Berliner Mieten-Volksbegehren

Von Jacopo Mingazzini, Vorstand der ACCENTRO REAL ESTATE AG

Jacopo Mingazzini, Vorstand der ACCENTRO REAL ESTATE AG

Jacopo Mingazzini, Vorstand der ACCENTRO REAL ESTATE AG

Vor einem Jahr entschieden sich die Berliner per Volksentscheid gegen die Randbebauung des Tempelhofer Feldes – trotz Wohnraummangel. Jetzt wird der nächste Volksentscheid vorbereitet: Eine Mieterinitiative sammelt in Berlin Unterschriften, um die sechs städtischen Wohnungsgesellschaften in „Anstalten öffentlichen Rechts“ umzuwandeln. Alles ist genau ausformuliert in einem „Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“.

Die Wohnungsgesellschaften sollen künftig nicht mehr gewinnorientiert arbeiten. Sie sollen in Anstalten des öffentlichen Rechts umgewandelt werden. Bei allen Entscheidungen hat der Verwaltungsrat, der sich aus Mietern und Arbeitnehmern der Wohnungsgesellschaften zusammensetzt, das letzte Wort.

Soziale Wohnraumversorgung in Berlin

Die städtischen Wohnungsgesellschaften werden damit zu sozialen Einrichtungen. Beispielsweise dürfen sie, so ist es im Gesetzentwurf vorgesehen, vor Abschluss eines Mietvertrages nicht mehr die Bonität des Mieters prüfen. Das heißt: Jeder Mietbewerber wird, ohne Auswahlverfahren, genommen – und zwar auch dann, wenn eine Schufa-Auskunft (die jedoch laut § 13 Abs. 5 des Gesetzentwurfes nicht mehr eingeholt werden darf) zeigt, dass er überschuldet ist und seine Miete nicht wird zahlen können.

Wer seine Miete nicht zahlt, darf trotzdem wohnen bleiben. Räumungen darf es nach dem Gesetzentwurf nicht mehr geben – jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter Transferleistungen enthält, also beispielsweise Arbeitslosengeld, Hartz IV oder Zahlungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz oder Grundsicherung im Alter.

All diese Bestimmungen zeigen, dass sich der Charakter der Wohnungsgesellschaften grundlegend ändern soll. Künftig dürfen dort die Mieter – zusammen mit den Angestellten der Wohnungsgesellschaften sowie mit Vertretern von Mieterverbänden – selbst darüber entscheiden, wie hoch die Miete sein soll, die sie bezahlen müssen.

Aus Sicht der Wohnungsgesellschaften ist das natürlich ein Problem. Die jahrelangen Bemühungen, die Gesellschaften wirtschaftlich tragfähig zu machen, würden zunichte gemacht werden. Denn es bestehen gute Aussichten, dass ein Volksentscheid Erfolg haben wird. Schließlich haben sich die Mieterverbände (diese vertreten 100.000 Berliner) dafür ausgesprochen.

Entlastung für private Vermieter

Für private Vermieter ist das alles jedoch keine schlechte Sache. In jeder Stadt gibt es Menschen, die Probleme haben, im freifinanzierten Wohnungsbau eine Wohnung zu finden – beispielsweise solche, die eine negative Schufa-Auskunft haben. Und es gibt nun einmal auch eine Gruppe von Mietern, die nicht bereit oder in der Lage ist, regelmäßig ihre Miete zu zahlen. Das müssen nicht einmal Mietnomaden sein, sondern es können durchaus auch Mieter sein, die unverschuldet in wirtschaftliche Probleme geraten sind. Hier hat der Staat eine Verantwortung.

Für private Wohnungsvermieter sind Mieter mit schlechter Bonität bzw. solche, die ihre Miete nicht bezahlen, natürlich ein Problem. Diese werden jedoch, wenn die Initiative Erfolg hat, künftig von den städtischen Wohnungsgesellschaften aufgefangen. Sicherlich, für den Steuerzahler bedeutet das eine erhebliche Belastung. Aber in der einen oder anderen Weise werden diese Mietergruppen ohnehin von uns Steuerzahlern subventioniert, sei es nun durch Wohngeld, Hartz IV oder andere staatliche Leistungen.

Trend verpennt: Wohnen auf Zeit

Von Markus Selinger, Geschäftsleitung der CG Immobilien Gruppe

Deutsche Metropolen erleben einen Ansturm im Geschäftsreisemarkt. Immer öfter übernehmen Arbeitnehmer temporäre Projekte. Für längere Aufenthalte sind Hotelzimmer häufig ungeeignet – zum einen stehen weder Küche noch Waschmaschine zur Verfügung; zum anderen sind Hotels als Lösung für mehrere Monate zu teuer. Möblierte Wohnungen mit optionalen Leistungen wie Handtuchwechsel oder Brötchen an der Tür bieten die Alternative. Doch im Gegensatz zu internationalen Investoren reagiert der deutsche Markt zögernd auf die steigende Nachfrage.

Laut aktueller Studie des Global Services Apartments Industry Report (GSAIR) stieg die Anzahl der Serviced Apartments in den letzten zwei Jahren um 9,4 Prozent an. Weltweit liegt das Angebot bei 656 000 Apartments. In Deutschland gibt es etwa 25 000 – als Wirtschaftsstandort eine mittlere Katastrophe. Dabei wächst der Bedarf weiter.

Markus Selinger

Markus Selinger, CG Immobilien Gruppe

Wohnungen auf Zeit gelten als interessante Investitionschance. Dazu kommt die hohe Stabilität bei der Belegung: Anders als bei Urlaubshotels gibt es kaum saisonale Schwankungen. Durch die längeren Aufenthalte sind Apartments weniger managementintensiv und damit kostengünstiger als klassische Hotels. Zusatzangebote wie Einkaufservice, Reinigung oder Gastronomie verheißen weitere Einnahmen.

Während sich Serviced Apartments und Boardinghäuser in den USA und Kanada etabliert haben und dort Know-how im Bereich Wohnen auf Zeit vorhanden ist, fehlen in Deutschland Langzeiterfahrungen. Sicher einer der Gründe, warum deutsche Investoren noch zögern, sich in diesem Segment zu engagieren. Währenddessen drängen internationale Player auf den Markt und sichern sich die attraktivsten Standorte.

Beispiele dafür gibt es genügend: das Marriott mit dem „Residence Inn“ in München; Ascott Limited aus Singapur mit „Citadines“ in Berlin, Frankfurt, Hamburg, München oder TFE Hotels, einem Projekt der Far East Hospitality und der Toga Group, mit „Adina Apartment Hotels“ in Berlin, Frankfurt und Hamburg. Die Frasers Hospitality Group, eine Tochtergesellschaft von Frasers Centrepoint Limited, plant gerade ein Projekt in der Nähe der Museumsinsel Berlin.

Deutschland gilt als einer der Märkte mit großem Potenzial. Der Konkurrenzdruck wächst; alles spricht für einen schnellen Einstieg. Vor allem Angebote zwischen normalen Wohnungen und Boardinghäusern mit einer Vermietungsdauer jenseits eines halben Jahres sind nach wie vor Mangelware. Deutschland braucht jedoch eine neue Form des Wohnens auf Zeit mit optionalen Serviceleistungen, die Fristen zwischen sechs Monaten und zwei Jahren abdeckt und für die hochmobilen Nutzergruppen von heute geeignet sind. Momentan sind dazu weder Hotels noch Boardinghäuser oder Serviced Apartments geeignet. Diese Lücke gilt es zu schließen. Doch ein Großteil der deutschen Investoren scheint zu schlafen. Wer aber wacher als die anderen ist, kann jetzt in neue Projekte investieren und sich ein Stück des Kuchens sichern.

Gebäude simulieren

Von Christine Gärtner, Managerin bei EY (Ernst & Young) Real Estate

Bauen ist grundsätzlich komplex. Zusätzliche Herausforderungen ergeben sich in Fällen, in denen Unternehmen eigene Immobilien errichten, beispielsweise zu Produktionszwecken. Das Zusammenspiel von Gebäudehülle und Produktions- beziehungsweise Organisationsprozessen im Innern muss hier den individuellen Anforderungen des Unternehmens gerecht werden. Allerdings bringen die Unternehmen, zum Beispiel die des produzierenden Gewerbes, üblicherweise wenig Erfahrung als Bauherr mit.

Simulation über digitale Gebäudemodelle

Christine Gärtner

Christine Gärtner von Ernst & Young Real Estate

Allerdings werden nach unsereren Beobachtungen genau solche Fälle eine Vorreiterrolle bei Neuentwicklung im Bauen einnehmen. Daher sollten der Bau und die Nutzung des Gebäudes bereits im Vorfeld bis in kleinste Details simuliert werden. Dies geschieht über digitale Gebäudemodelle, bei denen alle Gebäudeteile nicht nur dreidimensional am Computer dargestellt werden, sondern zudem mit einer Fülle relevanter Informationen hinterlegt sind.

Die Informationen umfassen die Architektur: Welche Auswirkungen hat eine bestimmte Fassade auf die spätere Raumtemperatur, und welche anfänglichen und laufenden Kosten sind mit welchem Bauteil verbunden?

Über die Architektur hinaus umfassen die Informationen die konkrete Nutzung des Gebäudes: Welche Bereiche müssen räumlich miteinander verzahnt werden, um die internen Prozesse adäquat abbilden zu können? Wie sieht es mit Wartungen aus? Wie sind die Laufwege der Mitarbeiter? Und werden dabei sensible Bereiche gestört? Wo entstehen Emissionen oder im Falle der Produktion beispielsweise Erschütterungen?

Building Information Modeling

Dies geschieht optimalerweise über digitale, informationsgestützte Gebäudemodelle – im Ausland sind sie längst Standard. Oft sind sie gar gesetzlich vorgeschrieben. Sie laufen dort unter dem Stichwort Building Information Modeling (BIM) und haben das Ziel, Baukosten zu senken und den späteren Betrieb zu optimieren.

In Deutschland ist das Thema noch jung. Wir schätzen die Zahl aktueller Bauprojekte auf etwa ein Dutzend. Häufig sind es Projekte ausländischer Bauherren, die in ihrem Heimatländern gute Erfahrungen mit BIM gemacht haben und das System nun freiwillig in Deutschland anwenden.

Meine Empfehlung daher: Je früher die deutsche Bauwirtschaft mit dem Thema beginnt, desto besser. Wir hinken dem Ausland ohnehin hinterher. Zudem rechnen Experten damit, dass BIM-Systeme auch in Deutschland Pflicht werden. Nutzen wir die Zeit, um vorbereitet zu sein.