt bald aussehen? / Bild: 25hours Hotel Company GmbH

Viele Besucher, viele Betten: Für Berliner Hoteliers ein Muss, sich entsprechend darzustellen. Ein Hotel, das erst Anfang dieses Jahres eröffnet hat, macht schon aufgrund der direkten Nähe zum Berliner Zoo von sich reden – beziehungsweise spielt den Bonus als Nachbar der importierten Tierwelt Berlins voll aus: „Open for monkey business“, verkündet die Website, und entsprechend heißt die Bar in der 10. Etage des Gebäudes „Monkeys Bar“. Sie verkauft sich als „Hotspot für beste Drinks und leckeres Barfood“.

Stullen in der Bakery, gigantische Aussicht on top

Ist das 25hours Hotel Bikini Berlin, so die Eigenwerbung, wild wie der Dschungel? In dem denkmalgeschützten Bikini Haus am Breitscheidplatz hat man sich jedenfalls sehr bemüht, eine Hotelwelt zu schaffen, „die mit den Gegensätzen von Natur und Kultur spielt“. Neben Bett und Bad will man vor allem Unterhaltung, Überraschung und Spaß bieten. Oder wie es Francesca Schiano ausdrückt: „Wir schaffen Erlebnisse, die man mit nach Hause nimmt und erzählt. Design ist funktional und bei uns lautet es: Come as you are, also man ist willkommen und fühlt sich wohl.“

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Diese Hängematten stehen zwischen Lobby und Bakery zur Auswahl: reinlegen und wohlfühlen / Bild: 25hours Hotel Company GmbH

Als ich, mit Sohnemann (fast 4), in die sogenannte „Woodfire Bakery“ hereinstolpere, werden wir auch als Nicht-Hotelgäste freundlich begrüßt. Hier gibt es, als Teil der Lobby, je nach Tageszeit Stullen, Aperitif-Snacks oder Croissants – vor Ort frisch aus dem Holzofen gebacken. Mit einem Drink setzt man sich dann in die bunten Lounge-Bereiche oder macht es sich auf der Bikini Berlin Terrasse bequem.

Eine Freundin kommt vorbei, um mit uns im Restaurant „Neni“, hoch droben neben der Affenbar, zu lunchen. Wir haben Glück: Es ist „unter der Woche“ und keine Sonne – weniger Menschen sind unterwegs. Abends ist die angesagte Location der bekannten Gastronomin Haya Molcho meist hoffnungslos ausgebucht, heute Mittag bekommen wir den letzten freien Tisch und genießen Kulinarisches aus Israel. Der gigantische Blick ist sensationell, selbst wenn es nieselt.

Molchos Lebensfreude setzt dem Hotel die Krone auf

Wie unterscheiden sich die 25hours-Hotels von anderen Boutique- und Designhotels, von denen ja gerade auch die Hauptstadt nicht arm ist? Sales Manager Francesca Schiano freut sich jetzt besonders auf spezielle Dezember-Angebote: „Wir werden ein klassisches Konzert im Dezember organisieren. Und Balletttänzer dürfen natürlich nicht fehlen.“ Mehr verrät sie (noch) nicht.

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Im NENI Berlin sitzt und isst man nicht nur außergewöhnlich, auch der Blick aus der 10. Etage ist klasse / Bild: 25hours Hotel Company GmbH

Grundsätzlich ist sie, die früher im InterConti Berlin gearbeitet hat, vom Konzept der Gruppe überzeugt: „Kennt man eins, kennt man keins“, gibt Schiano das Motto wieder und ergänzt: „Jedes Haus ist ganz individuell und sehr stark vom Standort geprägt. Im 25hours Hotel Hafencity gibt es Kojen anstatt Zimmer, im 25hours Hotel Wien am Museumsquartier sind Zirkus und Spektakel besonders angesagt, da Wien berühmt dafür war.“ Weitere Häuser stehen in Frankfurt und Zürich.

In jeden Fall hat man in Berlin eines geschafft: Mitten in der Hauptstadt drei Dinge zu verbinden: Wohnen, Natur (der Zoo ist an sich schon ein Juwel) und kulinarische Köstlichkeiten. Gerade mit NENI, die Initialen stehen für die vier Söhne der bekannten Gastronomin Haya Molcho, hat man sich einen ganz besonderen Leckerbissen ins beziehungsweise aufs Haus geholt. Ihre Lebensfreude – für Molcho ist Kochen nicht nur Hobby, sondern die Sehnsucht nach zu Hause – setzt dem Hotelkonzept die Krone auf.

Aufzugsmanagement: Besser prüfen oder zahlen

Ein Gastbeitrag von Daniel Ehlers, Geschäftsführer von Hundt Consult

Immobilieneigentümer müssen dafür sorgen, dass die Bewohner des Gebäudes und ihre Besucher die Anlagen nutzen können, ohne ein Risiko einzugehen – das dürfte den meisten Eigentümern bekannt sein. Aus dieser Verantwortung für den Liftbetrieb, die der Immobilieneigentümer teilweise an einen Verwalter oder Facility Manager delegieren kann, ergeben sich jedoch Haftungsrisiken, derer sich viele nicht bewusst sind.

So drohen Bußgelder in vier- bis fünfstelliger Höhe, wenn Prüfungsfristen überschritten werden. Kommt es zu einem Unfall mit Personenschaden, sind theoretisch sogar Haftstrafen möglich.

Fast täglich Bußgelder wegen vernachlässigten Prüfungspflichten
Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) legt fest, dass jeder Aufzug alle 24 Monate von einer Zugelassenen Überwachungsstelle (ZÜS) – zum Beispiel TÜV oder DEKRA – geprüft werden muss. Die richtigen Abstände zwischen den sogenannten wiederkehrenden Prüfungen einzuhalten, ist dabei essentiell: Bei einer Verspätung von mehr als zwei Monaten droht bereits ein Bußgeld. Die Prüfungen in Auftrag zu geben und fristgerecht durchführen zu lassen, ist Aufgabe des Aufzugsbetreibers – also jener Person, die die Verantwortung für den Liftbetrieb und die Sicherheit der Anlagen trägt.

Zusätzlich fallen Zwischenprüfungen an den Aufzügen an. Wie der Name vermuten lässt, müssen diese zwischen den wiederkehrenden Prüfungen stattfinden. Genauere Vorschriften zu den Fristen nennt die BetrSichV nicht.

Ebenfalls verpflichtend sind weitere regelmäßige Kontrollen der technischen Funktionalität der Anlage von einer dazu beauftragten Person, zum Beispiel dem Hausmeister. Auch für diese Kontrollen muss der Aufzugsbetreiber sorgen. Damit nicht genug: Wenn der Aufzug defekt ist und sich daraus ein Risiko für die Nutzer ergeben kann, muss der Betreiber die Anlage sofort abstellen. Reparatur-, Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten in Auftrag zu geben, diese abzunehmen und alles zu dokumentieren fällt ebenfalls in seinen Zuständigkeitsbereich.

Bußgelder wegen mangelnder Prüfung von Aufzügen werden derzeit übrigens fast täglich verhängt. Dabei ist zu beachten: Ein Immobilieneigentümer kann die Verwaltung der Anlagen und die damit zusammenhängenden Aufgaben zwar an einen technischen Leiter, Facility Manager oder Verwalter delegieren. Er kann die Verantwortung jedoch nicht komplett abgeben. Ein Bußgeldbescheid kann also theoretisch auch auf dem Schreibtisch eines Immobilieneigentümers oder des Vorstandes einer Immobilien-AG landen.

Höhere Kosten durch TRBS 1121
Auch ohne Bußgelder könnten die Kosten für Aufzugsbetreiber – beziehungsweise die Immobilieneigentümer – künftig steigen. Der Grund ist eine Änderung in den „Technischen Regeln für Betriebssicherheit – Änderungen und wesentliche Veränderungen von Aufzugsanlagen“ (TRBS 1121) auf die sich die Bundesregierung vor ihrer diesjährigen Sommerpause geeinigt hat.

Damit steigen unter anderem die Anforderungen an die Installation einer Schutzeinrichtung für den aufwärts fahrenden Fahrkorb gegen Übergeschwindigkeit. Die Kosten für Immobilieneigentümer können dadurch pro Aufzug um bis zu 500 Prozent in den fünfstelligen Eurobereich steigen.

BetrSichV wird novelliert
Bei den Vorschriften zum Liftbetrieb wird sich in naher Zukunft voraussichtlich noch mehr ändern, denn die BetrSichV wird derzeit überarbeitet. Anders als im ursprünglichen Entwurf vorgesehen, werden die Zwischenprüfungen nicht entfallen, im Gegenteil: Es wird wichtiger werden, sie fristgerecht durchzuführen. Im aktuellen Kabinettsentwurf ist zu lesen, dass die Zwischenprüfung „in der Mitte“ von zwei Hauptprüfungen stattfinden soll. Was das im Detail bedeutet, ist derzeit im Entwurf nicht erklärt, wird sich im Laufe der kommenden Wochen und Monate jedoch herausstellen.

Aufzugsbetreiber müssen ihre Pflichten ernster nehmen und sich regelmäßig über anstehende Änderungen informieren. Nur so können sie verhindern, sich strafbar zu machen und vermeiden, zur Zahlung hoher Bußgelder herangezogen zu werden. Und letztlich bedeuten versäumte Aufzugsprüfungen auch immer ein Risiko für Leib und Leben der Nutzer.

Mängelmanagement-Apps sind im Trend

Gastbeitrag von Elke Tonscheidt

Was ist im operativen Mängelmanagement entscheidend? Vermutlich gehören die genaue Feststellung sowie die Zuordnung und Behebung von Mängeln mit Einbindung aller relevanter Projektbeteiligten in einem gemeinsamen Arbeitsraum dazu. Das internationale Software-Unternehmen Conject mit Hauptsitz in München wollte es genauer wissen und befragte, anonym, Akteure der Bau- und Immobilienbranche: Wie dokumentieren, archivieren und verwalten Sie Baumängel und was wünschen Sie sich künftig für einen besseren Überblick? Elke Tonscheidet hat für RE Times die Ergebnisse, die vor wenigen Tagen publiziert wurden, zusammengefasst.

An der Umfrage beteiligten sich laut Conject zu einem Drittel Bauherren und Eigentümer, gefolgt von Planern, Beratern, Generalunternehmern und Projektsteuerern. Auch Bauleiter, Facility Manager und Behörden gaben Auskunft.

Ralf Händl: „Treffen den Nerv der Zeit“

Die Ergebnisse zeigen: Über 80 Prozent der Teilnehmer setzen zur Erfassung und Bearbeitung von Mängeln Digitalkameras und Smartphones ein, nur 64 Prozent versenden via E-Mail mit Datei-Anhängen wie Mängellisten, Fotos oder Planmarkierungen. Auch Excel-Listen nehmen nach wie vor einen großen Anteil (rund 59 %) ein. Da auch die Baubranche immer digitalisierter arbeitet, scheint das Diktiergerät als Mängelprotokoll weniger relevant zu sein. Dafür steigt das Interesse an einem mobilen Mängelmanagement. Ralf Händl, Geschäftsführer und CEO der Conject Holding GmbH, schließt daraus: „Eine schöne Bestätigung dafür, dass wir mit unserem mobilen Mängelmanagement genau den Nerv der Zeit treffen. Der Bedarf für eine solche Lösung ist also definitiv vorhanden.“

Interessant auch die Antworten auf die Frage, wie ein professionelles Mängelmanagement die tägliche Arbeit konkret erleichtern kann. Deutlich wurde, dass folgende Anforderungen wichtig sind: Es muss übersichtlich, leicht und intuitiv bedienbar sein. Mängellisten, Bilder und Kommunikation müssen verknüpfbar und die Nachvollziehbarkeit für alle Projektteilnehmer gegeben sein.

 „Das spornt uns an und zeigt uns das Potenzial auf.“

Wie zufrieden sind die Akteure momentan hinsichtlich ihres derzeit praktizierten Mängelmanagements? „Die Handhabung von Mängeln“, heißt es im Conject-Blog, „schneidet durchschnittlich befriedigend ab“. Noch schlechter schnitten Benutzerfreundlichkeit und Wirtschaftlichkeit ab, notiert das Unternehmen. Ralf Händl kommentiert das wie folgt: „Obwohl die aktuellen Methoden durchschnittlich nur als befriedigend bewertet wurden, werden die Alternativen zu Excel von einem großen Teil nicht eingesetzt. Das spornt uns an und zeigt uns das Potenzial auf.“

Für Re Times sind die Umfrageergebnisse besonders interessant hinsichtlich der daraus ableitbaren Trends. Hier zeigt sich: Mobile Mängelmanagement-Apps und webbasierte Software auf z. B. Tablets werden bereits genutzt, sind aber – noch – in der Minderzahl. Conject wertet das als erfreuliche Tatsache, „dass die Skepsis gegenüber mobilen Softwareanwendungen für das Mängelmanagement nicht groß zu sein scheint“. Im Blog des Unternehmens heißt es weiter: „So äußerten weniger als 50 Prozent der Befragten jeweils überhaupt Bedenken, wobei der meistgenannte Grund Unkenntnis über mobile Software als Alternative zu Excel ist (46 Prozent).“

Welches Fazit kann man ziehen?

Viele Firmen betrachten das Thema Mängelmanagement als entscheidend. Auch wenn einige bereits gute, zudem wirtschaftlich sinnvolle Lösungen gefunden haben, sehen viele hier noch Potential nach oben. Im Blog zieht Conject folgendes Resume: „Die Umfrageergebnisse verdeutlichen das Optimierungspotenzial auf Kundenseite“ und man glaubt, genau hier Angebote machen zu können.

Welchen entscheidenden Nutzen eine mobile Variante habe, wollten wir von Ralf Händl abschließend wissen. Der Conject-CEO antwortet: „Der entscheidende Vorteil des mobilen Mängelmanagements liegt darin, dass es vor Ort – auf der Baustelle oder während der Inspektion im bestehenden Gebäude – im offline-Betrieb zur Verfügung steht und alle Daten erfassen kann. Zurück im Büro kann die Synchronisierung mit der Datenbank stattfinden und alle Prozesse angestoßen werden. Das spart unendlich viel Zeit – nach Aussagen unserer Kunden 98% des bisherigen Aufwands – und sichert darüber hinaus die Projektqualität.“

Einen detaillierten Einblick in die Umfrageergebnisse mit Graphiken finden Sie im Conject-Blog.

„Der Garten ist ein Lebensbereich“

Welchen Wert hat ein Garten für eine Immobilie? Und wie bemisst man ihn? Diese Fragen stellte der Bundesverband Garten-, Landschaft- und Sportplatzbau ins Zentrum einer Veranstaltung. Die Ausführungen einer Immobilienfachwirtin haben retimes.de besonders gefallen. Denn Claudia Brakonier vom Maklerunternehmen von Poll Immobilien redete Klartext. Nicht überraschend, dass die Mutter zweier kleiner Kinder schöne Gärten persönlich schätzt; die Geschäftsstellenleiterin Düsseldorf weiß zudem, wie positiv es für den Verkaufspreis ist „Betonwüsten aufzuhübschen“. Elke Tonscheidt hat ihr nach dem Event einige Fragen gestellt.

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Claudia Brakonier / Bild: NED.WORK

Elke Tonscheidt: Frau Brakonier, der Wert eines Gartens für den Wert einer Immobilie soll in letzter Zeit rapide gestiegen sein. Warum ist das so?
Claudia Brakonier: Der Garten ist in den Focus der Interessenten gerutscht – er ist mittlerweile als „Wohlfühlfaktor“ erkannt und gesucht.

Tonscheidt: Lage, Lage, Lage – jeder Immobilienmakler kennt diese drei heiligen Worte. Ist der Garten mittlerweile ähnlich wichtig?
Brakonier: Das kommt auf die Zielgruppe an. Singles wollen häufig keinen Garten, während er ein „Must have“ für Familien ist.

Tonscheidt: Wann und warum haben Sie den 1. Landschaftsarchitekten beauftragt?
Brakonier: Zum ersten Mal im Jahr 2008. Da musste und wollte ich mein heutiges Haus kernsanieren. Dazu gehörte, das Grundstück auf links zu drehen, sprich: Der heutige Garten musste entsprechend der Gegebenheiten neu angelegt werden. Es ging um die gesamte Gestaltung und um Fragen wie  ‚Welche Bäume, welche Hecken, welche Blühpflanzen, wo Terrassenplätze?‘ und vieles mehr. Ich hatte einige eigene Vorstellungen. Im Gespräch mit dem Fachmann, der noch viel weitreichendere Ideen hatte, entwickelten wir diese weiter und was soll ich sagen: Ich war schlicht begeistert. Das hält bis heute an.

Tonscheidt: Beim „Aufhübschen“ des Gartens, sagen Sie, könne man „mit geringem Aufwand größten Erfolg erzielen“. Haben Sie ein gutes Beispiel dafür?
Brakonier: Ein sehr gravierendes Erlebnis hatten wir mit einem Eigentümer, der partout keinen einzigen Euro mehr in seine Immobilie investieren wollte. Natürlich forderte er gleichzeitig den höchsten Preis. Das Haus an sich war schon renovierungsbedürftig, aber ok. Doch dann der Garten! Einfach ein Albtraum.

Tonscheidt: Was war so schlimm?
Brakonier: Wenn es nur ein ‚naturgetreuer Wildgarten’ gewesen wäre … Nein, bei jeder Besichtigung kamen die gleichen Argumente: „Oh je, in dieses Grundstück müssen wir ja noch viele tausend Euro investieren.“ Das führte natürlich zu erheblichen Differenzen in der Kaufpreisfindung.

Tonscheidt: Was haben Sie gemacht? Nie einen Käufer gefunden?
Brakonier: Manchmal hilft die Zeit. Denn nach einigen Monaten und vergeblichen Kaufangeboten war der Eigentümer dann doch bereit, für die Erzielung seines Wunschpreises ein paar Euro in die Hand zu nehmen. Und, nun ja, aus investierten rund 5000 Euro wurde ein Mehrerlös von rund 10.000 Euro. Hätte der Verkäufer dies sofort umgesetzt, hätte man natürlich einen noch höheren Erlös gehabt.

Tonscheidt: Es lohnt sich also sehr, in Gärten zu investieren?
Brakonier: Durchaus! Neulich musste ich eine wirklich schöne Etagenwohnung – in einem grausigen Haus – verkaufen. Sehr ansprechend waren jedoch die durch den Haus- und Hofgärtner wunderbar gepflegten und toll begrünten, blühenden Außenanlagen. Alle Interessenten nahmen genau die sofort positiv auf.

Tonscheidt: Der Garten konnte das anfängliche Entsetzen auffangen?
Brakonier: Wir mussten bei Besichtigungsterminen immer bis in den 10. Stock. Ich hatte das Gefühl, der Anblick des schönen Gartens konnte zumindest helfen bis dorthin durchzuhalten. Dann die Wohnung: schöner Grundriss, großzügig und aufgrund der Höhe fantastisch lichtdurchflutet. Von einer Seite blickte man über Felder und Bäume mit schöner Weitsicht. Doch ausgerechnet vom Wohnzimmer aus blickte man nur zu einem Teil auf eben dies – und der andere Teil öffnete den Blick auf das Dach eines sehr präsenten Fabrikgebäudes.

Tonscheidt: Ist so etwas „aufzuhübschen“?
Brakonier: Ja. Nach der x-ten Besichtigung schlugen wir dem Eigentümer die Begrünung und Gestaltung des Balkons vor, um so ein bisschen von der „Betonwüste“ abzulenken. Und siehe da, nach Anreicherung eines Holzbodens, der kompletten Geländergestaltung mit unterschiedlichen Kübeln und hängenden Pflanzen sah es so freundlich und fröhlich aus, dass die Wohnung unmittelbar verkauft wurde. Die Kosten lagen bei unter 3000 Euro, und wir mussten nur wenig mit dem Kaufpreis verhandeln. Die zuvor eingereichten Angebote unterschieden sich bis zu 18.000 Euro von unserem aufgerufenen Kaufpreis.

Tonscheidt: Was geht gut am Markt, was nicht?
Brakonier: Extrem „durchgestylte Gärten“ sind durchaus nicht problemlos, wenn man eine Immobilie verkaufen will. Denn nicht jeder möchte solche Grünanlagen, die häufig so puristisch und teilweise künstlich wirken. Der Garten ist ein Lebensbereich, wo sich die Menschen frei fühlen möchten, dazu gehört eben auch ein bisschen „Freiwuchs“.

Tonscheidt: Ist heute immer noch richtig, dass sich potentielle Käufer lieber um ein neues Bad kümmern wollen als um das Anlegen eines neuen Gartens?
Brakonier: Ja, diese Erfahrung machen wir immer häufiger. Denn ein Badzimmer mit rund 10 Quadratmetern Größe ist leichter zu planen und umzusetzen. Dies sieht bei einem Garten von vielen Quadratmetern anders aus. Weiterhin fehlt häufig die Phantasie, was möglich ist. Ich verstehe das – auch für mich war es leichter mein Badezimmer zu planen als meinen Garten.

Tonscheidt: Frau Brakonier, vielen Dank für das Gespräch!

Zu Claudia Brakonier:
Die ausgebildete Immobilienfachfrau Claudia Brakonier war
 Immobilienmaklerin bei BNP Paribas (vormals Atis Real) in Frankfurt am Main und gründete danach in ihrer Geburtsstadt Mettmann das Unternehmen CMB Immobilien (2004 bis 2010.)
 Für Von Poll Immobilien baute die Immobilienfachwirtin 2007 die Geschäftsstelle Düsseldorf auf, wo sie bis heute tätig ist. Die Mutter zweier Kinder ist auch als geprüfte freie Sachverständige für bebaute und unbebaute Grundstücke tätig und ist Mutter zweier Mädchen im Alter von fünf und zehn Jahren.

“Hotel operations radically changed”

In his opening remarks at this year’s ITB, David Scowsill, President and CEO of the World Travel & Tourism Council, said that one of the key challenges to the industry is to eliminate outdated infrastructure. “How can this work?” and “What does real estate have to do with this?” are two questions that come to mind in response to this statement.

For example, this could work by converting old downtown offices into ultra-modern hotels – even if this means getting by with 2,500 to 3,500 sqm of space. This is typically the size of smaller, downtown office buildings spread throughout Central and Western Europe, which are being converted for the first time to be used as hotels. This is precisely the concept pursued by Ruby Hotels & Resorts GmbH, which will open its first hotel in Vienna this May, the Wiener Sophiensälen.

Our author, Elke Tonscheidt, spoke with Michael Struck, the managing director of the Munich-based company, and asked him how he intends to sell hotel rooms at the level of 5-star hotels for the price of 2 to 3-star hotels.

Michael Struck, Managing Director of Ruby / Photo: private

Michael Struck, Managing Director of Ruby / Photo: private

ELKE TONSCHEIDT Mr. Struck, you intend to offer less, but exactly the right thing at a high level of quality. As the new brand on the hotel horizon, what does Ruby stand for?
MICHAEL STRUCK Ruby stands for lean luxury: A location in the heart of the city, good design and high-quality room furnishings at an exceptionally affordable price-performance ratio, i.e. 79 euros per room. We manage this by omitting other things that our guests can do without. We have also radically changed the hotel operations.

TONSCHEIDT Which operational procedures have you changed?
STRUCK For us, one of the main levers was to automate processes. This starts with the back office, continues in the reservation and even carries over into the front office: We give our guests the option of an online check-in.

TONSCHEIDT Only online or offline as well?
STRUCK A classic reception is still available for the guests that consider it important. Most of our guests, however, prefer a fast and lean process like they experience with their airline. The guest also has the option of getting the room key from a machine in just a few seconds. We have completely eliminated the check-out for our guests; everything is taken care of during the check-in.

TONSCHEIDT The success observed in hotel chains already active in the market is promising: The Dutch Citizen M Group is expanding internationally with three hotels per year; the same is true for the French Mama Shelter Group. What sets Ruby apart from a Motel One?
STRUCK What primarily sets us apart is that Ruby puts more emphasis on the features and design of its rooms. And this is important to us: Every hotel has its own individuality and its own character, which is expressed in the service, the communication and the interior design. Hotels should have stories to tell if they want to be unique.

TONSCHEIDT Isn’t that what everyone wants? What sets Ruby apart from other new generation hotels?
STRUCK We are convinced that luxury is possible even in small spaces. Our guest room is very space-efficient, thus we are reducing one of the main cost drivers. The subsequent advantage in leasing costs is passed on as a price advantage to our customers.

TONSCHEIDT How quickly do you intend for Ruby to grow, in what segments and/or locations?
STRUCK Ruby will be focusing on major European cities. This is where our guests are at home or where they are headed to when they travel. And an efficient use of space brings the greatest advantage where space is expensive. We want to grow with a sense of proportion and not merely for all it’s worth. This is particularly true for our locations. We choose them very carefully. That is why we are setting our sights on one to a maximum of three new hotels per year.

TONSCHEIDT Where do you see Ruby in ten years?
STRUCK As a true and established alternative in the hotel market.

TONSCHEIDT What role do the right partners play in your concept?
STRUCK A large one – primarily in the factor of digital technology. For example, we have found hetras as our significant system partner, whose cloud-based architecture fits well with our lean structures. Through its intuitive, tablet-based user interface, we are able to work with non-technical personnel at the reception. We have developed many of our automated processes together with this partner. We could not have developed our own automated system at the reception so economically without the open system interfaces.

TONSHEIDT Mr. Struck, thank you for your answers!

Das Interview ist auch in Deutsch unter retimes.de/2014/03/04/ablaeufe-im-hotel-radikal-veraendert nachlesbar.

„Abläufe im Hotel radikal verändert“

David Scowsill, Präsident und CEO des World Travel & Tourism Council, sagte in seinem Grußwort zur diesjährigen ITB, dass eine der wichtigsten Herausforderungen für die Branche auch darin bestehe, veraltete Infrastruktur-Systeme zu beseitigen. „Wie kann das funktionieren?“ und „Was haben Immobilien unter Umständen damit zu tun?“ sind zwei Fragestellungen, die sich uns bei diesen Worten direkt aufdrängten.

Dies kann beispielsweise funktionieren, indem alte Büros in City-Lage in topmoderne Hotels umgewandelt werden – auch wenn sie dabei mit Flächen von 2 500 bis 3 500 Quadratmetern auszukommen haben. Denn das sind typische Größenordnungen für die gerade in Zentral- und Westeuropa weit verbreiteten, kleineren Innenstadt-Geschäftshäuser, die durch Umnutzung erstmals für Hotelnutzungen erschlossen werden können. Genau dieses Konzept verfolgt die Ruby Hotels & Resorts GmbH, die im Mai in den Wiener Sophiensälen ihr erstes Hotel eröffnen wird.

Unsere Autorin Elke Tonscheidt sprach mit Michael Struck, dem Geschäftsführer des Münchener Unternehmens, und fragte nach, wie er Hotelzimmer auf dem Niveau von 5-Sterne-Häusern zu einem Preis von 2- bis 3–Sterne-Hotels verkaufen will.

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Michael Struck, Geschäftsführer von Ruby / Bild: privat

ELKE TONSCHEIDT Herr Struck, Sie wollen weniger anbieten, dafür aber das Richtige mit hoher Qualität. Wofür steht Ruby als neue Marke am Hotelsternenhimmel?
MICHAEL STRUCK
Ruby steht für Lean Luxury: Eine Lage im Herzen der Stadt, gutes Design und hochwertige Zimmerausstattung zu einem außergewöhnlich günstigen Preis-Leistungsverhältnis, sprich: ab 79 Euro pro Zimmer. Das schaffen wir, indem wir anderes weglassen, auf das unsere Gäste verzichten können. Außerdem haben wir einige Abläufe im Hotel radikal verändert.

TONSCHEIDT Welche Strukturen sind bei Ihnen neu?
STRUCK Ein wesentlicher Hebel für uns ist es Prozesse zu automatisieren. Das beginnt im Backoffice, das spielt sich in den Reservierungsprozessen ab und geht sogar bis ins Frontoffice hinein: Wir bieten unseren Gästen an, online einzuchecken.

TONSCHEIDT Nur online oder auch offline?
STRUCK Für Gäste, die darauf Wert legen, gibt es weiterhin einen klassischen Empfang. Die meisten unserer Gäste wünschen sich aber einen schnellen und schlanken Prozess wie bei ihrer Airline. Wer möchte, kann sich bei uns seinen Zimmerschlüssel innerhalb weniger Sekunden an einem Automaten abholen. Den Check-Out ersparen wir unseren Gästen komplett, alles Notwendige dafür ist bei uns schon beim Check-In erledigt.

TONSCHEIDT Der Erfolg bereits aktiver Hotelketten am Markt ist vielversprechend: So expandiert die niederländische Citizen M Gruppe international mit drei Hotels pro Jahr, ähnliches gilt für die französische Mama Shelter Gruppe. Was unterscheidet Ruby von einem Motel One?
STRUCK Vor allem unterscheiden wir uns dahingehend, dass Ruby mehr Wert auf die Ausstattung und das Design auch auf den Zimmern legt. Und uns ist wichtig: Jedes Hotel hat seine eigene Individualität und einen eigenen Charakter, der sich im Service, in der Kommunikation, im Interior Design ausdrückt. Hotels sollten Geschichten erzählen, wenn sie unverwechselbar sein wollen.

TONSCHEIDT Wollen das nicht alle, was differenziert Ruby von anderen New Generation Hotels?
STRUCK Luxus geht auch auf kleinem Raum, davon sind wir überzeugt. Unser Zimmerprodukt ist sehr flächeneffizient, damit reduzieren wir einen der wichtigsten Kostentreiber. Den resultierenden Pachtkostenvorteil geben wir als Preisvorteil an unsere Gäste weiter.

TONSCHEIDT Wie schnell soll Ruby wachsen, in welchen Segmenten beziehungsweise Standorten?
STRUCK Ruby wird sich auf die europäischen Großstädte konzentrieren. Genau da sind unsere Gäste zu Hause beziehungsweise dort bewegen sie sich auf Reisen. Und da, wo Fläche teuer ist, bringt unsere Flächeneffizienz den größten Vorteil. Wir wollen mit Augenmaß wachsen und nicht auf Teufel komm raus. Das gilt besonders für unsere Lagen. Die wählen wir sorgfältig. Daher gehen wir von ein bis maximal drei neuen Hotels pro Jahr aus.

TONSCHEIDT Wo sehen Sie Ruby in zehn Jahren?
STRUCK Als echte und dann bereits etablierte Alternative auf dem Hotelmarkt.

TONSCHEIDT Welche Rolle spielen die richtigen Partner in Ihrem Konzept?
STRUCK
Eine große – vor allem beim Faktor Digitale Technologie. Wir haben beispielsweise mit Hetras einen für uns wesentlichen Systempartner gefunden, dessen cloudbasierte Architektur gut zu unseren schlanken Strukturen passt. Durch die intuitive, Tablet-basierte Nutzeroberfläche können wir auch mit Nicht-Fachpersonal am Empfang arbeiten. Viele unserer Prozessautomatisierungen haben wir gemeinsam mit diesem Partner entwickelt. Auch unser eigenes Automatensystem am Empfang hätten wir ohne die offenen Systemschnittstellen nicht so wirtschaftlich realisieren können.

TONSCHEIDT Herr Struck, vielen Dank für das Gespräch!

This interview also exists in English. You find it here.

„Investieren, wo es Nutzen stiftet“

Es gibt viele Ideen und Themen rund um die Welt des vereinfachten Reisens. Dazu gehören auch die Hotels von heute und morgen. New Generation Hotels – schon mal gehört? Sie sprechen eine neue Generation an und sind auch anders als die anderen. Sie zielen auf den vielgereisten Hotelgast von morgen, der auf mobilen Webseiten bucht, per Smartphone eincheckt und im Hotelshop oder an Vending-Automaten (Anm. d. Red.: Selbstbedienungsautomaten) Snacks und Getränke zum Abendessen bestellt.
Als New Yorks größtes Hotel, das 2 000 Zimmer zählende Hilton, den Zimmerservice einstellte, wurde dies reichlich und kontrovers diskutiert. Ist aber nur konsequent, sagen Branchenkenner. Elke Tonscheidt wollte von Martin Reents wissen, welche Trends es gibt und was sich schon durchgesetzt hat. Reents ist Geschäftsführer der Hetras GmbH in Zell am See, Österreich. Das Unternehmen bietet Hotels Lösungen rund um die Hotelservices und -prozesse an. Außerdem ist es Technologiepartner des „FutureHotel„-Projekts des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO in Stuttgart.

Martin Reents, Geschäftsführer der Hetras GmbH / Bild: Hetras

Martin Reents, Geschäftsführer der Hetras GmbH / Bild: Hetras

ELKE TONSCHEIDT Was sind New Generation Hotels – Billig-Hotels, in die man nur rein hoppt und kein Ambiente braucht?
MARTIN REENTS Im Gegenteil: New Generation Hotels schaffen Reiseerlebnisse, wie sie der moderne Reisende wünscht. Mit authentischen Hotelmitarbeitern, die Spaß am Job haben und uns das spüren lassen. Vor 200 Jahren legte vielleicht einmal der Adel fest, was hochwertiges Reisen ist. Da mag ein Concierge den heimischen Torwächter ersetzt haben. Und ein Etagenkellner gab den Butler. Aber auf uns moderne Menschen wirkt das doch arg gekünstelt. Wer braucht heute noch einen Diener? Die traditionelle Sterne-Hotellerie eifert einem veralteten Ideal nach.

TONSCHEIDT Es heißt, dieser neue Hoteltyp investiert weniger pro Zimmer, kommt mit weniger Personal aus als vergleichbare Hotels und erzielt trotzdem höhere Umsätze pro verfügbarem Zimmer. Zauberei?
REENTS Die New Generation Hotels investieren da, wo es Nutzen stiftet: Bei der Ausstattung und Technologie. So gibt es zum Beispiel High-Speed WLAN für umsonst statt einer schlechten Internetverbindung, die auch noch 15 Euro am Tag kostet. Die Zimmer sind oft kleiner, dafür aber wesentlich praktischer als in klassischen Hotels. Außerdem ist die Ausstattung perfekt durchdacht und designt. Ein Schloss im „Gelsenkirchener Barock-Stil“ nachzubauen, macht heute eben keinen Sinn mehr.

TONSCHEIDT Das hört sich ein bisschen nach Revolution an – gibt es Flagschiffe, die schon heute beweisen, dass das auch funktioniert? Wenn ja, wie sehen die zu erwartenden Wachstumsraten aus?
REENTS Zu den Vorreitern gehörte sicher citizenM. Die betreiben inzwischen fünf Hotels und haben jede Menge weitere Projekte in Vorbereitung. In Europa gibt es mittlerweile gut 20 Hotelketten und einige Individualhotels, die die New Generation-Philosophie umsetzen. Jedes Jahr kommen acht bis zehn neue Ketten hinzu. Ihre Anzahl steigt schnell. Auch die großen traditionellen Hotelketten springen schon auf den Zug auf.

TONSCHEIDT Habe ich das richtig verstanden: Es geht besonders darum, Bestandsbauten in guten Innenstadtlagen aufzuwerten und besser zu nutzen? Ist das nachhaltiger als auf der grünen Wiese neu zu bauen?
REENTS Ja, das ist ein nützlicher Nebeneffekt: New Generation-Hoteliers können aus Altbauten ein neues Hotelerlebnis zaubern. Die Münchener Ruby Hotels sind ein gutes Beispiel: Die neue Hotelmarke wandelt ehemalige Bürogebäude in außergewöhnliche Hotels um. Das freut nicht nur die Stadtplaner, sondern auch die Besitzer alter Bürogebäude in Innenstadtlage. Mit einem neuen Qualitätsanspruch übrigens: „Lean luxury“ – der positioniert Ruby im oberen Segment.

TONSCHEIDT Wie viel ist denn lean, und wie viel luxury?
REENTS Das ist eben das typische Vorurteil: Manche Leute denken, es handelt sich bei New Generation um Budget oder billige Hotels. Das ist nicht so, ganz im Gegenteil: New Generation Hotels liefern außergewöhnliche Qualität und Services, aber eben mit einem klaren Fokus auf die Dinge, die der moderne Gast erleben möchte, wenn er reist.

TONSCHEIDT Wie sind diese neuen Hotels klassischerweise finanziert, welcher Investorentyp sucht genau dieses Segment und was versprechen sie sich davon?
REENTS Die Hotels werfen 15 bis 30 Prozent EBITDAR ab: Die New Generation Hotels sind für Investoren genauso attraktiv wie für die Gäste. Die Finanzierungskonzepte sind unterschiedlich. Einige Ketten mieten, andere kaufen die Immobilien, manche machen beides. Insofern muss man unterscheiden, ob ein Investor oder Betreiber die Immobilie finanziert. Oft sind es übrigens wohlhabende Privatpersonen, die sich mit Eigenkapital beteiligen.

TONSCHEIDT Nun sind Sie ja weder Investor noch Hotelmanager, aber über Ihre Kunden erfahren Sie viel. Ihr Partner Ulrich Pillau in der Geschäftsführung ist ein vielgefragter Branchenexperte. Welche relevanten Kompetenzen und Erfahrungen bringen die neuen Hotelmacher mit?
REENTS Natürlich viel Hotelerfahrung, aber immer auch Expertise aus fremden Branchen. Da sind zum Beispiel Investment Banker oder Lean Thinking-Experten dabei. Der frische Wind ist wichtig, um alte Weisheiten in Frage zu stellen. Ein neues Konzept mit einer alten Mannschaft umzusetzen, ist fast unmöglich. Es käme immer wieder das Gleiche dabei heraus. Scandic hat deshalb für sein New Generation-Konzept die neue Marke „HTL“ kreiert. Das Team bekommt jede Unterstützung, die es braucht, arbeitet aber ansonsten als Start-Up vollkommen getrennt von der Traditionsmarke. Hilton und Mariott wollen es ähnlich machen.

TONSCHEIDT Herr Reents, vielen Dank für das Gespräch!