„Die Daten sind immer auf dem neuesten Stand“

Der TÜV Süd präsentierte auf der Münchener Expo Real 2013 erstmals ein einheitliches Dokumentationssystem zur Risiko- und Kostensteuerung bei der Gebäudetechnik. Auch auf der Facility Management Messe in Frankfurt dieses Jahr spielte das System in einigen Vorträgen eine Rolle. Grund genug für uns, einmal etwas genauer beim TÜV Süd nachzufragen, was es mit dem Objektbrief auf sich hat und was dahinter steckt. Wir sprachen daher mit Dr. Uwe Forgber von der Division Real Estate & Infrastructure der TÜV Süd AG über das Angebot.

Dr. Uwe Forgber von der Division Real Estate & Infrastructure der TÜV SÜD AG / Foto: TÜV SÜD AG

Dr. Uwe Forgber von der Division Real Estate & Infrastructure der TÜV SÜD AG / Foto: TÜV SÜD AG

CHRISTOPH BERGER Herr Forgber, Sie planen einen Objektbrief für Immobilien. Was hat es damit konkret auf sich?
DR. UWE FORGBER Immobilienbetreiber, Property Manager und technische Dienstleister müssen relevante Daten zur technischen Gebäudeausrüstung (TGA) zuverlässig erfassen und kontinuierlich fortschreiben. Der Grund sind gesetzliche Anforderungen sowie Wartungs- und Prüfpflichten. Weil sich einheitliche Erfassungsstrukturen und eigentümerübergreifende Ansätze noch nicht durchgesetzt haben, entstehen immer wieder unvollständige oder nicht abgestimmte Datensätze. Daraus resultieren nicht zu unterschätzende Haftungsrisiken und Folgekosten. Zusammen mit verschiedenen Partnern haben wir­ mit dem TÜV Süd Objektbrief TGA eine nachhaltige Lösung für die einheitliche Erfassung und Weiterbearbeitung solcher Daten entwickelt.

BERGER Was soll in diesem Brief alles vermerkt sein?
FORGBER TÜV Süd-Experten erfassen für den Objektbrief TGA die technische Ausrüstung von Gebäuden in einer webbasierten Datenbank. Es geht um Anlagen wie Aufzüge, Brandschutzanlagen oder Klimaanlagen, die nach den Kategorien „nicht prüfpflichtig“, „prüfpflichtig“ und „Sachkundigen prüfpflichtig“ beziehzngsweise „Sachverständigen prüfpflichtig“ unterschieden werden. Die Dokumentation umfasst alle relevanten Daten – von den technischen Kennziffern über die Anlagenhersteller bis hin zum jeweiligen Stockwerk oder Raum, in dem die Anlage steht.

BERGER Ist dies vergleichbar mit einem Kfz-Brief, jetzt nur für Immobilien?
FORGBER Wie ein Fahrzeugbrief bündelt der TÜV Süd Objektbrief TGA zwar auch technische Informationen, Daten zum Hersteller und zum Betreiber einer Anlage. Der wesentliche Unterschied ist aber, dass es sich um ein webbasiertes Dokumentationstool handelt, das von mehreren Beteiligten gepflegt und aktuell gehalten wird. Das System basiert auf der offenen CAFM-Connect Schnittstelle (Anmerkung der Redaktion: Weitere Informationen zu der CAFM-Connect-Schnittstelle finden Sie beim CAFM Ring). Anlagedaten können jederzeit ein- und ausgelesen und mit gängigen Systemen für Liegenschaftsmanagement und Computer Aided Facility Management (CAFM) weiter verwendet werden. Damit sind die Daten immer auf dem neuesten Stand.

BERGER Welcher Mehrwert wird durch einen solchen Brief geschaffen?
FORGBER Wir leisten damit einen wesentlichen Beitrag dazu, eine hohe Datenverfügbarkeit und -qualität zu sichern. Das verbessert auch die Risiko- und Kostensteuerung im Gebäudebetrieb und hat Auswirkungen auf Neuplanungen von Anlagen oder auf Modernisierungen bestehender Anlagen. Betreiber, Eigentümer und Dienstleister reduzieren ihre Haftungsrisiken, weil der Brief eine rechtssichere Dokumentation der Technischen Gebäudeausrüstung ermöglicht. Das ist vor allem mit Blick auf überwachungsbedürftige prüfpflichtige Anlagen ein ganz entscheidender Vorteil. Der transparente Informationsaustausch erleichtert die Koordination von Dienstleistern und verbessert den Werterhalt der technischen Anlagen im Betrieb. Und wenn im Verkaufsfall eine technische Due Diligence zur Wertermittlung der Immobilie benötigt wird, liegen abgesicherte Informationen vor.

BERGER Wie werden die in dem Brief vermerkten Daten aufgenommen und überprüft? Wer prüft die Angaben?
FORGBER Wir begleiten Unternehmen entweder bei der Datenerfassung und -strukturierung oder prüfen und bestätigen in Audits, ob alle relevanten Daten zur TGA mit den jeweiligen Prüfpflichten vorliegen. Aber auch FM-Dienstleister und Wartungsunternehmen können die Daten generieren, aktualisieren und kontrollieren.
Die Überprüfung durch unsere Experten geschieht anhand von Stichproben, wenn – wie bei der Dokumentation für größere Gebäudekomplexe – mehrere tausend Datensätze verwaltet werden.

BERGER Wie lange behält ein solcher Brief seine Gültigkeit, wann kommt es zu einer Aktualisierung beziehungsweise neuen Überprüfung der Daten?
FORGBER Die Datensätze werden kontinuierlich aktualisiert und in bestimmten Intervallen (alle 12 bis 24 Monate) stichprobenartig überprüft. Dadurch sind die Daten im TÜV Süd Objektbrief TGA jederzeit aussagekräftig. Wenn das Gebäude verkauft wird, kann der Objektbrief auch als rechtssichere Dokumentation an den neuen Eigentümer übergeben werden.

BERGER Mit welchen Kosten ist das verbunden?
FORGBER Das hängt von der Anzahl und Größe der Gebäude und der Zahl und Komplexität der darin enthalten technischen Anlagen ab. Weil die Dokumentation der TGA durch den Objektbrief nicht nur mehr Rechtssicherheit schafft, sondern auch eine effizientere Verwaltung der Anlagen ermöglicht, senkt das die Lebenszykluskosten eines Gebäudes aufgrund von Einsparungen in der Betriebsphase. Die Kosten für den Objektbrief amortisieren sich durch ein effizientes TGA-Management.

BERGER Bis heute wurden schon einige Projekte durchgeführt. Um welche Projekte handelte es sich dabei und welche Erfahrungen konnten Sie dabei sammeln?
FORGBER Wir haben derzeit zwei besonders interessante Projekte – einmal mit dem Projektentwickler Frankonia Eurobau aus Nettal und mit den Sana Kliniken in Ismaning.
Im ersten Fall haben wir für das Projekt Montgelas Park in München gezeigt, wie das Zusammenspiel der technischen Gewerke und der am Bau Beteiligten gelingt. Frankonia Eurobau hat in dem Münchener Premium-Quartier zwischen Montgelasstraße, Törringstraße und Händelstraße hochwertige Wohnungen und Büroflächen errichtet. Dazu gehören rund 5 600 Quadratmeter Wohn- und 6 800 Quadratmeter Bürofläche, außerdem 1 500 Quadratmeter Bürofläche in einem modernisierten Bestandsgebäude sowie 8 000 Quadratmeter Bürofläche entlang der Montgelasstraße. Hier hat die Datenerfassung und -strukturierung auf Basis des TÜV Süd Objektbrief TGA sowohl der Dokumentationspflicht der Eigentümer genügt, als auch den Anforderungen der technischen Dienstleister. Unsere Experten haben bestätigt, dass die Dokumentation der gesamten technischen Gebäudeausrüstung vollständig und korrekt ist.
Für die Sana Kliniken entwickeln wir derzeit eine Dokumentationsstruktur für Bestandsbauten und definieren die erforderlichen Betreiberprozesse für die Datenaktualisierung zur TGA. Zudem soll ein nachhaltiges Risikomanagement aufgebaut werden. Hier ist insbesondere der  Brandschutz ein Thema. Das Projekt läuft noch und wird in Kürze abgeschlossen werden.

BERGER Ist der Objektbriefs denn schon regulär eingeführt?
FORGBER Wir bieten den TÜV Süd Objektbrief TGA bereits an. Grundlage ist die beschriebene CAFM-Connect-Schnittstelle. Den CAFM-Connect-Standard unterstützen bislang sieben kompatible Softwaresysteme. Die Version 1.0 ist derzeit am Markt. Einheitlich und herstellerneutral werden dabei Raumdaten bereitgestellt. Zur FM Messe in Frankfurt wurde die Version 2.0 vorgestellt. Sie verfügt auch über einen freien und offenen TGA-Anlagenkatalog. Der Katalog enthält mehr als 200 technische Anlagen mit jeweils mindestens fünf Datenfeldern pro Anlagenobjekt, zu denen beispielsweise Nummer, Kennzeichen, Bezeichnung, Ort, Typ und übergeordnetes Objekt gehören.

BERGER Welche Kompetenzen bringt der TÜV Süd in diesem Segment mit?
FORGBER Wir unterstützen die Immobilienwirtschaft seit Jahrzehnten mit Ingenieur-, Prüf- und Beratungsleistungen. Im Mittelpunkt stehen dabei Gesamtkonzepte zur Steigerung der Zukunftsfähigkeit und Werthaltigkeit von Neu- und Bestandsbauten und ein interdisziplinärer Ansatz. Wir können technisches Wissen mit betriebs- und immobilienwirtschaftlichem Know-how vernetzen, weil unsere Experten in verschiedenen Bereichen zu Hause sind. Dazu zählen neben der Bautechnik, die Elektro- und Gebäudetechnik, die Dampf- und Drucktechnik, aber auch die Förder- und Umwelttechnik sowie die Immobilienbewertung. Zudem hat TÜV Süd eine flächendeckende Präsenz in ganz Deutschland und eine starke Präsenz im europäischen Ausland.

BERGER Herr Dr. Forgber, vielen Dank für das Gespräch!

Weitere Informationen zum TÜV Süd-Objektbrief TGA finden Sie hier.

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