Immobilienmärkte in den regionalen Oberzentren stabil

Eine aktuelle Marktstudie der DG HYP hat ergeben, dass sich die gewerblichen Immobilienmärkte in den regionalen Oberzentren in den Segmenten Einzelhandel und Büro anhaltend stabil entwickeln. Untersucht wurde die Entwicklung in den zwölf Oberzentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg. Die Ergebnisse werden mit den sieben deutschen Top-Standorten verglichen.

Die 19 untersuchten Standorte repräsentieren gut ein Drittel der gesamtdeutschen Büro- und etwa ein Fünftel der bundesweiten Einzelhandelsfläche. Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP, sagt: „An regionalen Immobilienstandorten ist ein steigendes Interesse von Investoren zu beobachten. Der für eine Anlageentscheidung wesentliche Marktwert der Immobilie wird neben den Eigenschaften des Objekts von der Lage und den wirtschaftlichen Besonderheiten vor Ort bestimmt. Dafür muss sich die Immobilie nicht an einem Top-Standort befinden, vielmehr kommt es auf die Stellung im Wettbewerb an. Hier bieten regionale Märkte mit hoher Zentralität nachhaltig Potenzial.“

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG Hyp / Bild: Jens Komossa / DG Hyp

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP / Bild: Jens Komossa / DG HYP

Büromieten: Oberzentren weniger volatil
2013 hat sich der deutsche Büromarkt gut entwickelt. Während sich die Büromieten in den Metropolen in den vergangenen Jahren als volatil erwiesen haben, zeigten sich die Oberzentren stabil. Seit 2007 nimmt die Spitzenmiete an den regionalen Standorten kontinuierlich um rund 2,5 Prozent pro Jahr zu. Gegenüber 2003 ist dies ein Anstieg um 14 Prozent. An den Top-Standorten war im selben Zeitraum ein Wachstum von leicht unter 10 Prozent zu verzeichnen.

Leerstandsquote niedriger als an Top-Standorten
Aufgrund der guten Arbeitsmarktentwicklung hat sich die Anzahl der Bürobeschäftigten an den 19 betrachteten Standorten in den vergangenen Jahren ausgeweitet. Gleichwohl konnte die Fertigstellung neuer Büroflächen davon nicht profitieren. Als Folge von Finanzmarkt- und Staatsschuldenkrise wurden weniger neue Büroprojekte angestoßen. Infolgedessen hat sich das frei verfügbare Volumen an attraktiven Büroflächen reduziert und zu einem Anstieg der Spitzenmiete geführt. Diese Entwicklung wird durch den hohen Anteil älterer Büroflächen unterstützt, die kaum nachgefragt werden. Damit entlasten diese Flächen nicht das an vielen Standorten verringerte Angebot.

Parallel ist die Leerstandsquote seit einigen Jahren kontinuierlich gesunken. Im Durchschnitt weisen die Oberzentren mit einem Leerstand von 6,3 Prozent im vergangenen Jahr einen niedrigeren Wert auf als die Top-Standorte mit 8,4 Prozent.

Anstieg der Bürospitzenmiete auch für 2014 erwartet
Während die Nachfrageseite im laufenden Jahr stabil bleiben dürfte, könnte die Ausweitung des Flächenangebots den weiteren Mietanstieg dämpfen. So ist für 2014 infolge einer steigenden Anzahl an Büroprojekten ein höherer Flächenneuzugang an einigen Standorten zu erwarten. Dieser wird angesichts des ausgedünnten Angebots an attraktiven Büroflächen aber nicht zu einer wesentlichen Veränderung der Nachfrage-Angebots-Relation führen. Insofern ist für 2014 mit einem leicht verlangsamten Anstieg der Spitzenmiete zu rechnen.

Oberzentren mit moderat steigenden Einzelhandelsmieten
Im Segment Einzelhandel entwickeln sich die Spitzenmieten an den regionalen Standorten spürbar moderater als in den sieben
Wirtschaftszentren. Grund dafür ist das Flächenangebot, das in den Oberzentren in den vergangenen zwei Jahrzehnten stärker gewachsen ist als der Umsatz. Hinzu kommt die Attraktivität der Top-Lagen in den Metropolen für den Einzelhandel. Diese Flächen sind nur begrenzt vorhanden und konzentrieren sich auf wenige Straßenzüge sowie Shopping-Center. Dadurch ist die Spitzenmiete in den Metropolen in den vergangenen Jahren stärker gestiegen als in den Oberzentren. Kleiner sind die Unterschiede in Seitenlagen, die zudem eine geringere Mietdynamik aufweisen.

Regionale Standorte bei Expansionsstrategie im Fokus
Im Segment Einzelhandel dürften die Top-Standorte weiterhin vom hohen Interesse neuer Anbieter auf dem deutschen Markt sowie neuer Einzelhandelskonzepte profitieren. Infolge der soliden konjunkturellen Lage und der wirtschaftlichen Bedeutung Deutschlands ist mit einer anhaltenden Flächennachfrage an den Top-Standorten zu rechnen. Gleichzeitig stehen die Oberzentren insbesondere im Rahmen einer Expansionsstrategie im Fokus der Einzelhändler. Angesichts der großen Spreizung der Spitzenmiete dürfte die unterschiedliche Dynamik zwischen Top-Standorten und regionalen Immobilienzentren in Zukunft abnehmen. Infolge einer stabileren Entwicklung werden die Oberzentren auch zukünftig verlässlichere Immobilieninvestitionsstandorte bleiben.

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