Mängelmanagement-Apps sind im Trend

Gastbeitrag von Elke Tonscheidt

Was ist im operativen Mängelmanagement entscheidend? Vermutlich gehören die genaue Feststellung sowie die Zuordnung und Behebung von Mängeln mit Einbindung aller relevanter Projektbeteiligten in einem gemeinsamen Arbeitsraum dazu. Das internationale Software-Unternehmen Conject mit Hauptsitz in München wollte es genauer wissen und befragte, anonym, Akteure der Bau- und Immobilienbranche: Wie dokumentieren, archivieren und verwalten Sie Baumängel und was wünschen Sie sich künftig für einen besseren Überblick? Elke Tonscheidet hat für RE Times die Ergebnisse, die vor wenigen Tagen publiziert wurden, zusammengefasst.

An der Umfrage beteiligten sich laut Conject zu einem Drittel Bauherren und Eigentümer, gefolgt von Planern, Beratern, Generalunternehmern und Projektsteuerern. Auch Bauleiter, Facility Manager und Behörden gaben Auskunft.

Ralf Händl: „Treffen den Nerv der Zeit“

Die Ergebnisse zeigen: Über 80 Prozent der Teilnehmer setzen zur Erfassung und Bearbeitung von Mängeln Digitalkameras und Smartphones ein, nur 64 Prozent versenden via E-Mail mit Datei-Anhängen wie Mängellisten, Fotos oder Planmarkierungen. Auch Excel-Listen nehmen nach wie vor einen großen Anteil (rund 59 %) ein. Da auch die Baubranche immer digitalisierter arbeitet, scheint das Diktiergerät als Mängelprotokoll weniger relevant zu sein. Dafür steigt das Interesse an einem mobilen Mängelmanagement. Ralf Händl, Geschäftsführer und CEO der Conject Holding GmbH, schließt daraus: „Eine schöne Bestätigung dafür, dass wir mit unserem mobilen Mängelmanagement genau den Nerv der Zeit treffen. Der Bedarf für eine solche Lösung ist also definitiv vorhanden.“

Interessant auch die Antworten auf die Frage, wie ein professionelles Mängelmanagement die tägliche Arbeit konkret erleichtern kann. Deutlich wurde, dass folgende Anforderungen wichtig sind: Es muss übersichtlich, leicht und intuitiv bedienbar sein. Mängellisten, Bilder und Kommunikation müssen verknüpfbar und die Nachvollziehbarkeit für alle Projektteilnehmer gegeben sein.

 „Das spornt uns an und zeigt uns das Potenzial auf.“

Wie zufrieden sind die Akteure momentan hinsichtlich ihres derzeit praktizierten Mängelmanagements? „Die Handhabung von Mängeln“, heißt es im Conject-Blog, „schneidet durchschnittlich befriedigend ab“. Noch schlechter schnitten Benutzerfreundlichkeit und Wirtschaftlichkeit ab, notiert das Unternehmen. Ralf Händl kommentiert das wie folgt: „Obwohl die aktuellen Methoden durchschnittlich nur als befriedigend bewertet wurden, werden die Alternativen zu Excel von einem großen Teil nicht eingesetzt. Das spornt uns an und zeigt uns das Potenzial auf.“

Für Re Times sind die Umfrageergebnisse besonders interessant hinsichtlich der daraus ableitbaren Trends. Hier zeigt sich: Mobile Mängelmanagement-Apps und webbasierte Software auf z. B. Tablets werden bereits genutzt, sind aber – noch – in der Minderzahl. Conject wertet das als erfreuliche Tatsache, „dass die Skepsis gegenüber mobilen Softwareanwendungen für das Mängelmanagement nicht groß zu sein scheint“. Im Blog des Unternehmens heißt es weiter: „So äußerten weniger als 50 Prozent der Befragten jeweils überhaupt Bedenken, wobei der meistgenannte Grund Unkenntnis über mobile Software als Alternative zu Excel ist (46 Prozent).“

Welches Fazit kann man ziehen?

Viele Firmen betrachten das Thema Mängelmanagement als entscheidend. Auch wenn einige bereits gute, zudem wirtschaftlich sinnvolle Lösungen gefunden haben, sehen viele hier noch Potential nach oben. Im Blog zieht Conject folgendes Resume: „Die Umfrageergebnisse verdeutlichen das Optimierungspotenzial auf Kundenseite“ und man glaubt, genau hier Angebote machen zu können.

Welchen entscheidenden Nutzen eine mobile Variante habe, wollten wir von Ralf Händl abschließend wissen. Der Conject-CEO antwortet: „Der entscheidende Vorteil des mobilen Mängelmanagements liegt darin, dass es vor Ort – auf der Baustelle oder während der Inspektion im bestehenden Gebäude – im offline-Betrieb zur Verfügung steht und alle Daten erfassen kann. Zurück im Büro kann die Synchronisierung mit der Datenbank stattfinden und alle Prozesse angestoßen werden. Das spart unendlich viel Zeit – nach Aussagen unserer Kunden 98% des bisherigen Aufwands – und sichert darüber hinaus die Projektqualität.“

Einen detaillierten Einblick in die Umfrageergebnisse mit Graphiken finden Sie im Conject-Blog.

Zu viel Flächenverbrauch in Deutschland

Die Inanspruchnahme von Flächen für neue Siedlungen, Gewerbe und Verkehrsinfrastruktur betrug im Zeitraum 2009-2012 74 Hektar pro Tag. Einer neuen Modellrechnung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zufolge verlangsamt sich der tägliche Flächenverbrauch in Deutschland bis 2030 auf 45 Hektar. Damit liegt er nach wie vor über dem Reduktionsziel von 30 Hektar, das die nationale Nachhaltigkeitsstrategie als Zielwert festgelegt hat.

Regionale Unterschiede werden sich nach den Berechnungen der Forscher verfestigen. Danach wird die Siedlungs- und Verkehrsfläche vor allem in prosperierenden westdeutschen Großstädten und ihrem Umland sowie im Umfeld von Berlin besonders stark zunehmen. In Schrumpfungsregionen und ländlichen Räumen in Randlage drohen hingegen Leerstand und weitere Brachflächen.

„Gerade in Kommunen mit schrumpfender oder stagnierender Bevölkerung werden nach wie vor Gewerbe- und teilweise auch Wohnbauflächen auf der grünen Wiese ausgewiesen. Dabei sind die Potenziale für die Innenentwicklung enorm. Es gilt, nicht nur in den wachstumsstarken Großstädten weitere Angebote in zentralen Lagen zu schaffen“, sagt Dr. Roland Goetzke, Co-Autor der Studie.

Die Wissenschaftler gehen davon aus, dass bundesweit mindestens 120.000 bis 165.000 Hektar allein an Brachflächen und Baulücken potenziell zur Verfügung stehen − das drei- bis vierfache der Fläche, die derzeit jährlich neu für Siedlungs- und Verkehrszwecke beansprucht wird. Sollten Fehlanreize stärker als bisher vermieden werden, brauche es wirksamere Anreizsysteme. „Dazu gehört es auch, bei Flächenneuausweisungen den Erhebungs- und Begründungsaufwand zu erhöhen“, so Dr. Goetzke.

Die Untersuchung der Wissenschaftler stützt sich auf ein geodatenbasiertes Simulationsmodell. Das räumlich hoch aufgelöste Modell ermöglicht auch qualitative Aussagen zur zukünftigen Flächenentwicklung. Es kann beispielsweise untersucht werden, wie sich der Flächenverbrauch auf schützenswerte Räume auswirkt. So betreffen etwa 40 Prozent des gesamten Siedlungs- und Verkehrsflächenzuwachses ertragreiche siedlungsnahe Ackerböden.

VDI-Expertenforum zu Gefährdungsbeurteilungen im Gebäudebetrieb

Die VDI-Gesellschaft Bauen und Gebäudetechnik stellt am 18. November in Düsseldorf auf einem Expertenforum die Richtlinienreihe VDI 3810 vor. Diese zeigt, wie das Betreiben und Instandhalten von Gebäuden und Gebäudetechnik richtig funktioniert.

Inhaltlich geht es darum, wie Risiken in der Technik im Betrieb von Gebäuden zu erkennen, zu bewerten und zu beherrschen sind. Die Richtlinienreihe VDI 3810 „Betreiben und Instandhalten von Gebäuden und Gebäudetechnik“ des VDI-Fachbereichs Facility-Management befasst sich mit den Anforderungen der Gebäudetechnik und stellt den Jetztstand des Wissens der jeweiligen Fachkreise dar.

Das VDI-Expertenforum „Gefährdungsbeurteilung“ gibt unter anderem Antworten auf Fragen wie: Was ist der Unterschied zwischen einer Gefahr und einer Gefährdung? Was bedeutet es, wenn die Beweislast für den Geschädigten erleichtert oder zum Nachteil des Betreibers umgekehrt wird? Wie definiert sich der Jetztstand des Wissens bezüglich der Pflichten zur Einhaltung der gebotenen Sorgfalt?

Zudem befasst sich das Expertenforum mit den auf Gewerke bezogenen Themen Hygiene – speziell Raumlufttechnik und Trinkwasser -, Energie und Nachhaltigkeit, Monitoring, Aufzugstechnik sowie Blitzschutz und Überspannung aus Sicht der Betreiberverantwortung. Die Teilnehmer werden mit den dazugehörigen Gefährdungsanalysen vertraut gemacht und dadurch befähigt, ein breites Spektrum der Risiken abzudecken, die beim Betreiben von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen zu berücksichtigen sind.

Weitere Informationen zum Programm sowie die Möglichkeit zur Anmeldung sind auf der www.vdi.de/betreiberverantwortung verfügbar.

Im November nach Münster zum FM-Slam

Am 27. November 2014 veranstaltet die Facility Care AG in Münster den FM-Slang. Mit dem bekannten Poetry Slam als Vorbild schickt das Unternehmen Redner mit innovativen Ideen und aussichtsreichen Vorhaben rund um das Facility Management als Slammer in den Wettstreit.

Ort des Geschehens wird die VIP Lounge des Stadions vom SC Preußen Münster sein. Vor einem rund 100-köpfigen Publikum aus Unternehmern der Region haben die Slammer dort die Gelegenheit, Zuhörerinnen und Zuhörer zu überzeugen. Diese entscheiden schließlich auch, was ihnen die jeweilige Idee wert ist. Wer symbolisch am Ende das mesite Geld erhalten hat, erhält neben Applaus und Anerkennung auch ein Preisgeld in Höhe von 300 Euro. Gleichzeitig wird ein Sonderpreis im Bereich „Energie“ in Höhe von 250 Euro ausgelobt.

Die Teilnahme an dem Ideen-Wettstreit ist kostenlos, ebenso die Registrierung. Diese kann bis zum 17.11.2014 hier vorgenommen werden.

„Der Garten ist ein Lebensbereich“

Welchen Wert hat ein Garten für eine Immobilie? Und wie bemisst man ihn? Diese Fragen stellte der Bundesverband Garten-, Landschaft- und Sportplatzbau ins Zentrum einer Veranstaltung. Die Ausführungen einer Immobilienfachwirtin haben retimes.de besonders gefallen. Denn Claudia Brakonier vom Maklerunternehmen von Poll Immobilien redete Klartext. Nicht überraschend, dass die Mutter zweier kleiner Kinder schöne Gärten persönlich schätzt; die Geschäftsstellenleiterin Düsseldorf weiß zudem, wie positiv es für den Verkaufspreis ist „Betonwüsten aufzuhübschen“. Elke Tonscheidt hat ihr nach dem Event einige Fragen gestellt.

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Claudia Brakonier / Bild: NED.WORK

Elke Tonscheidt: Frau Brakonier, der Wert eines Gartens für den Wert einer Immobilie soll in letzter Zeit rapide gestiegen sein. Warum ist das so?
Claudia Brakonier: Der Garten ist in den Focus der Interessenten gerutscht – er ist mittlerweile als „Wohlfühlfaktor“ erkannt und gesucht.

Tonscheidt: Lage, Lage, Lage – jeder Immobilienmakler kennt diese drei heiligen Worte. Ist der Garten mittlerweile ähnlich wichtig?
Brakonier: Das kommt auf die Zielgruppe an. Singles wollen häufig keinen Garten, während er ein „Must have“ für Familien ist.

Tonscheidt: Wann und warum haben Sie den 1. Landschaftsarchitekten beauftragt?
Brakonier: Zum ersten Mal im Jahr 2008. Da musste und wollte ich mein heutiges Haus kernsanieren. Dazu gehörte, das Grundstück auf links zu drehen, sprich: Der heutige Garten musste entsprechend der Gegebenheiten neu angelegt werden. Es ging um die gesamte Gestaltung und um Fragen wie  ‚Welche Bäume, welche Hecken, welche Blühpflanzen, wo Terrassenplätze?‘ und vieles mehr. Ich hatte einige eigene Vorstellungen. Im Gespräch mit dem Fachmann, der noch viel weitreichendere Ideen hatte, entwickelten wir diese weiter und was soll ich sagen: Ich war schlicht begeistert. Das hält bis heute an.

Tonscheidt: Beim „Aufhübschen“ des Gartens, sagen Sie, könne man „mit geringem Aufwand größten Erfolg erzielen“. Haben Sie ein gutes Beispiel dafür?
Brakonier: Ein sehr gravierendes Erlebnis hatten wir mit einem Eigentümer, der partout keinen einzigen Euro mehr in seine Immobilie investieren wollte. Natürlich forderte er gleichzeitig den höchsten Preis. Das Haus an sich war schon renovierungsbedürftig, aber ok. Doch dann der Garten! Einfach ein Albtraum.

Tonscheidt: Was war so schlimm?
Brakonier: Wenn es nur ein ‚naturgetreuer Wildgarten’ gewesen wäre … Nein, bei jeder Besichtigung kamen die gleichen Argumente: „Oh je, in dieses Grundstück müssen wir ja noch viele tausend Euro investieren.“ Das führte natürlich zu erheblichen Differenzen in der Kaufpreisfindung.

Tonscheidt: Was haben Sie gemacht? Nie einen Käufer gefunden?
Brakonier: Manchmal hilft die Zeit. Denn nach einigen Monaten und vergeblichen Kaufangeboten war der Eigentümer dann doch bereit, für die Erzielung seines Wunschpreises ein paar Euro in die Hand zu nehmen. Und, nun ja, aus investierten rund 5000 Euro wurde ein Mehrerlös von rund 10.000 Euro. Hätte der Verkäufer dies sofort umgesetzt, hätte man natürlich einen noch höheren Erlös gehabt.

Tonscheidt: Es lohnt sich also sehr, in Gärten zu investieren?
Brakonier: Durchaus! Neulich musste ich eine wirklich schöne Etagenwohnung – in einem grausigen Haus – verkaufen. Sehr ansprechend waren jedoch die durch den Haus- und Hofgärtner wunderbar gepflegten und toll begrünten, blühenden Außenanlagen. Alle Interessenten nahmen genau die sofort positiv auf.

Tonscheidt: Der Garten konnte das anfängliche Entsetzen auffangen?
Brakonier: Wir mussten bei Besichtigungsterminen immer bis in den 10. Stock. Ich hatte das Gefühl, der Anblick des schönen Gartens konnte zumindest helfen bis dorthin durchzuhalten. Dann die Wohnung: schöner Grundriss, großzügig und aufgrund der Höhe fantastisch lichtdurchflutet. Von einer Seite blickte man über Felder und Bäume mit schöner Weitsicht. Doch ausgerechnet vom Wohnzimmer aus blickte man nur zu einem Teil auf eben dies – und der andere Teil öffnete den Blick auf das Dach eines sehr präsenten Fabrikgebäudes.

Tonscheidt: Ist so etwas „aufzuhübschen“?
Brakonier: Ja. Nach der x-ten Besichtigung schlugen wir dem Eigentümer die Begrünung und Gestaltung des Balkons vor, um so ein bisschen von der „Betonwüste“ abzulenken. Und siehe da, nach Anreicherung eines Holzbodens, der kompletten Geländergestaltung mit unterschiedlichen Kübeln und hängenden Pflanzen sah es so freundlich und fröhlich aus, dass die Wohnung unmittelbar verkauft wurde. Die Kosten lagen bei unter 3000 Euro, und wir mussten nur wenig mit dem Kaufpreis verhandeln. Die zuvor eingereichten Angebote unterschieden sich bis zu 18.000 Euro von unserem aufgerufenen Kaufpreis.

Tonscheidt: Was geht gut am Markt, was nicht?
Brakonier: Extrem „durchgestylte Gärten“ sind durchaus nicht problemlos, wenn man eine Immobilie verkaufen will. Denn nicht jeder möchte solche Grünanlagen, die häufig so puristisch und teilweise künstlich wirken. Der Garten ist ein Lebensbereich, wo sich die Menschen frei fühlen möchten, dazu gehört eben auch ein bisschen „Freiwuchs“.

Tonscheidt: Ist heute immer noch richtig, dass sich potentielle Käufer lieber um ein neues Bad kümmern wollen als um das Anlegen eines neuen Gartens?
Brakonier: Ja, diese Erfahrung machen wir immer häufiger. Denn ein Badzimmer mit rund 10 Quadratmetern Größe ist leichter zu planen und umzusetzen. Dies sieht bei einem Garten von vielen Quadratmetern anders aus. Weiterhin fehlt häufig die Phantasie, was möglich ist. Ich verstehe das – auch für mich war es leichter mein Badezimmer zu planen als meinen Garten.

Tonscheidt: Frau Brakonier, vielen Dank für das Gespräch!

Zu Claudia Brakonier:
Die ausgebildete Immobilienfachfrau Claudia Brakonier war
 Immobilienmaklerin bei BNP Paribas (vormals Atis Real) in Frankfurt am Main und gründete danach in ihrer Geburtsstadt Mettmann das Unternehmen CMB Immobilien (2004 bis 2010.)
 Für Von Poll Immobilien baute die Immobilienfachwirtin 2007 die Geschäftsstelle Düsseldorf auf, wo sie bis heute tätig ist. Die Mutter zweier Kinder ist auch als geprüfte freie Sachverständige für bebaute und unbebaute Grundstücke tätig und ist Mutter zweier Mädchen im Alter von fünf und zehn Jahren.

Grünes Facility Management

Eine Arbeitsgemeinschaft aus Vertretern von Cushman & Wakefield, dem Deutschen Privaten Institut für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (DIFNI), der internationalen Rechtsanwaltskanzlei DLA Piper und der WISAG hat zusammen die Broschüre „Grüne Facility-Management-Verträge – Regelungs- und Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung“ erarbeitet.

Darin werden unter anderem Antworten auf die Fragen ‚Wie lässt sich die Nachhaltigkeit von Facility Services messbar machen?‘ und ‚Welche vertraglichen Rahmenbedingungen sind dazu nötig?‘ gegeben.

Neben Auszügen aus den entwickelten Vertragsvorlagen und einem Musterleistungsverzeichnis für nachhaltiges Facility Management enthält die Broschüre umfassende rechtliche, methodische und inhaltliche Empfehlungen für eine ökologische Gebäudebewirtschaftung – wobei jeder Partner der Arbeitsgemeinschaft sein spezielles Fachwissen einbrachte.

Die Broschüre „Grüne Facility-Management-Verträge – Regelungs- und Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung“ steht  kostenlos auf den Seiten der DIFNI zum Download bereit.