Autofreies Einkaufen

von Markus Wotruba, Leiter Standortforschung bei der BBE Handelsberatung GmbH

Jede voll besetzte U-Bahn entspricht rund 950 Fahrgästen, jeder Stadtbus immerhin noch rund 130 Fahrgästen. Ein üblicher PKW dagegen hat Platz für fünf Personen. Im Durchschnitt befördert er sogar nur 1,2 Personen. Trotzdem hat der Einzelhandel in Deutschland vor allem eines im Blick: den autofahrenden Kunden. Dabei ignoriert er, dass eine stetig wachsende Kundengruppe andere Verkehrsmittel nutzt.

Markus Wotruba

Markus Wotruba, Leiter Standortforschung bei der BBE Handelsberatung GmbH

Die Zuwächse bei öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) sind in den Städten weitaus höher als die Zunahme des Autoverkehrs. Spätestens 2008, als die Kraftstoffpreise ein Zwischenhoch erreichten, zeigte sich, dass die Kunden auf steigende Mobilitätskosten durchaus mit einer Veränderung im Mobilitätsverhalten reagieren. Während das Auto insgesamt und vor allem im Freizeitverkehr nach wie vor eine wichtige Rolle spielt, wird so manche Einkaufsfahrt auf andere Verkehrsmittel verlagert. Zudem verliert das Einkaufen vor Ort generell an Bedeutung und das dafür aufgewendete Zeitbudget sinkt. Das bekommen vor allem die Betreiber von großflächigen Verkaufsflächen in autoorientierten Lagen zu spüren. Das Format des SB-Warenhauses kriselt. Lebensmittelanbieter haben bereits reagiert und kleinflächigere Konzepte für die Innenstädte entwickelt.

Zwar gilt nach wie vor, dass der Autokunde einen höheren Umsatz generiert als der Kunde, der mit anderen Verkehrsmitteln anreist. Dennoch darf nicht nur die Erreichbarkeit mit dem Auto im Fokus stehen. Der Kunde, der nicht mit dem Auto kommen möchte, kauft im besten Fall mehrmals ein – vor allem bei Lebensmitteln – und sorgt so für einen höheren Umsatz. Im für den stationären Handel schlechtesten Fall bleibt er zu Hause und bestellt im Internet.

Ziel der Einzelhändler muss es also sein, in Zukunft nicht nur bei Planungen mitzureden, die den PKW Verkehr betreffen, sondern auch bei allen anderen Verkehrsthemen. Die Erreichbarkeit zu Fuß, mit dem Fahrrad und mit Bus oder Bahn ist ein entscheidender Faktor – zumindest in Städten ab circa 60.000 Einwohnern. Und wie beim Auto zählt hier die Bequemlichkeit. Schon 100 Meter mehr zum nächsten ÖPNV-Anschluss oder eine schlechte Beschilderung können sich negativ auf die Kundenfrequenz auswirken. Fest steht: Der Handel im Allgemeinen und Betreiber von Einzelhandelsimmobilien im Speziellen sollten sich schnell auf die neuen Mobilitätsgewohnheiten einstellen. Denn neue Haltestellen verändern die Fußgängerfrequenzen mittlerweile ebenso stark wie ein neues Parkhaus.

Umfrage: „Wie möchtest du in der Zukunft wohnen?“

Ernst & Young Real Estate fragt Studenten, Auszubildende und Schüler: „Wie möchtest du in der Zukunft wohnen?“ Bitte nimm dir wenige Minuten Zeit und teile uns mit, wie du dir deine Wohnung der Zukunft vorstellst.

Für jede Antwort spendet Ernst & Young Real Estate 50 Cent an die Stiftung Lesen. Hier ist EY bereits seit 2013 Mitglied im Stifterrat und engagiert sich seitdem auch an verschiedenen Events der Stiftung, um dem Thema Lesen mehr Aufmerksamkeit zu schenken.

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Lagerflächenmarkt: Die „Kaufhäuser des E-Commerce“ treiben die Nachfrage an

Von Rainer Koepke, Managing Director und Head of Industrial & Logistics Agency bei CBRE in Frankfurt am Main

Derzeit bewegt sich der E-Commerce auf einen Anteil von 20 Prozent am Gesamthandel mit klassischen Konsumgütern zu. Die Lagerhallen werden dabei immer mehr zu den Kaufhäusern der Zukunft: Die Kunden kaufen virtuell im Internet, die realen Produkte lagern bis zum Versand in den Logistikflächen. Dass es hier weiteres Wachstumspotenzial gibt, ist unstrittig.

Deswegen haben in den vergangenen Jahren auch viele klassisch aufgestellte Unternehmen eigene E-Commerce-Ableger aufgebaut. Im Schatten des übermächtigen AOZ-Trios – Amazon, Otto und Zalando – fahren sie damit häufig überraschend erfolgreich. So erfolgreich, dass viele der organisch gewachsenen Flächen jetzt an ihre Grenzen stoßen. Dieser Expansionsbedarf wird den Markt der Logistik-Immobilien in den nächsten Jahren antreiben.

Rainer Koepke

Rainer Koepke, Managing Director und Head of Industrial & Logistics Agency bei CBRE

Häufig bearbeiten diese Firmen den virtuellen Ableger parallel zu ihrem traditionellen Geschäft völlig eigenständig ohne die Unterstützung eines E-Fulfillment-Dienstleisters. Sie kümmern sich selbst um den Web-Shop, die Auftragsannahme, Fakturierung und das Retouren-Management, denn sie sehen dies als ihre Kernkompetenz an. Wollen sie sich diese Unabhängigkeit bewahren, wirkt sich dies auch auf den Flächenbedarf aus. Denn gerade das Retouren-Management wird komplexer. Weil das probeweise Bestellen für die Kunden immer selbstverständlicher wird, machen die Retouren bei einigen Anbietern bis zu 50 Prozent des Warenverkehrs aus. Daraus folgt, dass Unternehmen für eine rasche und reibungslose Abwicklung mehrere Lkw-Höfe benötigen: klassisch einen für den Outbound- und einen für den Inbound-Verkehr. Zusätzlich müssen für die Retouren-Bearbeitung ein abgetrennter Teil der Hoffläche zur Anlieferung sowie ein Teil der Lagerhalle eingeplant werden. Hier registrieren die Mitarbeiter die zurückgesandten Artikel, prüfen sie auf ihre Vollständigkeit hin, richten sie gegebenenfalls wieder her und verpacken sie neu, um sie dann wieder ins Lagersystem einzuspeisen.

Für einen konfliktfreien Ablauf ist zudem eine sichere und zuverlässige Zugangskontrolle in den Lagerbereich nötig. Hierfür könnte z.B. eine Brücke den Lkw-Bereich überspannen, auf der die Mitarbeiter des Unternehmens von den Pkw-Stellplätzen und der Bushaltestelle ins Innere des Lagers gelangen. Anders ist die sichere Hofquerung und eine Kontrolle bei drei Schichtwechseln kaum zu gewährleisten.

Auslösender Punkt für die Nachfrage nach neuen Lagerflächen ist der wachsende Platzbedarf für die Waren. Die immer größere Zahl von Artikeln in den Warenlagern erfordert größere Bodenflächen plus drei bis vier Arbeitsebenen. Die steigende Zahl der Mitarbeiter erfordert mehr und größere Sozialräume sowie Parkplätze, auf denen sie ihre Autos abstellen können.

Die Wunschliste steht damit fest. Aber wo lassen sich die für die Expansion geeigneten Flächen anmieten oder selber bauen? In den Ballungsräumen fehlen häufig die Grundstücke. Das schließt in vielen Fällen die Erweiterung in der Nähe zum bisherigen Firmensitz aus. Infrage kommen stattdessen strukturschwache Regionen beispielsweise in Ostdeutschland. Vielerorts wird hier die Tatsache, dass Lagerlogistik Arbeitsplätze schafft und die Unternehmen Gewerbesteuern zahlen, positiv gesehen. Umgekehrt bieten diese Regionen dem Interessenten vergleichsweise günstige großflächige Grundstücke. Und es gibt verfügbare Arbeitnehmer, was für viele Ballungsräume bekanntlich nicht gilt.

Wichtigster Punkt bei der Suche nach dem neuen Standort ist die Anbindung an den Logistik-Hub eines großen Paket-Dienstleisters bzw. mehrerer Anbieter. Wenn sichergestellt ist, dass die Ware auch zu einem späten Anlieferzeitpunkt noch routinemäßig in den Kreislauf eingespeist wird, ist die Zustellung am folgenden Tag bundesweit sichergestellt. Dann ist es egal, wo das Lager ist – die pünktliche Zustellung erfolgt gleichermaßen.

 

Schlägt jetzt die Stunde der Verwalter?

Von Dr. Christian Osthus, Leitung Abteilung Recht des Immobilienverbands IVD

Hausverwalter standen in der Nahrungskette der Immobilienwirtschaft bislang eher am unteren Ende: Ihr Geschäft ist kleinteilig und konfliktträchtig, die Wertschätzung vonseiten der Eigentümer häufig gering. Das könnte sich jetzt ändern: Mit Inkrafttreten von Mietpreisbremse und „Bestellerprinzip“ wird die Leistung von Verwaltern enorm an Bedeutung gewinnen. Aus den beiden Regelungen ergeben sich für sie deutlich mehr Arbeit, Verantwortung und juristische Fallstricke. Es ist höchste Zeit für Immobilieneigentümer, die Arbeit der Verwalter stärker anzuerkennen – und für Verwalter, ihre Verträge nachzuverhandeln.

Dabei gilt es für Verwalter, schnell aktiv zu werden. Schon im Juni wird die Mietpreisbremse – zunächst in Berlin – in Kraft treten. Bei einem neuen Mietvertrag darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete dann nur um maximal zehn Prozent überschreiten. Vor allem private Vermieter werden sich mit der neuen Regelung schwer tun und es dem Verwalter überlassen, die richtige Miethöhe festzulegen. Die geschätzten eine Million Stunden pro Jahr, die Vermieter dem Justizministerium zufolge künftig werden aufwenden müssen, um die richtige Miethöhe zu ermitteln, werden zu einem Großteil die Verwalter übernehmen müssen.

Sie sind dann auch in der Pflicht, wenn der Mieter glaubt, die angesetzte Miete sei zu hoch, und eine Rüge ausspricht. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch darauf, Auskunft zu allen Faktoren zu bekommen, die in die Ermittlung der Miete mit hineinspielen – vorausgesetzt, er kann diese Informationen nicht selbst ermitteln, etwa über einen Mietspiegel. Letztlich wird der Verwalter die Auskunft erbringen müssen, wenn der sich um die Vermietung kümmert. Problematisch wird es, wenn der Mieter die Miete dennoch nicht anerkennt und vor Gericht geht. Ein solcher Prozess kann zu erheblichen Verfahrenskosten führen, was letztlich wieder einen Streit zwischen dem Verwalter und dem Eigentümer nach sich ziehen kann. Um diesen Konflikt von vornherein zu vermeiden, könnten Verwalter die Miete einfach so niedrig ansetzten, dass der Mieter keine Rüge ausspricht. Da wird aber wiederum der Eigentümer nicht mitziehen, weil ihm damit Einnahmen verloren gehen. Im schlimmsten Fall haben Verwalter mit der Mietpreisbremse also die Wahl zwischen Pest und Cholera.

Einen hohen Mehraufwand und Potenzial für Konflikte bietet auch das „Bestellerprinzip“ für die Maklerprovision. Damit wird in fast allen Fällen der Eigentümer die Courtage zahlen müssen. Um die Kosten zu umgehen, werden sich viele selbst auf die Suche nach einem Mieter machen. Oder die Aufgabe an ihren Verwalter delegieren – inklusive der hohen Arbeitsbelastung durch Vermarktung der Wohnung, Organisation von Besichtigungen und Auswahl des richtigen Mieters. Alternativ kann der Eigentümer dem Verwalter auch erlauben, einen Makler zu beauftragen. In beiden Fällen sollte im Verwaltervertrag genau vereinbart werden, welche Leistungen der Verwalter zu welchen Konditionen übernimmt.

Es gilt also: In vielen Objekten wird künftig die Mieterauswahl und Ermittlung der Miethöhe – also die Verantwortung für die Wertentwicklung der Immobilie – zumindest teilweise auf den Schultern der Verwalter liegen. Diese sollten dringend ihre Verträge mit den Immobilieneigentümern prüfen, die neuen Leistungen aufnehmen und das Honorar nachverhandeln. Nur so lassen sich Konflikte und teure Rechtsstreitigkeiten zwischen Verwalter und Eigentümer vermeiden. Das gilt insbesondere mit Blick auf mögliche Haftungsrisiken bei der Festsetzung der Miethöhe.

Faire Bedingungen für stationären Handel!

Von Christine Hager, Geschäftsführerin der redos retail GmbH

Angenommen, ein Dorf hat zwei Buchhandlungen. Während Buchhändler A eine Sondergenehmigung hat, jeden Tag rund um die Uhr geöffnet zu haben, darf Buchhändler B nur von Montag bis Freitag von neun bis 18 Uhr öffnen. Ungerecht? Wie Buchhändler B geht es aktuell dem stationären Handel, der sehr viel schlechtere Rahmenbedingungen vorfindet als Buchhändler A alias Online-Handel.

Nachteile des Einzelhandels gegenüber dem Online-Handel

Dies zeigt sich bereits beim Start eines stationären Geschäfts. So ist eine Fülle von Vorschriften einzuhalten. Es beginnt mit Genehmigungsverfahren bei der Eröffnung, feuerpolizeilichen Auflagen, Arbeitsstättenverordnungen, baulichen Vorschriften, Parkplatznachweisen und vielem mehr. Für den Online-Shop sind die Bedingungen völlig anders: Ohne Auflagen und umfangreiche Zusatzkosten kann er sofort eröffnet und dann auch 24 Stunden an sieben Tagen betrieben werden.

Orte des stationären Einzelhandels wie zum Beispiel Shopping-Center stehen seit einigen Jahren in wachsender unmittelbarer Konkurrenz zum Online-Shopping, das deutlich bessere Wettbewerbsbedingungen hat. Schließlich kann der Online-Handel Logistikzentren auf der „Grünen Wiese“ nutzen, bei denen es auf über 100.000 Quadratmetern Lagerfläche keinerlei Sortimentsbeschränkungen gibt und auch keine Mitarbeiter für die Fachberatung nach Einzelhandelstarifen entlohnt werden müssen.

Aufgrund der ungleichen Rahmenbedingungen ist es kein Wunder, dass der Umsatz im stationären Einzelhandel dieses Jahr wohl um etwa einen Prozent auf 403,9 Milliarden Euro zurückgehen wird, während sich der Online-Handel über Wachstumsprognosen von zwölf Prozent auf 43,6 Milliarden Euro freuen darf.

Angleichung der Rahmenbedingungen zwischen stationärem und Online-Handel

Fakt ist: Die zunehmende Digitalisierung wird den Strukturwandel im Handel vorantreiben. Zwischen den Vertriebskanälen Online, Offline und Multichannel muss daher insbesondere die Forderung nach fairen Wettbewerbsbedingungen intensiv diskutiert werden. Die Schaffung von gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Steuerung der Marktmechanismen ist daher ein anhaltendes Branchenthema. So sind beispielsweise die strengen Regelungen zu den Ladenöffnungszeiten in Deutschland ein klares Hemmnis für den stationären Handel. Ich bin der Meinung, dass die Branche für fairere Bedingungen kämpfen muss.

Supermärkte – Keine Chance ohne E-Commerce-kompatibles Konzept

Von Oliver Herrmann, Geschäftsführer der redos real estate GmbH

Kein Wachstum, nirgends? Die Umsätze im deutschen Einzelhandel verharren seit Jahren mehr oder weniger auf der Stelle. Zwischen 1995 und 2013 war real sogar ein Minus von 4,2 Prozent zu verbuchen. Gleichzeitig nahmen die Verkaufsflächen um knapp 29 Prozent zu. Um Umsatzsteigerung zu erzielen, muss das individuelle Wachstum fokussiert werden. Der Druck auf die Flächenleistungen und die Mieten steigt damit weiter an. Zudem sorgt das Thema E-Commerce für einen umfassenden Strukturwandel im Einzelhandel – er raubt vielen stationären Einzelhändlern Umsatzanteile oder verdrängt sie sogar vom Markt.

Einzelhandel unterschiedlich stark betroffen

Oliver Herrmann, redos real estate GmbH

Oliver Herrmann, redos real estate GmbH

Doch Schwarzmalerei ist nicht angebracht. Es ist keineswegs der gesamte stationäre Einzelhandel vom Internet bedroht. Vielmehr sind einige Branchen sehr stark betroffen, andere kaum – vorausgesetzt, sie wissen sich anzupassen.

So stieg der im E-Commerce erzielte Anteil am Umsatz in Bereichen wie Mode oder Unterhaltungselektronik binnen weniger Jahre auf nahezu ein Drittel, während er im Lebensmitteleinzelhandel auch in Zukunft im einstelligen Bereich bleiben wird.

Innerhalb dieses Segments wiederum sind es die Supermärkte, die dem E-Commerce recht gelassen entgegen sehen können. Denn hier stehen – anders als bei Discountern, wo der Wettbewerb über den Preis stattfindet – das Einkaufserlebnis, das Vertrauen zum Händler und dessen gute Beratung im Mittelpunkt. Und das ist etwas, dass der Online-Handel nicht im gleichen Maße bieten kann.

Zudem gelingt es vielen Supermärkten bereits heute, das Internet dazu zu nutzen, ihre Kunden an sich zu binden – zum Beispiel mit Services wie Click & Collect-Stationen, bei denen eine Online-Bestellung in ein Einzelhandelsgeschäft geliefert wird. Gleichzeitig bauen viele Betreiber ihre Frischebereiche mit Gemüse und Obst, Käse, Wurst und Co. aus. In diesem Bereich kann der Online-Handel kaum Konkurrenz sein.

Neue Kriterien für Investitionen in Supermärkte

Es lohnt sich daher für Investoren weiterhin, in Supermärkte zu investieren. Dabei müssen sie allerdings genauer hinschauen als bisher. Denn künftig kommt es nicht mehr ausschließlich auf die klassischen Ankaufkriterien wie Standort, Kaufkraftkennziffern, Mietvertragsdauer und Mieterbonität an.

Vielmehr gilt es zu überprüfen, ob die jeweiligen Mieter zukunftsfähige, E-Commerce-kompatible Konzepte erarbeitet haben. Am Markt zeigt sich jetzt schon, dass diejenigen die „Nase vorn“ haben, denen es gelingt, ihr stationäres Geschäft mit den Möglichkeiten des Online-Handels sinnvoll zu verknüpfen. Genau diese Supermärkte werden es sein, die sich langfristig gegen die Konkurrenz durchsetzen und am Markt überleben werden.

Berlin ist überall

Von Jürgen Michael Schick, Investmentmakler und Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD

Jürgen Michael Schick

Jürgen Michael Schick, Immobilienverband IVD

Das Urteil des Amtsgerichtes Berlin zum Mietspiegel hat – auch wenn es noch nicht rechtskräftig ist – Bedeutung weit über die Hauptstadt hinaus. In dem Verfahren ging es um eine Mietanhebung von 853,21 Euro auf 946,99 Euro, der die Mieter nicht zustimmten.

Bisher dachten Mieter und Vermieter, sie seien auf der sicheren Seite, wenn sie sich im Rahmen des Mietspiegels bewegten. Doch ist der Mietspiegel wirklich die Basis, auf die sich künftig alle beziehen werden?

In dem entschiedenen Fall stellte es sich heraus, „dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 b GBG handelt, da dieser nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist“.

Berliner Mietspiegel kein Einzelfall

Das Gericht stellt klar, dass es unmaßgeblich ist, ob die Ersteller selbst einen Mietspiegel als „qualifiziert“ bezeichnen oder nicht. Ebenso sei unmaßgeblich, ob ein solcher Mietspiegel von Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt und veröffentlicht worden sei. Ein Gutachter ließ in dem Prozess kein gutes Haar an den Methoden, mit denen der Mietspiegel erstellt worden war. Der Gutachter führte aus, dass die dem Mietspiegel zugrunde liegende Stichprobe „beträchtliche Zweifel hinsichtlich ihrer Repräsentativität erlaube“. Die Definition der Mietspiegelzellen und die Zuordnung der Wohnungen zu diesen Zellen sei „stellenweise systemwidrig“, die bei der Berechnung der Nettomieten in Anschlag gebrachten Abschläge für Betriebskosten entsprächen „nicht der Mietenwirklichkeit“ und die Zu- und Abschläge, die mit rechnerischen Verfahren ermittelt wurden, seien „lediglich Fantasieprodukte“.

Das Gericht ließ offen, ob es alle Kritikpunkte teile. Es reiche jedoch schon aus – und dies stellte das Gericht unzweifelhaft fest – dass die sogenannte „Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist“. Darüber hinaus sei die Einordnung von verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien „mittel“, „gut“ und „einfach“ viel zu ungenau und grobschlächtig, wie das Gericht sehr überzeugend argumentierte.

Also: Der Mietspiegel in Berlin entsprach eindeutig in zahlreichen Punkten nicht den Anforderungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel zu stellen sind. Ein Einzelfall? Nein. In anderen Städten sind die Einteilungen teilweise noch viel grobschlächtiger und es wird nur in zwei Lagen unterschieden. Und auch sonst ist der Berliner Mietspiegel keineswegs ein seltenes Beispiel für methodische Fehler.

Steigende Bedeutung der Mietspiegel

Wenn es bisher nicht sehr viel mehr Klagen gegen Mietspiegel gab, dann nicht deshalb, weil deren Qualität unzweifelhaft war. Nein, der Grund lag einfach darin, dass dem Mietspiegel keine so große Bedeutung zukam, wie dies künftig der Fall sein wird. Schon durch die Reduktion der Kappungsgrenze für die Bestandsmieten hatte sich dies geändert. Doch mit einer wahren Klageflut ist erst in einigen Monaten zu rechnen, wenn die Mietpreisbremse in den meisten großen Städten gelten wird.

Es wird zahlreiche Prozesse gaben – manchmal von Vermietern und manchmal von Mietern angestrengt –, da dem Mietspiegel künftig eine viel größere Relevanz zukommt als bisher. Schließlich ist die ortsübliche Vergleichsmiete der zentrale Begriff bei der Mietpreisbremse. Und wie diese zu ermitteln ist, ist künftig die alles entscheidende Frage auch bei Neuvermietungen.

Bisher gab es Rechtsfrieden in Deutschland zwischen Vermietern und Mietern. Sicher, in beiden Gruppen gab und gibt es Querulanten und Streithähne, aber im Großen und Ganzen haben sie sich dennoch recht gut verstanden. Es ist zu befürchten, dass dies jetzt anders werden könnte.

Berliner Mieten-Volksbegehren

Von Jacopo Mingazzini, Vorstand der ACCENTRO REAL ESTATE AG

Jacopo Mingazzini, Vorstand der ACCENTRO REAL ESTATE AG

Jacopo Mingazzini, Vorstand der ACCENTRO REAL ESTATE AG

Vor einem Jahr entschieden sich die Berliner per Volksentscheid gegen die Randbebauung des Tempelhofer Feldes – trotz Wohnraummangel. Jetzt wird der nächste Volksentscheid vorbereitet: Eine Mieterinitiative sammelt in Berlin Unterschriften, um die sechs städtischen Wohnungsgesellschaften in „Anstalten öffentlichen Rechts“ umzuwandeln. Alles ist genau ausformuliert in einem „Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“.

Die Wohnungsgesellschaften sollen künftig nicht mehr gewinnorientiert arbeiten. Sie sollen in Anstalten des öffentlichen Rechts umgewandelt werden. Bei allen Entscheidungen hat der Verwaltungsrat, der sich aus Mietern und Arbeitnehmern der Wohnungsgesellschaften zusammensetzt, das letzte Wort.

Soziale Wohnraumversorgung in Berlin

Die städtischen Wohnungsgesellschaften werden damit zu sozialen Einrichtungen. Beispielsweise dürfen sie, so ist es im Gesetzentwurf vorgesehen, vor Abschluss eines Mietvertrages nicht mehr die Bonität des Mieters prüfen. Das heißt: Jeder Mietbewerber wird, ohne Auswahlverfahren, genommen – und zwar auch dann, wenn eine Schufa-Auskunft (die jedoch laut § 13 Abs. 5 des Gesetzentwurfes nicht mehr eingeholt werden darf) zeigt, dass er überschuldet ist und seine Miete nicht wird zahlen können.

Wer seine Miete nicht zahlt, darf trotzdem wohnen bleiben. Räumungen darf es nach dem Gesetzentwurf nicht mehr geben – jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter Transferleistungen enthält, also beispielsweise Arbeitslosengeld, Hartz IV oder Zahlungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz oder Grundsicherung im Alter.

All diese Bestimmungen zeigen, dass sich der Charakter der Wohnungsgesellschaften grundlegend ändern soll. Künftig dürfen dort die Mieter – zusammen mit den Angestellten der Wohnungsgesellschaften sowie mit Vertretern von Mieterverbänden – selbst darüber entscheiden, wie hoch die Miete sein soll, die sie bezahlen müssen.

Aus Sicht der Wohnungsgesellschaften ist das natürlich ein Problem. Die jahrelangen Bemühungen, die Gesellschaften wirtschaftlich tragfähig zu machen, würden zunichte gemacht werden. Denn es bestehen gute Aussichten, dass ein Volksentscheid Erfolg haben wird. Schließlich haben sich die Mieterverbände (diese vertreten 100.000 Berliner) dafür ausgesprochen.

Entlastung für private Vermieter

Für private Vermieter ist das alles jedoch keine schlechte Sache. In jeder Stadt gibt es Menschen, die Probleme haben, im freifinanzierten Wohnungsbau eine Wohnung zu finden – beispielsweise solche, die eine negative Schufa-Auskunft haben. Und es gibt nun einmal auch eine Gruppe von Mietern, die nicht bereit oder in der Lage ist, regelmäßig ihre Miete zu zahlen. Das müssen nicht einmal Mietnomaden sein, sondern es können durchaus auch Mieter sein, die unverschuldet in wirtschaftliche Probleme geraten sind. Hier hat der Staat eine Verantwortung.

Für private Wohnungsvermieter sind Mieter mit schlechter Bonität bzw. solche, die ihre Miete nicht bezahlen, natürlich ein Problem. Diese werden jedoch, wenn die Initiative Erfolg hat, künftig von den städtischen Wohnungsgesellschaften aufgefangen. Sicherlich, für den Steuerzahler bedeutet das eine erhebliche Belastung. Aber in der einen oder anderen Weise werden diese Mietergruppen ohnehin von uns Steuerzahlern subventioniert, sei es nun durch Wohngeld, Hartz IV oder andere staatliche Leistungen.

Trend verpennt: Wohnen auf Zeit

Von Markus Selinger, Geschäftsleitung der CG Immobilien Gruppe

Deutsche Metropolen erleben einen Ansturm im Geschäftsreisemarkt. Immer öfter übernehmen Arbeitnehmer temporäre Projekte. Für längere Aufenthalte sind Hotelzimmer häufig ungeeignet – zum einen stehen weder Küche noch Waschmaschine zur Verfügung; zum anderen sind Hotels als Lösung für mehrere Monate zu teuer. Möblierte Wohnungen mit optionalen Leistungen wie Handtuchwechsel oder Brötchen an der Tür bieten die Alternative. Doch im Gegensatz zu internationalen Investoren reagiert der deutsche Markt zögernd auf die steigende Nachfrage.

Laut aktueller Studie des Global Services Apartments Industry Report (GSAIR) stieg die Anzahl der Serviced Apartments in den letzten zwei Jahren um 9,4 Prozent an. Weltweit liegt das Angebot bei 656 000 Apartments. In Deutschland gibt es etwa 25 000 – als Wirtschaftsstandort eine mittlere Katastrophe. Dabei wächst der Bedarf weiter.

Markus Selinger

Markus Selinger, CG Immobilien Gruppe

Wohnungen auf Zeit gelten als interessante Investitionschance. Dazu kommt die hohe Stabilität bei der Belegung: Anders als bei Urlaubshotels gibt es kaum saisonale Schwankungen. Durch die längeren Aufenthalte sind Apartments weniger managementintensiv und damit kostengünstiger als klassische Hotels. Zusatzangebote wie Einkaufservice, Reinigung oder Gastronomie verheißen weitere Einnahmen.

Während sich Serviced Apartments und Boardinghäuser in den USA und Kanada etabliert haben und dort Know-how im Bereich Wohnen auf Zeit vorhanden ist, fehlen in Deutschland Langzeiterfahrungen. Sicher einer der Gründe, warum deutsche Investoren noch zögern, sich in diesem Segment zu engagieren. Währenddessen drängen internationale Player auf den Markt und sichern sich die attraktivsten Standorte.

Beispiele dafür gibt es genügend: das Marriott mit dem „Residence Inn“ in München; Ascott Limited aus Singapur mit „Citadines“ in Berlin, Frankfurt, Hamburg, München oder TFE Hotels, einem Projekt der Far East Hospitality und der Toga Group, mit „Adina Apartment Hotels“ in Berlin, Frankfurt und Hamburg. Die Frasers Hospitality Group, eine Tochtergesellschaft von Frasers Centrepoint Limited, plant gerade ein Projekt in der Nähe der Museumsinsel Berlin.

Deutschland gilt als einer der Märkte mit großem Potenzial. Der Konkurrenzdruck wächst; alles spricht für einen schnellen Einstieg. Vor allem Angebote zwischen normalen Wohnungen und Boardinghäusern mit einer Vermietungsdauer jenseits eines halben Jahres sind nach wie vor Mangelware. Deutschland braucht jedoch eine neue Form des Wohnens auf Zeit mit optionalen Serviceleistungen, die Fristen zwischen sechs Monaten und zwei Jahren abdeckt und für die hochmobilen Nutzergruppen von heute geeignet sind. Momentan sind dazu weder Hotels noch Boardinghäuser oder Serviced Apartments geeignet. Diese Lücke gilt es zu schließen. Doch ein Großteil der deutschen Investoren scheint zu schlafen. Wer aber wacher als die anderen ist, kann jetzt in neue Projekte investieren und sich ein Stück des Kuchens sichern.

Gebäude simulieren

Von Christine Gärtner, Managerin bei EY (Ernst & Young) Real Estate

Bauen ist grundsätzlich komplex. Zusätzliche Herausforderungen ergeben sich in Fällen, in denen Unternehmen eigene Immobilien errichten, beispielsweise zu Produktionszwecken. Das Zusammenspiel von Gebäudehülle und Produktions- beziehungsweise Organisationsprozessen im Innern muss hier den individuellen Anforderungen des Unternehmens gerecht werden. Allerdings bringen die Unternehmen, zum Beispiel die des produzierenden Gewerbes, üblicherweise wenig Erfahrung als Bauherr mit.

Simulation über digitale Gebäudemodelle

Christine Gärtner

Christine Gärtner von Ernst & Young Real Estate

Allerdings werden nach unsereren Beobachtungen genau solche Fälle eine Vorreiterrolle bei Neuentwicklung im Bauen einnehmen. Daher sollten der Bau und die Nutzung des Gebäudes bereits im Vorfeld bis in kleinste Details simuliert werden. Dies geschieht über digitale Gebäudemodelle, bei denen alle Gebäudeteile nicht nur dreidimensional am Computer dargestellt werden, sondern zudem mit einer Fülle relevanter Informationen hinterlegt sind.

Die Informationen umfassen die Architektur: Welche Auswirkungen hat eine bestimmte Fassade auf die spätere Raumtemperatur, und welche anfänglichen und laufenden Kosten sind mit welchem Bauteil verbunden?

Über die Architektur hinaus umfassen die Informationen die konkrete Nutzung des Gebäudes: Welche Bereiche müssen räumlich miteinander verzahnt werden, um die internen Prozesse adäquat abbilden zu können? Wie sieht es mit Wartungen aus? Wie sind die Laufwege der Mitarbeiter? Und werden dabei sensible Bereiche gestört? Wo entstehen Emissionen oder im Falle der Produktion beispielsweise Erschütterungen?

Building Information Modeling

Dies geschieht optimalerweise über digitale, informationsgestützte Gebäudemodelle – im Ausland sind sie längst Standard. Oft sind sie gar gesetzlich vorgeschrieben. Sie laufen dort unter dem Stichwort Building Information Modeling (BIM) und haben das Ziel, Baukosten zu senken und den späteren Betrieb zu optimieren.

In Deutschland ist das Thema noch jung. Wir schätzen die Zahl aktueller Bauprojekte auf etwa ein Dutzend. Häufig sind es Projekte ausländischer Bauherren, die in ihrem Heimatländern gute Erfahrungen mit BIM gemacht haben und das System nun freiwillig in Deutschland anwenden.

Meine Empfehlung daher: Je früher die deutsche Bauwirtschaft mit dem Thema beginnt, desto besser. Wir hinken dem Ausland ohnehin hinterher. Zudem rechnen Experten damit, dass BIM-Systeme auch in Deutschland Pflicht werden. Nutzen wir die Zeit, um vorbereitet zu sein.